생애최초 주택 구입 자금 대출 (대출자격 및 금리 조건) - 2024년
독립을 한다는 것은 쉽지 않지만 정말 기대되는 일입니다. 나의 첫 집을 마련한다는 것은 더더욱 설레는 일이기도 합니다. 쉽지 않은 일이지만 혼자 살 집 또는 결혼을 위한 집을 마련한다는 것 자체는 어떻게 집을 꾸밀지 등 머릿속에 좋은 생각들로 가득 차 있을 것 입니다.
하지만 가장 걱정되는 부분 중 하나가 바로 자금 문제입니다. 결국 한두푼 들어가는 것이기 아니기 때문에 매우 신중하고 고민이 많을 수 밖에 없는 부분입니다. 자금이 부족할 경우 대출을 받을 수 밖에 없고 그렇다면 여러 주택담보대출 상품을 찾을 수 밖에 없습니다
주택담보대출 상품 중에 정부지원 대출 상품이 있고 주택금융공사에서는 생애첫 주택 구매자들에게 좋은 조건의 대출을 실행할 수 있도록 도와주고 있습니다. 해당 대출 상품에 대해서 아래에서 알아보시기 바랍니다.
목차 (Content)
생애 첫 & 생애 최초 주택 구입자금 대출 이란?
내집마련 디딤돌 대출 상품은 정부지원 저리의 주택구입대출 상품입니다. 주택도시금융공사에서 주택도시 기금으로 운영되고 있는 대출입니다. 해당 대출은 실행하기 위해서는 일정 조건이 충족되어야 합니다. 여러 조건 들 중에서 '생애최초 주택구입자금' 은 디딤돌 대출을 실행할 수 있는 자격 중 한 가지 조건입니다.
주택금융공사에서 지원하는 서민을 위한 대출 상품으로 해당 대출의 경우 저금리 대출을 지원함으로써 서민들이 좀 더 대출에 대해서 여유롭게 생활할 수 있는 환경을 조성해 주는 상품입니다. 해당 대출을 신청하기 위해서는 취급은행 영업점 방문 또는 한국주택금융공사 홈페이지를 통해 신청할 수 있습니다.
대출대상 및 대상주택
◎ 대출대상
▶ 공통사항 : 세대주를 포함한 세대원 전원이 대출 신청일 현재 무주택자로 대출신청인과 배우자의 합산 총 연소득 연간6천만원 (생애최초주택구입자, 다자녀가구, 2자녀 가구는 연간 7천만원, 신혼가구는 연간 8.5천만원) 이하이며 다음 한 가지에 해당하는 자.
- 대출 신청일 현재 민법상 성년인 세대주 (아래 어느 하나에 해당하는 경우 제외)
① 만 30세 미만 단독세대주. (단, 민법상 미성년인 형제·자매 중 1인 이상과 동일세대를 구성하고 주민등록등본상 합가일 기준 부양기간이 계속해서 6개월 이상인 경우 가능)
② 만 30세 미만 미혼 세대주. (단, 직계존속 중 1인 이상과 동일세대를 구성하고 주민등록등본상 합가일 기준 부양기간이 계속해서 6개월 이상인 경우 가능)
- 대출신청인 및 배우자의 합산 순자산 가액이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 ‘소득 5분위별 자산 및 부채현황’ 중 소득 4분위 전체가구 평균값 이하(십만원 단위에서 반올림)인 자
(2024년도 기준 4.69억원)
- 대출신청인은 접수일 현재 성년인 대한민국 국민이며 본인이 주택을 단독으로 소유하거나, 배우자(결혼 예정자)와 공동 소유(예정)
- 대출 접수일 현재 세대주로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택으로 단독세대주를 포함하되 만 30세 미만 단독세대주는 제외
▶ 생애최초 주택구입자 : 세대주 및 세대원 (분리된 배우자, 배우자와 동거세대를 구성하는 직계비속, 결혼 예정자)이 최초로 주택을 구입하는 자
▶ 신혼가구(결혼예정자 포함)
◎ 대상주택
▶ 주거전용면적 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡) 이하의 준공된 주
▶ 대출 신청일 현재 담보주택의 평가액이 5억 원 이하의 주택 (신혼가구 및 2자녀 이상 가구 6억원)
▶ 단, 만 30세 이상의 미혼 단독 세대주(차주의 주민등록등본상 직계존속 또는 미성년 형제·자매 중
1인과의 합가일 기준 부양기간이 계속해서 6개월 미만인 경우 포함)의 경우 아래 ①,② 적용
① 주거전용면적 60m²(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 70m²) 이하의 준공된 주택
② 대출 신청일 현재 담보주택의 평가액이 3억 원 이하의 주택 이면서 대출한도 1.5억원(생애최초 주택구입자 2억원) 이하
신청시기
▶ 소유권이전등기(입주예정일) 전 접수. 다만, 소유권 이전등기를 한 경우에는 이전등기 접수일로부터 3개월 이내 접수 가능(소유권이전과 동시에 대출 취급 가능) ※ 구입용도 이외의 대출은 신청 불가
- 상속ㆍ증여ㆍ재산분할로 주택(분양권 또는 조합원 입주권)을 취득한 경우 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내일지라도 취급 불가
- 매수인과 매도인의 관계가 부부, 직계존비속, 배우자의 직계존비속인 경우 취급 불가
- 매수인과 매도인의 관계가 형제인 경우 계약금, 중도금 등 실질적 대금 지급 내역을 입증하지 않으면 취급 불가
▶ 신청시기 : 공사 홈페이지를 통해 접수 시 대출실행일(입주예정일)로부터 최대 70일 이내 접수 가능 (대출 접수일로부터 최장 40일 이내에 승인하며, 승인일로부터 30일 이내 실행합니다.
대출한도
- 최대 LTV 70%(최대 2억 5천만원(생애최초 주택구입자 3억원, 신혼가구는 4억원)이내 (10만원 단위로 취급))
- 생애최초 주택구입자로 LTV를 80%까지 이용하고자 하는 분은 국민, 기업, 농협, 신한, 우리 또는 기금e든든 홈페이지 신청 필요.
- DTI 60% 이내
- DTI, 대출구조, 소득추정에 의한 소득산정 등에 따라 LTV가 달라질 수 있음
- 임대차 금액 및 주택유형에 따라 지역별 소액임대차보증금이 차감되어 한도가 산정됨
- 단, MCG를 이용하면 소액 임차보증금이 차감되지 않기 때문에 LTV 한도까지 대출이 가능
- MCG(Mortgage Credit Gurantee)란?
주택담보대출 시 소액임차보증금을 차감하지 않고 최대 LTV까지 대출을 받을 수 있도록 하는 공사의 모기지신용보증
대출 상환 방법
▶ 아래 대출 상환 방식 (택 1)
- 원리금균등 분할상환 : 매월 원금과 이자의 합계액을 균등하게 상환하는 방식
- 원금균등 분할상환 : 매월 균등한 원금을 상환함에 따라 초기에는 많은 이자를 내나 점점 상환이자가 줄어드는 방식
- 체증식 분할상환 : 만 40세 미만의 근로소득자인 경우 초기에 상환하는 원금과 이자가 적고 회차가 지날수록 원금과 이자가 늘어가는 방식
▶ 대출기간 : 10, 15, 20, 30년 -> 연말정산을 위해 아래 소득공제 내용 반드시 확인!!
- 거치기간(이자만 납부하는 기간) 최대 1년 설정 가능
- 조기(중도)상환수수료 최대 3년, 최대 요율 1.2% 잔여일 수에 따라 슬라이딩 방식(조기상환 수수료가 날짜에 따라 감소하는 방식, 일할계산, n/365)
필요서류 및 소득증빙방법
◎ 필요서류
▶ 필요서류(공통)
- 주민등록등본, 인감증명서(대출용), 신분증, 등기권리증 (금융기관 영업점 방문 시 필요)
- 배우자 신분증 및 배우자용 정보제공동의서 (배우자 온라인 정보제공 동의시 생략)
- 주민등록등본 (행정정보공동이용 사전동의 시 제출 생략)
- 가족관계증명원 (미혼이거나 배우자가 별도 세대인 경우)
- 소득증빙 및 재직확인 서류
- 부동산 매매계약서 또는 분양계약서 사본(소유권 이전등기일로부터 3개월 이내 신청 시)
- 임대차계약서 사본(임대차가 있는 경우)
▶ 증빙소득 서류
▶ 상시 소득 서류
▶ 추정소득 서류
◎ 소득증빙 방법
▶ 소득은 모든 종합소득 합산하며, 근로소득, 사업자등록이 있는 사업소득, 공적연금소득(국민연금, 공무원연금, 군인연금, 사립학교교직원연금, 별정우체국연금)은 필수 합산.
▶ 현재 소득이 발생하고 그 소득 발생기간이 최소 1개월 이상일 것
▶ 연소득 산정방법은 아래와 같음
대출금리
▶ 생애최초 대출금리
▶ 디딤돌 일반 대출 상품
▶ 디딤돌대출 금리 추이
현재 디딤돌대출은 3.3%대로 유지하고 있는 상황입니다. 정부지원 3대 서민 구입자금을 하나로 통합한 저금리의 구입자금대출로서 가장 저렴하게 대출 금리가 고시되고 있으며 계속 이러한 금리로 유지되고 있는 것은 현재 상황에서는 매우 좋은 시그널이라고 생각됩니다. 다만 일반 시중은행의 최저금리와 큰 차이를 보이지 않고 있기 때문에 이제 무조건 디딤돌 대출을 받아야된다라고는 할 수 없을 것 같습니다.
현재 신생아 특례 디딤돌대출 상품도 있기 때문에 자격 및 조건에 따라서 대출을 실행하는 것을 추천드립니다.
우대금리
▶ 금리우대
① 연소득 6천만원 이하 한부모가구 연 0.5%p ② 장애인가구 연 0.2%p ③ 다문화가구 연 0.2%p ④ 신혼가구 연 0.2%p ⑤ 생애최초주택구입자 연 0.2%p
▶ 추가우대금리 (①,②,③,④ 중복 적용 가능)
① 청약(종합)저축 가입자(본인 또는 배우자)
- 가입기간 5년 이상이고 60회차 이상 납입한 경우 : 연 0.3%P 금리우대
- 가입기간 10년 이상이고 120회차 이상 납입한 경우 : 연 0.4%P 금리우대
- 가입기간 15년 이상이고 180회차 이상 납입한 경우 : 연 0.5%P 금리우대 (단, 대출접수일로부터 6개월 이내 일괄 납부된 경우 우대금리 회차 인정대상에서 제외하고 선납은 포함)
- 청약(종합)저축 가입자 민영주택 청약 지역별(청약가입 시 주민등록지 또는 대출접수일 현재 주민등록지 기준) 최소 예치금액 납입이 완료된 날로부터 5년 이상 0.3%p, 10년 이상 0.4%p, 15년 이상 0.5%p
② 부동산 전자계약 체결(2023.12.31. 신규 접수분까지) 연 0.1%p
③ 다자녀가구 연 0.7%p, 2자녀가구 연 0.5%p, 1자녀가구 연 0.3%p
④ 신규 분양주택 가구(준공 전 분양아파트 또는 준공 후 분양전환 임대아파트의 최초 분양계약체결 가구) 0.1%p
※ 우대금리 적용 후 최종금리가 연 1.5% 미만인 경우에는 연 1.5%로 적용
중도상환수수료
▶ 중도상환대출금액×중도상환수수료율(1.2%)×(중도상환약정잔여일수÷중도상환약정기간)
▶ 최초대출일로부터 3년까지 적용
▶ 아래의 경우에는 중도상환수수료 면제합니다.
- 담보주택의 공용수용, 채무자의 사망, 천재지변으로 인한 중도상환의 경우
- 연체, 경매 등으로 기한의 이익을 상실시킨 경우
취급기관 및 소득공제
◎ 취급기관
▶ 우리, 국민, 기업, 농협, 신한, 하나, 경남, 부산, 광주, 대구, 수협, 전북 은행 (영업점)
▶ 또는 한국 주택금융공사 홈페이지 신청
◎ 소득공제
▶ 연말정산 시 소득공제 가능 (상환기간 15년 이상일 경우)
- 조세특례제한법 제87조제2항에 따른 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 금액의 합계액이 연 500만 원(차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금에 대하여 적용
신청방법 및 유의사항
◎ 신청방법
▶ 소유권 이전등기(입주예정일) 전 접수 및 신청, 단, 소유권 이전 등기한 경우 이전등기 접수일로부터 3개월 이내 점수 가능(소유권 이전과 동시에 대출 취급 가능, 구입용도 이외의 대출은 신청 불가)
- 신청시기 : 대출 실행일로부터 70일 이내 접수 가능 (대출 접수일로부터 최장 40일 이내 승인, 승인일로부터 30일 이내 실행)
- 공사 신청 대출 처리기간 : 공사 홈페이지를 통해 접수 시, 최장 70일 소요
◎ 전입사실 확인 관련 유의사항
▶ 대출받은 날로부터 1개월 이내 본건 담보주택에 전입하고, 전입일로부터 1년 동안 실거주
- 다만, 채무자가 전입을 못하는 타당한 사유가 확인되는 경우에 한해 전입 완료일을 2개월 연장할 수 있음
▶ 금융기관은 대출 실행 후 1개월 이내에 본인에게 전입할 것을 안내하고, 미전입시 기한의 이익 상실 처리(즉, 대출금 전액 상환요구)
▶ 주택도시기금의 요청이 있는 경우에 한하여 전입이 완료된 건에 대해 전입 완료일로부터 일정기간 이후 전입여부 조사
▶ 전입완료 후 1년 이내에 채무자의 전출이 확인된 경우 등 실거주요건 위반시 기한의 이익 상실 처리(미전입과 동일하게 처리)
신생아 특례 디딤돌 대출
▶ 대출대상
- 민법상 성년이자 대출 신청일 기준 2년 내 출산(입양)한 가구
- 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택인 자
- 주택도시기금대출 및 은행재원 주택담보대출 미이용자 등
- 대출신청인과 배우자의 합산 총소득이 연간 1.3억원 이하인 자
1) 혼인신고를 하지 않은 경우, 대출신청인과 신생아 기준의 가족관계증명서상 등재된 신생아 부모의 합산 총소득을 심사
- 출신청인 및 배우자의 합산 순자산 가액이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 ‘소득 5분위별 자산 및 부채현황’ 중 소득 4분위 전체가구 평균값 이하(십만원 단위에서 반올림)인 자
1) 2024년 기준 4.69억원
2) 혼인신고를 하지 않은 경우, 대출신청인과 신생아 기준의 가족관계증명서상 등재된 신생아 부모의 합산 순자산가액을 심사
- 개인신용평가 및 연체, 대위변제, 대지급, 부도 등의 문제가 없는 경우
▶ 신청시기 : 소유권이전등기를 하기 전에 신청. 단, 소유권이전등기를 한 경우에는 이전등기 접수일로부터 3개월 이내까지 신청
▶ 대상주택 : 주거 전용면적이 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역 100㎡) 이하 주택으로 대출 접수일 현재 담보주택의 평가액이 9억원 이하인 주택
▶ 대출한도 : 최고 5억원 이내 (DTI 60% 이내 / LTV 70% 이내 / 생애최초 주택구입자의 경우 LTV 80% 이내)
- 매매(분양)가격 이내로 하되, 대출총액은 (본건 내집마련 디딤돌 대출 + 국민주택건설자금 + 중도금대출 + 기금대출)은 매매가격 초과 불가
▶ 대출금리
- 특례금리 적용 종료시 금리 [대출취급시 산정된 부부합산 연소득 수준에 따라 아래의 금리 적용]
1) 부부합산 연소득 8.5천만원 이하인 경우 : 기 적용 특례금리에서 + 0.55%p* 금리 가산
2) 부부합산 연소득 8.5천만원 초과인 경우 : 추후 공시
▶ 우대금리
▶ 대출기간 : 10년, 15년, 20년, 30년 (택1)
▶ 상환방법 : 비거치 또는 1년 거치 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환 또는 체증식 상환
▶ 중도상환수수료 : 1.2% (3년 초과 시 면제)
▶ 취급은행 : 우리은행, 신한은행, 국민은행, 농협은행, 하나은행
신혼부부 주택구입자금대출
▶ 상품소개 : 신혼집 구입비용이 고민인 신혼부부에게 신혼부부 전용 주택구입자금을 대출상품입니다. 대출 실행은 일반 시중은행에서 실행할 수 있으며, 일정 조건에 충족할 시 가능하게 됩니다.
▶ 대출 금리 : 연 2.15% ~ 연 3.0% (변동금리)
▶ 대출 한도 : 최대 4억 원 이내 (LTV 80%, DTI 60% 이내)
▶ 대출 기간 : 10년, 15년, 20년, 30년 (거치 1년 또는 비거치)
신혼부부 주택 구입대출 (신혼부부 내집마련 대출)
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