아파트 담보대출 한도 최대로 받는 방법

아파트 담보대출 한도 최대로 받는 방법 

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2022년도에도 대출총량제 관리와 더불어 대출규제는 여전히 까다롭게 진행되고 있습니다. 특히나 DSR 규제도 강화되었습니다. 물론 선거를 앞둔 상황이라 추후 규제 완화 등의 조치가 이루어질 수 있지만 현재까지는 대출이 까다로운 상태입니다. 결론적으로 아파트 담보대출 한도 최대로 받는 방법에 대해서 최근 경험을 바탕으로 써보고 공유해드리고자 합니다.

 

담보대출에 대한 용어 및 기초에 대해서 잘 이해가 안되신다면, 제가 이전에 쓴 주택담보대출에 대한 글을 읽고 오신다면 매우 쉽게 이해가 가능하십니다. 해당 포스팅은 글 하단에 URL 주소를 남겨두었으니 클릭하셔서 확인하시면 확인 가능하십니다. 

 

 

 

목차

1. 아파트 담보대출 이란?
2. 아파트 담보대출 한도 최대 실행 방법
   - LTV / DTI / DSR 이해하기
   - 아파트 담보대출 최대한으로 받는 방법
3. 결론

 

 

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1.

아파트 담보대출 이란?

 

 

 

아파트 담보대출 이란?

 

아파트 담보대출이란 주택담보대출로서 은행 또는 금융기관에서 대출을 실행할 때 담보물로 아파트를 잡아서 대출자에게 대출을 실행해 주는 대출을 말합니다. 주택담보대출은 신용등급이나 소득 수준의 평가가 타 대출보다는 제한적이기 때문에 조금 더 수월하게 대출 실행이 가능합니다. 길게는 35년 이상의 대출도 실행이 가능하기 때문에 주택 또는 아파트를 가진 분들은 제일 먼저 찾는 것이 아파트 담보대출입니다. 물론 신축 아파트 또는 분양 아파트를 거래할 때에도 필요한 것은 아파트 담보대출입니다.

 

담보물이 확실히 정해져 있기 때문에 타 대출 상품과 대비해서 이자율은 낮은 편 입니다. 최근에는 DSR 등 규제로 인하여 소득도 중요시 평가받고 있습니다. 

 

 

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2.

아파트 담보대출 한도 최대 실행 방법

 

DTI / LTV / DSR 이해하고 가기

 

일반적으로 은행들의 경우 자산의 가치를 평가를 합니다. 아파트의 경우 평가를 KB부동산시세를 기준으로 주로 사용하고 있습니다. 그렇다면 조정대상지역의 5억짜리 아파트를 기준으로 LTV를 아래와 같이 적용해보자

<아파트 담보대출 한도 최대 실행 방법 - LTV>

LTV 70%가 적용되어 3억 5천만원까지 최대 받을 수 있다. 그렇다면 우리가 다시 한번 확인해야 할 것은 DTI 부분이다.

 

<아파트 담보대출 한도 최대 실행 방법 - DTI>

 

DTI의 경우는 만약 내가 소득이 5,000만원인 상태라면 조정대상지역의 비율을 적용하여 60% 인 최대 3,000만 원 까지 원리금 상환액이 여유가 있다. 이자율이 5%라고 가정하고 계산을 아래와 같은 표로 해본다면 쉽게 이해할 수 있다. 

 

조정대상지역 - 5억 아파트	LTV 최대 한도	DTI 최대 한도	최대 가능 한도
이자6% - 소득 5천	3억 5천만 원	3천만 원	3억 5천만원
이자6% - 소득 4천		2천 4백만 원	3억 5천만원
이자6% - 소득 3천		1천 8백만 원	3억 원

 

 

그렇다면 마지막으로 DSR 규제를 살펴보도록 하자

 

DTI는 해당 대출건에 대한 차입자의 상환액을 제한하지만 DSR은 차입자의 전체 대출 그리고 부채를 합산하여 계산하는 방식이다. 담보대출을 받고자 한다면 이외 대출을 줄이는 게 좋다. '22년 현재 조정비율대로 운영 중이다.

 

 

 

 

아파트 담보대출 한도 최대한으로 받는 방법

 

위 공식을 토대로 한도를 최대한 받는 방법을 알아보자

 

1. 소득을 높일 것 - 일시적 증가는 은행권에서 참고하지 않는다. 고정적인 수입 증가할 수 있는 증빙이 필요로 하다. 종합소득을 높일 수 있는 모든 부분을 최대한 동원하는 것이 좋다. 담보대출을 받기 전 사전에 미리 준비하는 것이 좋다. 아르바이트를 추가하더라도 1년 이상 소득이 발생한 증빙이 필요하다. 개인사업자라면 3개월 이상 사업 영위하고 있어야 한다. 
   
   
2. 담보대출 외 대출 상품 상환 - DSR규제로 인하여 다른 대출을 없애고 담보대출 1건만 받는 것이 한도를 올리는 방법이다. 기존 신용 대출 등의 경우 상환하는 것이 한도를 높일 수 있다.
   
   
3. 아파트 추가 담보 대출이라면 기존 대출받은 은행을 활용하는 것이 최대한 많은 한도를 나오게 하는 방법이다. 그 이유는 은행마다 채권최고액 비율을 설정하게 되는데 만약 차입자가 대출을 상환하지 못할 시 담보물건을 경매에 처분하고 그에 따른 수수료 등 비용이 발생되는 이유와 담보물권 가치 하락을 보존하기 위한 목적으로 3억을 빌리고자 한다면 3억 3천만 원에 대해서 담보설정을 한다. 이를 채권최고액이라고 하고 있으며 기본적으로 은행마다 차이가 있지만 신규대출의 경우 120% 까지도 설정하며, 일반적으로 110%를 설정한다.
   10%의 차이가 크기 때문에 기 대출을 받았던 은행에서 추가 대출을 받는 것이 한도를 높일 수 있다. 조건이 맞지 않아 다른 은행에서 대출을 받을 시, 추가받는 금액에 대해서 110%를 설정하기 때문에 한도가 줄어들 수밖에 없다.
   
   또한 기존 은행에서 대출받을 시 감액 등기를 하지 않아도 되는 상황이 발생하여 비용을 줄일 수 있다. 하지만 다른 은행에서 받을 시, 감액등기 비용이 발생한다. 해당 비용은 은행 지점마다 다르며 법무사 비용에 따라 다르다. 기본적으로 4만 ~ 10만 원 까지 다양하다.
   
   
4. 주거래 은행만 확인하지 말고 기타 은행 및 금융회사도 확인할 것. 실제로 필자는 A은행에서는 5천만 원 한도를 B은행에서는 8천만 원 한도를 제시받았다. 2 금융권, 카드사, 보험사로 가면 더 큰 금액을 제시받았었다. 금융기관마다 평가하는 기준과 조건 확인 방법이 다르기 때문에 주 거래 은행뿐만 아니라 여러 금융회사에 문의하는 것이 좋다. 만약 시간이 부족하다면 대출상담사를 이용하는 것도 방법이다. 해당 방법은 주택담보대출 금리 포스팅 편에 자세히 작성하였다. 편의를 위하여 글 하단에 URL 주소를 첨부합니다.
5. 담보물권의 가치를 올리는 방법이 있지만 이 부분은 차입자가 해결할 수 없는 부분이기 때문에 중요하게 언급하진 않겠다. 하지만 담보물권의 가치를 높일 수 있다면 한도를 높일 수 있는 최고의 방법이라고 생각된다.

 

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3.

결론

 

 

 

결론

 

대출을 알아보는 것은 매우 어려운 일이다. 특히나 요즈음과 같은 금리 인상시기와 경제 사정들을 고려해본다면 더더욱 금융회사에서는 서류를 까다롭게 보며 높은 금리를 제시한다. 하지만 우리는 절대 포기하면 안 된다. 해당 회사가 높은 금리를 제시했다고 해도 다른 금융회사에서는 더 낮은 금리로 제시한다. 경험담을 예시를 들자면 A은행은 6% 대를 제시한 반면 B은행은 5% 후반대를 제시한 은행도 있었다. 결국 은행 그리고 금융회사마다 평가 기준이 다르기 때문에 한 곳 금융회사만 의지할 것이 아닌 여러 금융회사들을 확인하는 것이 바람직하다. 또한 오늘 할 수 있다면 내일로 미루지 말자. 왜냐하면 매일 시시각각 조건들이 변하고 어떻게 될지 아무도 모르기 때문에 항상 오늘 시작하는 것이 가장 좋다.

 

 

 

오늘 할 수 있는 일을 내일로 미루지 마라.
- 벤자민 프랭클린

 

 

 

 

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