전세금 반환대출 (조건 및 자격) - 신청방법 및 금리 등
전세보증금 반환보증보험은 자신이 보유하고 있는 전세금을 지킬 수 있는 보험제도이다. 최근 뉴스기사나 언론에서 전세사기, 전세금 돌려받지 못하는 상황에 대한 뉴스를 접할 수 있었을 것이다. 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 발생한다면 당사자로선 정말 어처구니도 없으며, 당황스러울 수 밖에 없다. 정말 힘든 상황이기 때문에 이런 상황을 방지하는 것이 가장 중요하다. 왜냐하면 정말 악질 집주인 또는 물건이 경매로 넘어가 나의 전세금을 보호받지 못하여 묶이는 상황이 발생하고, 이사를 가지 못하는 정말 극단적인 상황이 발생할 수도 있기 때문이다. 만약 전세보증금 반환보증보험에 가입되있더라면, 한달 안에 보증금 보험을 토대로 전세금을 돌려받을 수 있다. 만약 그렇지 못한다고 하면 정말 어떤식으로 흘러갈지 아무도 알 수 없다. 그러한 상황을 미연에 방지하기 위해서 해당 정보를 알아보고 가능하다면 신청하는 것도 좋다.
아래에서 전세 보증금 반환보증 보험과 합쳐서 대출을 받을 수 있는 상품인 전세금 반환대출에 대해서 알아보고자 한다. 이에 앞서 전세 반환보증금 정보에 대해서 정확히 알고 가도록 하자. 지금이 아니라도 언젠가는 꼭 도움이 될 수 있는 보험이다. 참고자료에는 이와 관련된 정보들을 소개해드리고 있다. 해당 정보들도 참조해보시면 실생활에 도움이 되실 수 있습니다.
목차 (Content)
- 2023년 변경사항 (전세 대출)
- 전세가율 산정 기준
- 전세 사기 예방법
- 전세금 반환 대출 상품
- 전세금 반환보증보험
- 신청서류
- 필요서류
- 자주하는질문
- 과거 유명한 전세 사기 사례 Top 4
- 이런 말을 듣는다면 전세 사기를 의심하자!
- 참고자료
2023년 변경사항 (전세 대출)
보증대상 전세가율 인하
- 기존 전세가율 100% 보증가입 허용을 했지만, 전세가율을 90%까지로 낮춥니다.
(악성 임대인이 깡통전세 위험계약을 유도하는 것을 막기 위해서 입니다.)
- 한국주택금융공사 & 서울보증보험 동일하게 90% 인하 적용
- 전세가율 산정 기준 변경
저소득층 보증료 할인
대상 : 연소득 4천만원 이하 ▶ 5천만원 이하
할인폭 : 50% ▶ 60%
보증보험 가입 의무화 및 세제혜택 변경
- 올해 하반기 보증보험 의무가입에 대한 법안이 추진되고 있습니다.
- 세입자 거주하는 주택의 경우, 집주인이 보증보험 가입해야만 민간임대주택 등록하도록 변경 예정
전세가율 산정 기준 (2023년)
보증보험 가입 기준이 되는 전세가율 산정기준이 변경되었습니다. 기존 감정가격을 악용한 사기가 많았기 떄문입니다. 이전에는 강점평가에서 가격을 더 높게 평가 받기 위해서 감정평가사에 웃돈을 주고 전세금을 올려받는 경우도 발생했었다고 합니다. 이에 고의적인 시세가 부풀려서 전세사기가 발생하는 사건들이 있었습니다.
이에 아래와 같은 기준으로 변경된다고 합니다.
1. 공시가격 기준으로 산정하는 것으로 변경 (감정평가 x)
2. 감정가는 공시가나 실거래가격이 없는 경우만 이용 예정
| 현행 | 1. 감정평가 | 2. 공시가격 x 140% | 3. 실거래가 |
| 개선안 | 1. 공시가격 140% | 실거래가 | 3, 감정평가(신축빌라는 90%) |
전세 사기 예방법
▶ 시세를 정확히 파악하자 (국토교통부 실거래가 공개 시스템)
- 사기꾼들은 거래 가격보다 높은 전세 가격은 결국 피해를 입을 수밖에 없는 구조를 만들게 됩니다. 이럴 경우 피해 보상을 받기도 어렵기 때문에 네이버 등 주변 시세를 확인하는 것과 더불어 실제로 주변에 어떻게 거래가 되었는지 확인하는 것이 중요합니다.
▶ 계약자가 부동산 실소유자인지 주민등록증 등 확인할 것
▶ 등기부등본을 통한 부동산의 저당권(빚) 등을 확인해 볼 것
- 공인중개사 의견만 100% 신뢰하는 것보다 저당권 등을 직접 확인해보는 것이 중요합니다. 가장 믿을 사람은 본인밖에 없습니다.
▶ 계약 당일 확정일자를 받고 전입신고할 것!
- 바쁘다는 핑계는 통하지 않습니다. 무조건 적으로 하셔야 합니다. 또한 이사하는 당일 등기부등본을 다시 한번 확인하시는 것도 좋습니다.
▶ 깡통 전세 소리가 들렸다면 최대한 그 지역은 피하자.
- 끼리끼리라는 말이 있습니다. 최대한 피해 보는 게 좋습니다.
▶ Hug 안심전세앱(가칭)을 통해 신축빌라 등 시세정보, 악성임대인 여부, 세금체납정보 등 확인해보자.
- 계약을 체결하기 전에 보증보험 가입 가능 여부와 전세 사기 위험 사전 진단을 위한 정보를 열람할 수 있다고 합니다.
주택도시보증공사 - 전세보증금반환보증 대출 (은행 연계 대출)
▶ 상품특징 : 「전세보증금반환보증」은 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야하는 전세보 증금의 반환을 주택도시보증공사가 책임지는 보증상품입니다
▶ 대출대상 : 해당 내용 전체 대상자
- 1년 이상 임대차계약 체결하고 임차보증금 5% 이상 지급하고 아래 충족 고객
- 주택도시보증공사 보증서(반환보증/특약보증) 발급이 가능한 고객
- 미성년자, 외국인 및 재외국민 제외
- 공동임차인의 경우 취급불가
- 임대인이 부동산등기부등본 상 3개월 이상 해당 주택 소유해야 함.
- 권리보험사 인수제한 기준 해당되는 경우 취급불가
- 부부합산 주택 보유 수 무주택자 또는 1주택자
▶ 대출한도 : ~ 최고 4.5억원 이내 (아래 중 적은 사항)
- 전세보증금액 및 전세보증금 반환보증금액의 80% 이내
(단 신혼부부 및 청년가구는 90%)
- 주택도시보증공사 보증서 발급금액 이내
- (보증한도 이내에서) 보증신청인이 신청한 금액
▶ 상환방법 : 만기일시상환 - 대출 기간 동안 이자는 지급하고 만기에 원금을 지급하는 방식
▶ 필요서류 : 신분증. 재직 및 소득확인서류, 주민등록등본(배우자 정보가 없을 경우 가족관계증명서 추가 제출), 확정일자부 전세계약서 원본(공제증서 및 중개대상물 설명 확인서 포함), 계약금 지급 확인 서류, 부동산 등기사항전부증명서. 건축물대장, 타 전세계약 체결내역 확인서(단독, 다가구주택인 경우). 전입세대열람내역 ㆍ임대인의 예금통장 사본(신규 임대차계약 전세자금대출인 경우)
▶ 중도상환수수료 : 0.7% ~ 1.4% (은행마다 차등)
▶ 취급은행 : 신한은행, 국민은행, 우리은행, NH농협은행, KEB하나은행, 부산은행, 기업은행, 수협은행
▶ 신청시기
- 신규계약 고객 : 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른날로부터 3개월 이내 대출 신청한 고객
- 갱신계약 고객 : 갱신계약 체결한 날로부터 3개월 이내 대출 신청한 고객
전세금 반환보증보험
임차인이 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하였을 때, 전세금 반환보증보험에 가입되어있다면 주택도시보증공사에서 임대인을 대신하여 임차인에게 1달 이내에 전세금을 반환해주는 보험을 전세금 반환보증보험이라고 한다.
해당 보험을 가입하기 위해서는 일정 금액의 보증료를 지급해야하며, 신청 후 지급 후 부터 반환보증보험으로서 안전하게 나의 전세금을 지킬 수 있다.
가입조건
▶ 보증대상 : 단독, 다중 다가구, 연립, 다세대, 주거용, 오피스텔, 아파트, 노인복지주택
- 주거용 오피스텔은 공인중개사 전세계약서 주용도에 주거용 표기해야 하며 구분등기 필수
- 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설은 보증대상이 아님
▶ 보증기간 : 보증서 발급일부터 ~ 전세계약기간 만료일 후 1개월
▶ 보증신청 기간
- 신규 전세계약 : 전세계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전
- 갱신 전세계약 : 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2 경과하기 전
▶ 보증대상자(채권자) : 임대인과 전세계약을 체결한 임차인 (개인, 법인, 외국인)
- 외국인 : 출입국 관리법 제31조에 따라 외국인등록 및 체류지 변경신고를 한 경우
- 외국국적동포 : 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제6조에 따라 임차목적에 국내거소 신고한 경우
- 재외국인 주민등록 신고(2015.1.22) 개정 주민등록법령 개정 전에 거소신고 한 재외국인은 '16.06.30까지 임차목적물에 거소 신고한 경우 (이후는 주민등록신고)
▶ 주채무자 : 전세목적물의 공부상 소유권자인 임대인
▶ 보증금액 및 한도: 보증한도내에서 보증신청인이 신청한 금액
(주택가격 - 선수채권 등)
※ 선순위 채권 등 : 보증신청인의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권
- 등기부등본의 을구의 근저당금액과 등기일자를 확인해주세요
- 단독,다중,다가구주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금의 합계를 포함
- 전세보증금은 수도권 7억원. 그 외 지역 5억원 을 초과할 수 없음
전세금 반환보증보험 보증조건
▶ 공통사항
- 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것
- 전세보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택 가격 이내일 것
- 전세권이 설정된 경우 말소 또는 공사로 전세권을 이전할 것.
(중소기업이 아닌 법인 임차인의 경우 전세권을 이전해야 가입 가능.)
- 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았을 것 신용대출은 보증가입이 가능
- 임대인이 공사의 보증 금지 대상자가 아닐 것
▶ 등기부등본상 확인사항
- 보증 발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해 사항 없을 것(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등) → 등기부등본의 갑구를 확인
- 선순위 채권이 주택 가격의 60% 이내일 것
- 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것
▶ 전입세대 열람내역 확인사항
- 보증신청일 현재 타 세대 전입 내역이 없을 것(단독, 다가구, 다중주택 제외).
▶ 전입 계약서상 확인사항
- 전세계약은 1년 이상일 것
- 공인중개사 확인(날인)한 전세계약
※ 기존 계약 시 공인중개사를 통해 전세 계약을 체결했다면 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결한 전세계약서가 아니어도 가입이 가능합니다.
- 전세보증금 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하
- 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것
▶ 단독/다중/다가구주택 추가 확인사항
- 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것
- 선순위 채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한 금액이 주택 가격의 80% 이내일 것
전세금 반환보증보험 보증료
▶ 보증료 : 보증료는 보증금액 x 보증료율 x 전세계약기간/365 로 산출되며 보험 해지 등 정산 사유 발생 시 계산기간은 전세계약기간의 시작일로부터 보증료 정산사유 발생일까지로 진행한다. 보증료율은 아래 주택 그리고 금액 따라 차등하여 계산됨.
▶ 부채비율 = (선순위 채권금액 + 전세보증금) / 주택가액
▶ 단독, 다중, 다가구주택의 경우로서 타전세계약확인서 미제출 시 연 0.154% 적용
▶ 공공성 강화 관련 보증료율 인하
- 적용대상 : ‘22.1.1부터 ‘22.6.30일까지 보증 신청한 경우
- 적용기준 : 전세보증금 2억 원 이하 40%, 전세보증금 2억원 초과 30% 보증료율 인하
반환보증보험 주택가격 산정기준
반환보증보험 할인 및 할증 기준
- 사회배려계층 할인 : 조건 충족 시 40% ~60% 할인 (각 호별 중복할인 없음)
- 청년가구 할인 : 만 19세~34세 이하의 청년 가구가 연소득 4천만 원 초과 ~ 5천만 원 이하인 경우 10% 할인
- 전자계약 할인 : 국토부 부동산 거래 전자계약 시스템으로 전세계약 체결 시 보증료의 3% 할인
- 모범납세자 할인 : 모범납세자가 보증신청 시 10% 할인
- 인터넷보증 및 모바일 보증 할인 : 인터넷 및 모바일보증 이용 시 3% 할인
- 일시납 할인 : 보증료를 일시에 전액 납부한 경우 1년 초과분에 대하여 3% 할인
- 보증료 할증 : 주택 가격 대비 선순위 채권금액이 50%를 초과하는 경우 산출한 보증료에서 10%를 할증
신청절차
▶ 신청절차 : 보증상담 > 보증신청 > 신용조사 > 보증심사 > 보증서 발급
(취급기관 은행 또는 온라인 상담 및 신청 가능)
▶ 모바일 신청
- 네이버 부동산 > 금융상품 > 전세보증금반환보증
- 카카오페이 > 간편 보험 > 전세보증금반환보증
- KB국민카드 > 보험 > 전세보증
▶ 인터넷 신청 - 공사 홈페이지 상단의 인터넷보증 클릭
▶ 취급기관 : 신한, 국민, 우리, 광주, KEB하나, IBK기업, NH농협, 경남, 수협, 대구 은행
- 우리, 국민 은행은 해당 모바일 앱 가입 가능
- 네이버 부동산 및 카카오페이에서 비대면 가입 가능
필요서류
▶ 신청 필요 서류
- 보증신청서, 개인정보제공동의서, 전세보증금반환보증 확약서 (각 1부)
- 주민등록등본 및 신분증 사본 / (개인사업자) 사업자등록증 사본
- 확정일자부 전세계약서 사본 (공인중개서 날인 필수 - 갱신 계약서는 최초 전세계약 포함)
- 전세보증금 수령 및 지급 확인서류
계좌이체내역서, 무통장입금증, 공인중개사 발급 영수증
임대인 확인 영수증 (전세계약서상 임대인의 도장과 동일한 인영이 날인 경우)
- 부동산등기부등본 및 전입세대열람내역 (도로명, 지번명열람내역 각 1부)
전입세대열람내역은 주민센터에서 임차인 본인만 열람 가능 (전세계약서 지참할 것)
▶ 기타 서류 : (필요시) - 인감증명서, 전세보증금반환채권 양도 관련 채권양도 통지 서류(채권양도계약서, 위임장), 기타 필요서류
▶ 추가 서류
1) 단독 다중 다가구 경우 : 건축물대장, 전세목적물에 대한 타전세계약체결내역 확인서
2) 단독다중다가구 타전세계약체결내역확인서 제출 불가능 시
- 확정일자 부여 현황(5년 이내) , 상가건물 임대차 현황서(상가 확인되는 경우), 전세 목적물에 대한 타전세계약체결내역서 확인서(임대인 또는 공인중개사 확인)
3) 주 채무자 법인 경우 : 법인등기부 등본, 사업자등록증 사본, 사회보험료 완납증명서
4) 우대조건인 경우 우대 관련 인증 서류
자주하는질문
▶ 어떤 경우에 보증 사고가 발생한 것으로 보나요?
- 첫째, 임차인(보증채권자)이 전세계약기간 종료 후 1개월 동안 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못하였을 때
- 둘째, 전세계약 기간 중 전세 목적물에 대하여 경매 또는 공매가 실시되어, 배당 후 임차인이 전세보증금을 반환받지 못하였을 때
▶ 보증사고 발생시 임차인이 해야 할 일이 있나요?
- 보증사고가 발생하였을 때 1개월 이내에 서면으로 그 내용을 주택도시보증공사에 통지하고, 보증사고일로부터 2개월 이내에 보증사고 유형에 따라 주택도시보증공사에 보증채무의 이행을 청구해야 합니다. 첫 번째 보증사고 유형의 경우, 주택임차권등기명령을 마친 후 이행 청구하여야 합니다. 두 번째 보증사고 유형의 경우, 배당표 등 전세보증금 미 수령액을 증명하는 서류를 제출하여 이행 청구하여야 합니다.
▶ 주택도시보증공사는 언제, 어떻게 보증채무를 이행하나요?
- 주택도시보증공사는 보증채무이행청구서를 접수한 날로부터 1개월 이내에 보증채무를 이행하며, 보증기간 이내에 미반환 된 전세보증금에 한하여 보증책임을 부담합니다
▶ 임대인(집주인) 변경, 임대인 변경 신고 방법
- 은행에서 최초 보증발급받은 경우 은행 내방
- 공사 영업지사에서 신청한 경우 영업지사 내방 또는 인터넷보증 이용 가능
* 모바일 전세보증금반환보증(카카오페이)을 이용한 경우, 인터넷보증을 통해 임대인 변경 신청 가능 · 인터넷보증이용 시 보증 갱신 신청 방법 : 인터넷보증 > 보증해지/변경 > 기존 보증신청내역 확인 > 보증변경신청 화면에서 ‘임대인변경’신청 가능
과거 유명한 전세 사기 사례 Top 4
아래 전세 사기 사건들은 방송이나 언론을 통해서 자주 나오는 사기 사건들로서 지금까지도 계속 언급되오는 사건입니다. 전세사기를 예방하는 방법에 압서 먼저 아래 내용들을 이해하는 것이 우선시되어야 할 것 같습니다.
Top 1. 빌라 신 사기
서울을 포함한 수도권 내 빌라 1,277채를 무갭투자로 구매한 후 세금 72억 원을 내지 않아 소유 주택 100채가 압류 걸리기 시작하면서 발생한 사기 사건입니다. 언론에서도 많이 나온 사건입니다.
Top 2. 세모녀 전세 사기 사건
최근 뉴스중에서 가장 많이 언급되는 사건입니다. 빌라 497채를 사기를 빌미로 깡통전세를 만들어서 피해자를 만들고 보증금 약 298억 원 그리고 136명의 피해자를 만든 먹튀 사건입니다. 대부분 서울 화곡동에 집중되어서 큰 피해를 만들기도 하였습니다. 의도적인 사기 사건으로 많이 언급되고 있습니다.
Top 3. 신림동 신탁등기 사건
신림동 고시촌 등에서 실질적 소유권이 없으면서 신탁등기라는 점을 이용해 30여명에게 전세 계약을 체결하고 20여 억 원의 피해를 발생시킨 사기입니다. 금융이랑 연동되었기 때문에 어렵게 만든 사건입니다. 방심하게 만들 수밖에 없는 구조를 만들었습니다.
Top 4. 빌라왕
해당 건도 뉴스에서 많이 언급되었는데요. 일명 돌려막기 수법으로 497채의 빌라를 매입하면서 1인당 최소 1억 원대 사기로 피해를 입힌 사건입니다.
이런 말을 듣는다면 전세 사기를 한번 의심하자!
Top 1. "이사비 지급 조건"
위에서 언급했던 전세 사기 사건들에 대한 공통적인 부분이 있었다고 합니다. 그러한 부분들에 대해서 아래에서 소개해드리고자 합니다. 대부분 사기사건은 결국 호의에서 시작되는 경우가 많습니다.
"이사비 지급 조건"
이사비 지급 조건으로 깡통 전셋집 계약을 유도하는 경우가 있었습니다. 이런 호의에서 사기를 당할 수 있으니, 이사비를 지급해주는 이유 등에 대해서도 한 번쯤은 고민해볼 만한 것 같습니다.
Top 2. 세금 체납액
집주인에게 만약 세금 체납액이 많이 있다는 사실을 알게 되거나 공인중개사에게 해당 부분이 언급된다면 의심을 해봐야 합니다.
세금 체납으로 공매로 밀려날 경우 전세 보증금은 세금 체납액의 후순위로 밀리기 때문에 전세금을 떼일 가능성이 높아지게 됩니다. 만약 이러한 경우 세금 체납한 집주인과 계약 시에는 '집주인 명의가 바뀌면 전세 계약을 해지한다' 당 특약을 계약서에 넣는 게 사기를 피하고 법적으로 유리한 위치를 갖게 됩니다.
Top 3. 신축빌라
신축 빌라를 계속 추천해준다면 의심해볼 만합니다. 사실 신축빌라가 가장 깔끔해서 좋긴 하지만 정확한 매매 가격을 알 수 없기 때문에 어려운 거래입니다. 이런 점을 노려서 상대적으로 높은 보증금을 요구하게 되고 전세 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 그렇게 될 경우 집값이 떨어지거나 아니면 시세보다 높은 전세금으로 피해가 생길 수 있습니다. 만약 공매 또는 경매로 넘어갈 경우, 전세금 반환이 어려워 지기 때문에 정확한 시세를 알고 계약하는 것이 좋습니다.
참고자료
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