주택담보대출 한도 최대로 받는 방법 (은행, 저축은행 금리비교)

주택담보대출 한도 최대로 받는 방법 (은행, 저축은행 금리비교)

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<주택담보대출 한도 최대로 받는 방법 (은행, 저축은행 금리비교)>

 

주택담보대출에 대한 규제 완화 뉴스가 시장에 연이어 나오고 있습니다. 향후 LTV 등의 개선이 된다면 DSR규제에 여유가 있는 고소득자의 경우에는 추가 한도로 대출을 받을 가능성이 높아지게 됩니다. 그렇다면 LTV, DSR, DTI 등의 개념들을 정리해보고 향후 어떻게 전략을 구사해 주택담보대출 한도를 최대한 받을 수 있는지 알아보고자 합니다. 시작하도록 하겠습니다.

 

 

 

목차

1. 주택담보대출 이란?
2. 주택담보대출 한도 최대 실행 방법
3. 1금융권 금리비교
4. 저축은행 및 기타 금융권 금리비교
5. 결론
6. 참고자료

 

 

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1.

주택담보대출 이란?

 

주택담보대출 이란?

 

주택담보대출이란 주택 구매 또는 생활비 등 목적으로 자금이 필요할 경우 대출을 받는 데 있어 자신이 소유한 자산인 부동산을 담보로 대출을 실행하는 것을 주택담보대출이라고 합니다. 명칭이 주택담보대출이지만 주택뿐만 아닌 주요 자산인 아파트, 빌라, 주택 등 주거형 부동산을 담보로 대출을 받는 것을 말합니다.

 

주택담보대출에는 LTV, DTI, DSR 같은 규제들이 존재하는데 해당 규제들에 대해서 간략하게 알아보도록 하겠습니다. 최근 들어 LTV를 완화한다 등 에 대한 규제 완화 뉴스들이 심상치 않게 언론을 통해서 나오고 있습니다. 같은 뉴스에서 DSR 규제로 LTV는 큰 의미가 없다 등의 뉴스들이 있는데 해당 개념들을 우선 짧게 요약해서 정리하자면 아래와 같습니다.

 

• LTV - 현재 주거용 부동산의 시세 대비 최대한 대출 받을 수 있는 한도를 비율(%)로 표시하는 것
          (예시 - 투기과열지구 A아파트 KB부동산 시세 5억 - 무주택자 실수요자 - LTV60% 최대 3억 원 한도)
  
  
• DTI - 해당 부동산 원금 및 이자의 합이 나의 연 소득 대비 DTI % 한도 내에서 대출 가능하도록 규제한 비율
         [(DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기대출 이자 상환액) / 연간 소득 or (주택담보대출 원리금 상환액 + 기대출 이자 상환액 + 기대출 원리금 상환액) / 연간 소득 ) > 연소득 / DTI %]
  
  
• DSR - 나의 전체 대출 및 부채에 대한 합이 나의 연 소득 대비 DSR % 한도 내에서 대출 가능하도록 규제한 비율
         ((모든 대출에 원리금 상환액 + 이자) / 연간 소득)

 

더 숩게 풀어보자면, LTV는 부동산 가치 대비해서 최대한 대출을 실행할 수 있는 한도 비율을 의미하는 것입니다. DTI는 내 소득 대비하여 내가 상환 해당 담보대출을 실행하였을 때 상환 가능 가능액이 DTI %를 초과하지 못하도록 하는 것입니다. 예로 소득이 5천만 원이고 DTI가 50%라면, 해당 대출 원리금 상환액과 이자가 2천5백만 원을 초과해서는 안됩니다. 그렇다면 더 넓은 의미에서 모든 대출에 대한 규제를 하는 DSR의 경우는 내가 가지고 있는 모든 대출에 대한 규모가 소득 대비 DSR %를 넘어서는 안된다는 의미입니다.

 

<주택담보대출 한도 최대로 받는 방법 (은행, 저축은행 금리비교)>

 

 

해당 규제가 위의 표처럼 규제가 정해져 있습니다. 해당 규제에 대하여 정부지침이 변화한다면 %가 바뀐다는 의미입니다. DSR의 경우는 현재 금융기관마다 다르게 비율을 적용하고 있습니다. 현재 DSR 비율에 대해서 알아보면 아래와 같습니다. 만약 %가 변한다면 해당 비율에 맞게 계산하시면 한도를 파악하실 수 있습니다.

 

<DSR 2022년 비율>

구분	은행	보험	상호	카드	캐피탈	저축
비율	40%	50%	110%	50%	65%	65%

 

만약 저축은행에서 대출을 받는다면 나의 소득 전체 소득에서 65%를 인정해주는 것이고 나의 소득이 5천만 원이라면 3,250만 원 한도 내에서 대출 총 원(리) 금 상환액 그리고 이자를 상환해야만 한다는 의미입니다. 그렇기 때문에 1 은행권보다 저축은행에서 대출을 받을 수 있는 한도가 더 높아지게 됩니다. 

 

 

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2.

주택담보대출 한도 최대 실행 방법

 

주택담보대출 한도 최대 실행 방법

 

1. 정기적인 소득 증가
   - 은행에서 평가할 때 가장 중요한 것은 소득입니다. DTI와 DSR % 여유가 있게 만들기 위해서는 소득을 증가시켜야 합니다. 일시적인 소득 증가는 은행에서는 평가하지 않습니다. 사업 소득, 금융 소득, 연금 소득 등과 같은 소득을 증가시켜 정기적인 소득이 더 있다는 것을 증빙 제출하면 DTI와 DSR 여유가 생기게 됩니다
   
   
2. 담보물건의 가치 상승
   - 담보 물건의 가치가 상승한다면 LTV가 증가하게 됩니다. 은행의 기본 기준은 KB부동산 시세의 기준에서 LTV를 적용하고 있습니다. 만약 물건을 고려한다면 거래가 많은 아파트가 더 좋을 수 있습니다. 가치를 높일 수 있다면 더더욱 좋을 것 같습니다.
   
   
3. 다른 타 대출 상환 -> 신용도 상승
   - DSR 규제로 인하여 담보대출 실행 건 외에 신용대출 등 기타 부채가 있다면 우선 상환하는 것이 좋습니다. 상환 시 DSR 비율 여유가 생길 뿐 아니라 신용도 상승으로 인하여 이자 금리 %가 낮아지게 됩니다.
   
   
4. 주거래 은행에 몫 매지 말 것
   - 나의 정보를 더 잘아는 금융사가 오히려 보수적일 수도 있습니다. 상대방의 패를 알고 하는 경기면 상대방이 쉽게 이기는 것처럼 내 패를 아는 주거래 은행은 오히려 보수적일 가능성이 높습니다. 그렇기 때문에 다른 금융회사들도 같이 알아보고 비교하는 것이 좋습니다. 실제로 저의 경우 A은행에서 6천만 원을 제시했지만 B은행에서는 8천만 원을 제시한 적 있습니다.(후순위 추가 대출)
   
   
5. 1 금융권 이외 2 금융권 등 고려해볼 것
   - DSR규제는 1금융권에서 매우 낮은 %를 적용하고 있습니다. 이외 금융권을 이용한다면 DSR % 증가시켜 한도를 증가시킬 수 있습니다.
   
   
6. 후순위 추가 담보대출 시 - 감액 등기
   - 추가 담보대출을 받을 경우 기존 대출은행에서 채권채 고액을 보수적으로 잡았다면 120% 또는 110%를 잡았을 것입니다. 이는 혹시나 채무자가 상환하지 못할 시 담보물건을 경매 실행할 계획으로 설정하게 됩니다. 채권채고액을 110%로 잡을 수 있다면 최소로 잡는 것이 중요하며, 타 은행에서 대출받을 시 채권채고액에 대하여 감액 등기하여 등기부등본의 채권채고액을 낮추어야만 타 은행에서 더 많은 한도를 실행할 수 있습니다. 해당 내용에 대하여 더 궁금하시다면 글 하단에 '주택담보대출 금리와 한도는 어떻게 결정되는가?' 편에서 디테일하게 작성하였으니 참고해주시기 바랍니다.

 

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3.

1 금융권 금리비교

 

1금융권 금리비교

 

모든 금융권을 비교한 것은 아닙니다. 참고용으로 작성하였으며, 조건에 따라 변경이 가능합니다.

 

KB국민은행 - 주택담보대출

• 금리 : 최고 3.77% ~ 최고 4.97% (신용등급/지역에 따라 변동 가능)
• 중도상환 수수료 : 1.2% x 대출잔여일 수
• 가입방식 : 영업점 또는 모집인 

케이뱅크 - 아파트 담보대출

• 금리 : 최고 3.47% ~ 최고 3.47% (신용등급/지역에 따라 변동 가능)
• 중도상환 수수료 : 1.4% x 대출잔여일 수 (3년 후 면제)
• 가입방식 : 모바일 및 인터넷

KEB하나은행 - 하나변동금리모기지론

• 금리 : 최고 3.77% ~ 최고 5.07% (신용등급/지역에 따라 변동 가능)
• 중도상환 수수료 : 1,1(비거치)/1.2%(거치) x 대출잔여일수
• 가입방식 : 영업점, 인터넷 또는 모집인

 

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NH농협은행 -  NH주택담보대출

• 금리 : 최고 3.82% ~ 최고 4.72% (신용등급/지역에 따라 변동 가능)
• 중도상환 수수료 : 고정금리 1.4%, 변동금리 1.2%
• 가입방식 : 영업점

신한은행 - 신한주택대출(아파트)

• 금리 : 최고 3.83% ~ 최고 4.63% (신용등급에 따라 변동 가능)
• 중도상환 수수료 : 고정금리 1.4%, 변동금리 1.2%
• 가입방식 : 영업점, 모집인

SC제일은행 - 주택담보대출

• 금리 : 최고 3.67% ~ 최고 4.17% (신용등급에 따라 변동 가능)
• 중도상환 수수료 : 중도상환금액 x 1.2% / 매년 대출잔액 10% 중도상환수수료 면제
• 대출한도/ LTV : 최대 대출한도 10.5억
• 가입방식 : 영업점

 

 

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4.

저축은행 및 기타 금융권 금리비교

저축은행 및 기타 금융권 금리비교

 

모든 금융권을 비교한 것은 아닙니다. 참고용으로 작성하였으며, 조건에 따라 변경이 가능합니다.

 

SBI저축은행 - SBI온라인주택대출

• 금리 : 최저 4.79% ~ 최고 9.59%
• 중도상환 수수료 : 중도상환금액 2% (3년 이내 상환 시 적용)
• 가입방식 : 영업점, 인터넷

대신저축은행 - 대신홈론

• 금리 : 최저 5.14% ~ 최고 6.76%
• 중도상환 수수료 : 중도상환금액 2%
• 가입방식 : 영업점, 모집인

 

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OK저축은행 - OK모기지론

• 금리 : 최저 6.7% ~ 최고 6.73%
• 중도상환 수수료 : 중도상환금액 1.9~2% (3년 이후 면제)
• 가입방식 : 영업점, 모집인

OBS저축은행 - 해피홈론

• 금리 : 최저 5.25% ~ 최고 8.07%
• 중도상환 수수료 : 중도상환금액 2% (3년 이후 면제)
• 가입방식 : 영업점, 모집인

페퍼저축은행 - 해피홈론

• 금리 : 최저 5.06% ~ 최고 8.93%
• 중도상환 수수료 : 중도상환금액 2% (3년 이후 면제)
• 가입방식 : 영업점, 모집인, 인터넷, 모바일

 

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삼성화재 - 삼성아파트

• 금리 : 최저 3.71% ~ 
• 중도상환 수수료 : 중도상환금액 1.0% ~ 1.5%
• 가입방식 : 영업점, 인터넷, 모집인

삼성생명 - 주택담보대출(일반형)

• 금리 : 최저 3.82% ~ 
• 중도상환수수료 : 중도상환금액 2.0%
• 가입방식 : 영업점, 모집인

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현대해상 - 아파트론(5년 고정)

• 금리 : 최저 3.75% ~ 
• 중도상환수수료 : 중도상환금액 1.5%
• 가입방식 : 영업점, 모집인

KB손해보험 - 부동산담보(KB손보희망모기지론MI)

• 금리 : 최저 4.51% ~ 
• 중도상환 수수료 : 중도상환금액 1.5%
• 가입방식 : 영업점, 모집인

 

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5.

결론

 

결론

 

<주택담보대출 한도 최대로 받는 방법 (은행, 저축은행 금리비교)>

 

주택담보대출을 받기 위해선 정말 많은 노력이 필요하다. 제일 쉬운 대출이면서도 가장 어려운 대출이 될 수도 있다. 서류가 정말 많이 필요하고 이에 따른 준비과정이 고될 수 있기 때문이다. 신용대출의 경우는 나의 소득을 증빙하면 되지만 담보대출의 경우는 나의 담보물권 증빙과 소득 증빙을 동시에 보여줘야 하기 때문에 다양한 곳을 방문해야 될 수도 있다. 민원 24시, 주민센터 등과 이번 기회에 친해질 수 있고 어떤 서류를 발급받을 수 있는지도 이해할 수 있다.

 

결국 많이 알아본 만큼 좋은 조건의 대출을 실행할 수 있는 곳이 바로 주택담보대출이다. 포기하지 않고 노력하면 좋은 결과가 있을 것이라고 생각합니다. 저의 경우도 A은행에서 6천만 원에 4.5% 금리를 제시했지만, B은행에서는 8천만 원에 3% 후반대 이자를 제시한 경험도 있습니다. 은행마다 다르기 때문에 계속 두드려 보시면 좋은 결과를 얻으 실 수 있습니다!

 

 

기회는 일어나는 것이 아니라 만들어내는 것이다. 
– 크리스 그로서

 

 

 

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6.

참고자료

 

주택담보대출 금리와 대출한도는 어떻게 결정되는가? (Feat. 주담대의 모든것)

아파트 담보대출 한도 최대로 받는 방법

 

주택 빌라 부동산 담보대출 한도 및 조건 알아보기