주택담보대출 갈아타기 (갈아타는 법) - 금리 및 한도 비교

주택담보대출 갈아타기 (갈아타는 법) - 금리 및 한도 비교

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<주택담보대출 갈아타기 (갈아타는 법) - 금리 및 한도 비교>

 

 

대출 금리가 빠르게 상승함에 따라 금리가 매우 높은 상황에서 최대한 대출 금리를 줄이기 위해 고정금리형 주택담보대출을 알아보게 된다. 만약 고정금리형 주택담보대출을 알아보고 계시다며 아래 상품을 참고해보신다면 도움이 되실 것 같습니다.

 

만약 시중은행 대출 상품을 찾고 계시다면, 블로그 내 또는 참고자료의 해당 기간의 주택담보대출 금리 비교 글을 확인하시면 좀더 정확하게 주택담보대출 금리 그리고 조건을 확인하실 수 있습니다.

 

현재 매월 높은 상환액으로 생활에 부담을 가지시는 분이라면 이번 기회에 40년 만기 대출로 갈아탈 수 있는 좋은 기회가 될 수 있다고 생각됩니다. 또한 현재 고금리 이용 중인 분들은 낮은 금리로 대출을 갈아탈 수 있는 좋은 기회가 될 수 있다. 해당 대출 상품들에 대해서 아래에서 비교해보도록 하자. 

 

 

 

 

목차 (Content)

1. 기준금리 비교
2. LTV, DSR, DTI 이해하기
3. 정부지원 주택담보대출 갈아타기 상품
   • 특례 보금자리론 대출
   • 정부지원 주택담보대출 상품비교
4. 대출 금리 현황 비교
   
   • 정부지원 대출 금리 비교 및 추이
   • 특례 보금자리론 우대금리
   • 시중은행 평균(실행) 금리 비교
5. 주택담보대출 갈아타기 상품 비교
   • 시중은행 주담대 비교
   • 저축은행 주담대 비교
   • 보험사 주담대 비교
6. 갈아타기 좋은 주택담보대출 상품
   
   • 카카오뱅크 주담대 상품
   • 케이뱅크 주담대 상품
   • 국민은행 주담대 상품
   • 하나은행 주담대 상품
   • 신한은행 주담대 상품
   • 농협은행 주담대 상품
   • 우리은행 주담대 상품
7. 정부정책 변화 상황
   • [정부정책 변경] 생애최초 주택구입 조건 및 혜택
   • [정부 규제 완화] 주택담보대출 규제 완화 (2022.10.27)
8. 대출이자 줄이는 방법
   • 연말정산 소득공제 (주택담보대출)
   • 상환방법 이해하기 (원리금 vs 원금)
   • 신용점수 신용등급 환산표
   • 금리인하 요구권 활용하기
   • 대출 상환 방법 Tip
   • 고정금리 vs 변동금리
   • 중도상환해약금(수수료) 가입 전 확인하기
9. 참고자료

 

 

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 기준금리 비교 

 

 

23년 7월 미국의 기준금리는 5.25%로 유지되고 있습니다. 한국의 기준금리는 현재 3.5%대로 계속 유지하고 있습니다. 현재 기준금리의 변화가 크지 않을 것으로 예상하는 분위기가 크며, 현재 수준으로 당분간 유지될 것으로 보여지고 있습니다. 현재 수준의 기준금리로 유지가 될시 대출 금리도 큰 변화를 보이진 않을 것으로 예상하고 있습니다.

 

현재 대출 금리는 보합권 또는 소폭 상승하는 분위기를 보여주고 있습니다. 현재의 변화는 기준금리의 추이랑 비슷하게 움직이고 있습니다. 기준금리가 당분간 크게 변화하지 않을 것으로 예상하는 분위기이기 때문에 현재 수준의 대출 금리 추이를 지켜보시면서 대출을 실행하시는 전략도 좋은 방법이라고 생각됩니다.

 

 

 

 

 

 LTV, DSR, DTI 이해하기

 

 

 

 

• LTV - 현재 주거용 부동산의 시세 대비 최대한 대출 받을 수 있는 한도를 비율(%)로 표시하는 것
          (예시 - A아파트 KB부동산 시세 5억 - 실수요자 - LTV 50% 최대 2억 5천 원 한도)
  
  

 

 

 

 

• DTI - 해당 부동산 원금 및 이자의 합이 나의 연 소득 대비 DTI % 한도 내에서 대출 가능하도록 규제한 비율
         [(DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기대출 이자 상환액) / 연간 소득 or (주택담보대출 원리금 상환액 + 기대출 이자 상환액 + 기대출 원리금 상환액) / 연간 소득 ) > 연소득 / DTI %]
  
  

 

 

 

 

• DSR - 나의 전체 대출 및 부채에 대한 합이 나의 연 소득 대비 DSR % 한도 내에서 대출 가능하도록 규제한 비율
         ((모든 대출에 원리금 상환액 + 이자) / 연간 소득)

 

 

 

주택담보대출 한도 결정 방식을 알고싶으시다, 아래 블로그 내용에서 해당 내용에 대해서 자세히 알아보시기 바랍니다.

 

 

주택담보대출 한도 최대치 올리는 방법 - 2023년 기준 (LTV, DTI, DSR)

 

 

 

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 특례 보금자리론 

 

 

▶ 주택 및 소유자

   - 실주거용으로 사용되는「주택법」제2조1호의 공부상 주택 (아파트와 기타주택(연립ᆞ다세대ᆞ단독주택)으로 구분)

   - 대출승인일 현재 담보주택 평가액이 9억원을 초과하는 주택은 취급불가

   - 채무자 또는 배우자(결혼예정자 포함)가 소유자(예정 소유자)

     (채무자와 소유자가 다른 경우 소유자를 담보제공자로 하여 근저당권 설정)

 

▶ 대출한도 : 5억원 이하

 

▶ 대출 금리 

 

 

 

▶ 대출기간 : 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년

 

▶ 상환방식 : 원리금 균등분할상환, 체감식 분할상환(원금 균등분할), 체증식 분할상환

   (만 40세 미만 채무자 및 공사가 사전심사한 경우에만 허용하며, 대출만기 50년 적용 불가)

 

▶ 소득제한 : 제한없음 (배우자 소득 생략 가능)

 

▶ 대출용도

   - 구입용도: 담보주택의 건물에 대한 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월 이내에 대출 신청한 경우

   - 보전용도: 담보주택의 건물에 대한 소유권 이전(보존) 등기일로부터 3개월을 경과하여 30년 이내에 대출 신청한 경우

   - 상환용도: 구입 또는 보전용도의 기존 주택담보대출을 상환하기 위해 대출 신청한 경우

 

▶ 주택 수 : 채무자와 배우자의 총 주택보유 수가 본건 담보주택을 제외하고는 무주택 또는 1주택

    (기존주택은 대출실행일로부터 3년내 처분)

 

▶ LTV : 아파트기준 최대 70% (기타주택은 65% 이내) 

   (단, 담보주택 소재지가 조정지역인 경우,(또는) CB점수 271~614점 또는 MSS점수가 「MSS운영기준」에서 별도로 정하는 경우,(또는) 소득추정방법을 사용하는 경우 담보주택의 유형별로 10%p씩 차감하여 적용)

 

▶ DTI : 최대 60%다만, 담보주택 소재지가“조정지역”인 경우 10%p 차감하여 적용

   (조정대상지역 중 과열지역, 투기지역 및 투기과열지구를 포함)

 

 

▶ 중도상환수수료 : 없음

 

▶ 신청절차 및 방법

 

 

 

특례 보금자리론 신청방법 및 조건 (23년 5월 기준) - 주담대

 

 

 

 

 

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 기존 정부지원 주택담보대출 비교

 

 

 

 

 

 

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 보금자리론 대출 금리 비교 및 추이

 

 

※ 아래 제공드리는 금리는 매월 고시되는 최고 금리 기준으로 비교해드리고 있습니다. 참고하여 주시기 바랍니다.

 

 

 

특례보금자리론이 신설되었습니다. 기존 적격대출, 안심전환대출 그리고 보금자리론이 합쳐져 만든 상품이 바로 특례보금자리론이기 때문에 금리가 당분간 고시되지 않을 것 입니다. 7월 디딤돌 대출은 현재까지 대출금리가 지난달과 동일하게 유지되고 있습니다. 보금자리론의 경우는 일반형 우대형으로 나누어져 있습니다. 현재 기존 보금자리론 U 그리고 T를 유지하는 반면, 우대형U 그리고 우대형 T로 나누어서 운영중에 있습니다. 금리 조건 및 대출 조건이 일부 달라졌습니다. 자세한 내용은 아래 특례보금자리론 대출 상품을 참고해주시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

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 시중은행 평균(실행) 금리 비교

 

 

 

 

월평균 대출 금리의 차트를 한번 먼저 봐주시기 바랍니다. 지난 12월 까지 계속해서 상승하던 대출 금리가 드디어 하락전환하는 모습을 볼 수 있습니다. 하지만 6월 부터는 대출 금리가 소폭 반등하여 상승전환 하였습니다. 이제는 그동안의 하락기간에서 조정하는 구간으로 볼 수 있을 것 같습니다.

 

6월 대출의 경우 현재 카카오뱅크가 3.88%대로 3% 후반대로 내려와서 대출 금리가 평균적으로 판매되고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 그 뒤를 이어서 4.03%의 케이뱅크지만 지난달 대비해서는 소폭 상승한 것으로 확인됩니다. 우리은행의 대출 금리가 눈에 뜁니다. 지난달까지 4.7%로 고시되고 있었지만 금번달의 경우 4.27%로서 매우 낮게 대출이 판매되고 있는 모습입니다. 3위로 내려오면서 현재 국민은행가 경쟁하고 있는 모습입니다. 지방은행에서는 대구은행이 압도적으로 낮은 상황입니다.

 

하지만 아직까지도 4%라는 금리 수준이 서민들에게 부담이 될 수 있게 때문에 조속히 3%대로 내려왔으면 하는 바램입니다.

 

해당 지표를 통해서 지난달 가장 저렴하게 대출이 실행된 금리를 확인할 수 있으며, 해당 실행금리를 통해서 현재의 주간 금리와 비교하시어 대출을 심사받는 것이 가장 저렴한 금리로 대출을 받을 수 있는 좋은 팁입니다.

 

 

 

 

 

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월평균 주택담보대출 금리 추이 차트

 

 

 

 

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 시중은행 주담대 순위비교

 

 

 

 

지난달 대비해서 평균금리가 상승하는 모습을 보이고 있습니다. 대다수의 은행 상품의 대출금리가 상승하였습니다.

 

 

 

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 저축은행 주담대 순위비교

 

 

 

저축은행 금리 현황을 매달 업데이트할 예정입니다. 해당 양식은 조금씩 수정될 수 있습니다.

 

 

 

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 보험사 주담대 순위비교

 

 

 

 

 

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 카카오뱅크 - 주택담보대출

 

 

카카오뱅크 주택담보대출 조건 알아보기 (한도, 금리, 갈아타기)

 

 

 

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 케이뱅크 - 주택담보대출

 

 

 

케이뱅크 주택담보대출 조건 비교 (금리, 한도)

 

 

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 KB국민은행 - KB주택담보대출

 

국민은행 대출 금리 비교 (조건 및 자격) - 신용대출, 담보대출

 

 

 

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 하나은행 - 주택담보대출

 

하나은행 대출 금리 비교 (조건 및 자격) - 신용대출, 주택담보대출

 

 

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 신한은행 - 주택담보대출

 

신한은행 대출 금리 비교 (조건 및 자격) - 주담대, 신용대출

 

 

 

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 농협은행 - 주택담보대출

 

 

농협 대출 금리 비교 Top 10 (상품 안내) - 조건 및 자격

 

 

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 우리은행 - 주택담보대출

 

 

우리은행 대출 금리 비교 (조건 및 자격) - 대출정보

 

 

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 [정부정책 변경] 생애최초 주택구입 조건 및 혜택

 

 

 

 

2022년 하반기부터는 윤정부의 정책으로서 주택담보대출 규제 완화를 시행하고 있습니다. 그 첫 번째로 생애최초 대출 규제에 대한 완화가 시행되었습니다. 테이블과 같이 LTV를 80%까지 늘렸으며, 대출한도도 최대 6억 원 까지 가능하도록 증액하였습니다. 생애최초로 주택 구입하시는 분이라면 이제는 조금 더 여유롭게 한도를 증액하여 대출을 실행할 수 있습니다. 다만, 대출 금리가 매우 가파르게 상승하여 서민들에게 부담으로 다가올 수 있습니다.

 

 

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 [정부 규제 완화] 주택담보대출 규제 완화 (2022.10.27)

 

▶ 청약당첨자 기존 주택 처분기한 연장 

   - 기존 입주가능일 이후 6개월 이었으나, 2년 연장

 

▶ 중도금 Hug 대출 규제 9억원 → 12억원 확대

 

▶ 15억 초과 아파트 주택담보대출 허용

  - 투기, 투기과열지구 내 무주택자 및 1주택자 대상 15억 초과 APT 주담대 허용 (LTV 50% 적용 가능)

 

▶ 무주택자, 1주택자 LTV 50% 완화 

  - 무주택자 및 1주택자에 대하여 주택가격과 무관하게 LTV 50% 단일화 (다주택자 현행 유지)

 

 

 

 

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 연말정산 소득공제 (주택담보대출)

 

 

▶ 연말정산 시 소득공제 가능 (상환기간 15년 이상일 경우)

 

▶ 조세특례제한법 제87조제2항에 따른 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 금액의 합계액이 연 500만 원(차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금에 대하여 적용

 

 

대출을 할 때 가장고려할 사항은 내가 납부하는 이자에 대해서 소득공제가 가능한지 여부이다. 15년 이상일 경우 소득공제가 가능하기 때문에, 특정 목적으로 10년 이하로 담보대출을 받지 않는 이상 15년으로 설정하여 소득공제를 받는 것이 유리하다. 해당 금액으로 공제받는 금액이 크기 때문에 절대로 무시하지 못할만한 공제다. 해당 내역을 고려하여 대출을 받는 것이 좋습니다.

 

필자의 경우도, 처음 10년으로 대출 받을 까 했지만 소득공제 때문에 15년 대출을 받았습니다. 그리고 연말정산(종합소득 포함)에서 쏠쏠하게 환급받고 있습니다.

 

 

 

 

 

 상환방법 이해하기 (원리금, 원금 균등상환방식)

 

 

 

▶ 원리금균등분할 상환 방식

  - 원리금균등상환방식을 선호하는 분들의 경우 단기간 대출, 추가 담보대출 또는 상환금액이 원금균등상환방식보다 적은 것을 선호할 때 주로 해당방식의 대출 상황방법을 택하고 있습니다. 디딤돌 등의 대출은 원리금 균등 상황방식을 택하고 있습니다. 또한 현재보다 미래의 소득이 많을 경우 해당 방식을 선호하고 있습니다. 위 표와 같이 대출 만료가 되는 시점까지 월 상환금액이 동일합니다. 이에 따른 이자율은 원금균등상환방식보다 높습니다.

 

 

▶ 원금균등분할 상환 방식

  - 원금균등 상환 방식은 매월 원금이 줄어들기 때문에 지급하는 이자도 낮아지게 됩니다. 그렇기 때문에 총 지급해야할 이자가 원리금균등상환 방식보다 작습니다. 이자가 줄어들지만 초기에 납부해야하는 원금과 이자가 매우 높기 때문에 다소 부담스러울 수 있습니다. 즉, 초기 부담 비율이 매우 높은 편입니다. 해당 방식을 선호하는 이유는 이자 비용을 적게 내는 것을 선호하는 사람, 원금 납부하는데 생활에 부담이 없는 분들이 선호하고 있습니다.

 

 

 

원리금균등상환 원금균등상환 만기일시상환 제대로 알아보자 (Feat. 이자 계산기)

 

 

 

 

 

 

 

 신용점수 환산 기준표

 

<신용점수 환산 기준표>

 

 

구 신용등급 수준이 현재의 점수에 어느정도인지 파악하기 위해서 해당표를 준비하엿으며, 이를 통해서 아래 신용점수 별 금리 현황을 파악하시면 좋을 것 같습니다. 현재 본인의 신용점수 수즌을 파악하신 후 자료들을 보신다면 더 이해하시기 좋을 것 같습니다.

 

 

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 금리인하 요구권 활용하기

 

 

금리인하 요구권

금리인하 요구권은 개인이나 기업이 금융회사로부터 대출을 받은 다음 신용상태나 상환능력이 대출 당시보다 크게 개선되는 경우 금융회사에 대출금리 인하를 요구할 수 있는 제도로, 금융 소비자의 법적인 권리로 명시돼 있다.

 

대출 후에도 개인의 신용점수가 상승하거나, 연 소득 상승, 직장 변동, 직장 내 직위 상승, 전문자격등 취득 등여러 조건 및 환경이 긍정적으로 변화한다면 은행에 금리인하요권을 신청하는것이 좋다. 승진이나 급여가 오르거나 안정적인 직장으로 옮겼다 해도, 부채비율 상승한다면 금리 인하 요구가 거절될 수 있다. 

 

금리인하요구권은 법제화 되었기 대문에 은행, 저축은행, 보험 등에 정당하게 요청할 권리가 있다. 입증 자료만 정확하게 제출하면되고, 해당 금리 인하권을 한번쯤은 요청해보도록 하자.

 

 

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 대출 상환 방법 Tip

 

 

대출 상환은 대출금리가 높은 대출 상품부터 상환하는 것이 좋다.

 

금리가 높은 상품부터 갚아야 이자를 빠르게 줄일 수 있습니다. 같은기간 대출을 받았어도 5% 대와 3% 금리라면, 2% 수준의 금리를 더 내는 상품이 갚아져야 이자상환액도 줄어들 수 있기 때문입니다. 목표를 우선 금리가 높은 대출 상품부터 갚는 것이 중요합니다.

 

대체로 3금융권> 2금융권> 1금융권 상품 순으로 금리가 높습니다. 또한 대출을 상환하게 되면 신용점수도 상승하게 되니, 추후 금리 인하 요구권을 활용할 수 도 있습니다.

 

만약 대출이 더 필요하시다면 대환대출 상품을 찾는 것이 중요합니다. 최대한 1 금융권 상품 또는 정부지원 대출 상품으로 갈아탈 수 있는 것이 중요합니다. 해당 내용은 아래 내용을 참조해주세요.

 

 

대환대출 Top 10 (조건 및 자격) - Best 상품 추천

 

 

 

 

 고정금리 vs 변동금리

 

 

고정금리

고정금리는 고정된 금리로서 대출을 받을 때 금리가 만기까지 그대로 유지되는 금리 입니다.  만약 금리가 오를 경우 유리하며 반대로 금리가 하락하는 시기라며 불리하게 작용할 수 있습니다. 일반적으로 변동금리 보다 소폭 높은 금리로 고시됩니다.

 

변동금리

일정 주기(3,6,12개월)마다 변동되는 금리입니다. 금리가 하락할 경우 이자가 줄어들게 됩니다. 현재와 같이 금리가 하락하는 시즌에는 고정금리보다 유리할 수 있습니다.

 

 

금리결정 대출 팁

금리가 오르는 기간인지, 아니면 고정이 필요한 시점인지 이해하기 어렵다면 혼합금리를 고민해보시기 바랍니다. 일반적으로 혼합금리는 5년 고정 이후 변동으로 변동되는 상품입니다. 우선 혼합금리로 경제상황을 살펴보시고, 3년 뒤 중도상환수수료가 면제가되는 시기에 경제상황을 반영하여 대출을 또 다시 갈아타는 전략을 사용하는 것도 매우 좋은 대출 전략이 될 수 있습니다.

 

 

 

 

 중도상환해약금(수수료) 가입 전 확인하기

 

대출을 가입하기 앞서 가장 고민해야할 사항은 바로 중도상환해약금(수수료)의 여부를 확인하는 것입니다. 대출을 하는 이유는 현재의 자금이 여유치 않기 때문인대, 미래에 현금이 많이 생겼을 경우 대출을 상환할 수 있게됩니다. 하지만 만약 중도상환수수료가 2%있다면, 1억을 상환하는대 200만원이라는 돈을 중도상환수수료로 납부해야하는 상황이 생깁니다.

 

결국 은행과 대출하면서 약속한 기간보다 일찍 상환할 때 발생하는 위약금 성격의 수수료라고 볼 수 있습니다. 만약 단기간 대출이 필요하다면, 금리가 조금 더 높더라도 중도상환수수료가 낮은 대출을 받는 것이 유리합니다. 단순히 금리가 조금 더 낮다고 해서 대출을 실행하게 된다면, 추후 상환할 때 중도상환수수료로 나가는 수수료가 더 많아질 수 있기 때문입니다.

 

일반적으로 중도상환수수료는 3년 약정으로 잡고 있으며, 그 이후 기간은 면제로 잡고있습니다. 하지만 이것은 은행마다 기준이 다르기 때문에 여러 은행들의 조건을 확인하시어 가입하는 것이 좋스빈다.

 

 

 

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 주택담보대출 Q&A

 

 

▶ 법인사업자 주택담보대출 가능 여부?

   - 법인의 경우 주택담보대출이 제한적일 수 밖에 없습니다. 특히 1금융권에서는 주택담보대출 상품으로 받기 어려울 수 있으나 은행과 협의를 해보시기 바랍니다. 불가한 것은 아닙니다. 2금융권 등이 오히려 서류 등 조건 면에서는 덜 까다로울 수 있습니다.

 

 

▶ 프리랜서 주택담보대출 가능 여부?

   - 프리랜서도 주택담보대출을 받을 수 있으나, 금리 및 조건은 평균 보다 높을 수 있습니다. 하지만 그 조건이 은행 평가 조건에 충족해야하기 때문에 은행마다 다를 수 있습니다. 

 

 

▶ 외국인 주택담보대출 가능 여부?

   - 외국인도 대출이 가능합니다. 다만, 은행마다 차이가 있기 때문에 해당 내용은 은행마다 확인하셔야 합니다. 국내에서 소득 영위 여부 확인할 것으로 보이며, 제출 해야 하는 서류 등이 일반적인 내용하고 다르기 떄문에 은행과 확인하셔야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 참고자료

 

 

 

주택담보대출 금리 비교 (23년 7월 2주 차) - 주담대 조건

저축은행 대출 잘되는 곳 (2금융 대출)- 2023년 7월

저신용자 대출 (정부 대출) - 조건 및 금리 비교

집담보대출 Top 10 (후순위 담보대출)

무직자 주택담보대출 가능한 곳 Top 9

아파트 담보대출 한도 최대치로 실행하기 (실제 대출 후기)