송도 힐스테이트 레이크 4차 분양가 분석

송도 힐스테이트 레이크 4차 분양가 분석

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송도 6공구의 A16블록의 청약이 다가오고 있다. 그곳은 바로 현대건설의 송도 힐스테이트 레이크 4차 아파트이다. 해당 단지는 총 1,319세대로 구성돼있는 대단지 아파트이다. 이곳이 주목받는 이유는 바로 6공구의 위치와 더불어 워터프론트 레이크 조망이 가능할 것으로 보이는 고층 라인들이기 때문이다. 추가로 해당 부지는 송도랜드마크시티 유한회사의 소유로서 2019년에 분양받아 매우 저렴하게 낙찰받은 토지이다. 당시에 약 700억 원 규모의 부지 낙찰가였다면 현재 5천억 원을 호가하는 가격으로 예상되기 때문에 매우 저렴하게 받았다. 이에 많은 투자자와 청약 관심자들이 해당 아파트가 저렴하게 분양될 것을 내심 기대하고 있었다.

 

송도 힐스테이트 레이크 4차 분양가에 대해서 확정되었고, 공유된 분양예상가를 토대로 송도 힐스테이트 레이크 4차 아파트에 대해서 분석하기로 하였다. 6공구의 가치를 제대로 볼 수 있는 아파트이기 때문에 나에겐 매우 관심이 많은 단지였다.

 

 

 

목차

1. 송도 힐스테이트 레이크 4차 분양 개요
2. 송도 힐스테이트 레이크 4차 분양가 예상 분석
3. 건설사/시행사 마진 분석
4. 결론

 

 

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1.

송도 힐스테이트 레이크 4차 분양개요

 

송도 힐스테이트 레이크 4차 분양개요

 

 

 

시공사 현대건설(주) / 시행사 송도랜드마크시티 유한회사

사업장 : 인천광역시 연수구 송도동 397-2 (송도랜드마크시티 6공구 A16블록)

모델하우스 : 인천광역시 연수구 송도동 399-13

지상 2층 ~ 지상 36층 / 12개동 / 1,319세대
(84m2 이하 평수 세대 : 687세대)

용적률/건폐율 : 752% / 50%
입주 예정일 : 2025년 07월 예정

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힐스테이트 레이크 4차 장점

 

 

 

 

2.

송도 힐스테이트 레이크 4차 분양가 예상 분석

 

송도 힐스테이트 레이크 4차 분양가 예상 분석 

 

계약금(10%) + 중도금(60%) + 잔금(30%)

 

[단위:m2, 세대, 원]

구분	세대수	대지비 (11~20층 기준)	건축비 (11~20층 기준)	공급금액
84A	145	479,090,700	411,909,303	891,000,000
84B	264	474,789,100	408,210,900	883,000,000
84C	278	471562,900	405,437,100	877,000,000
99A	350	502,603,980 507,229,170	432,178,200 432,178,200	978,000,000 987,000,000
99B	55	504,145,710 508,770,900	433,503,900 437,,481,100	981,000,000 990,000,000
109A0 109A1	218	556,050,620 561,703,630	478,135,800 482,996,700	1,082,000,000 1,093,000,000
165po	7	1,290,941,920	1,110,052,800	2,512,000,000
165p1	2	1,283,233,270	1,103,424,300	2,497,000,000

 

84 타입의 경우 9억 원을 초과하지 않는 금액에서 분양받을 수 있기 때문에 Hug중도금 보증에 포함되어 중대금 대출을 받는데 문제가 없다. 하지만 99 타입 이상부터는 9억 원 초과이기 때문에 해당 세대부터는 중도금 대출이 나오지 않는다. 앞서 분양한 럭스 오션 SK뷰의 경우 매우 저조했는데, 그 이유가 중도금 대출이 나오지 않은 84 타입들이 있었기 때문이다. 하지만 현대 힐스테이트의 경우는 84 타입부터 중도금 대출이 나오기 때문에 높은 경쟁률이 나올 것으로 예상된다. 

 

발코니 확장비용의 경우 인근 자이 더스타와 럭스 오션 SK뷰와 큰 차이가 없다. 거의 대부분 발코나 확장비용을 서로의 가격을 보는듯한 짜임새 있는 발코니 가격이다. 다른 지역에 대비해서는 높은 발코니 확장비용이라고 생각된다.

힐스테이트 역시도 유상 옵션이 많다. 결국엔 유상 옵션을 할 수밖에 없는 상황이 생길 텐데 발코니 확장비와 옵션을 추가할 시 대략 1억 원에 가까운 옵션을 추가할 수 있다. 결국 옵션을 할 경우 분양가에 +1억 원을 생각하고 청약하는 게 좋다. 만약 옵션을 배제할 경우 최소 옵션만 하더라도 +5천만 원을 생각하는 것이 좋다. 시스템 에어컨 등은 결국엔 필수 아이템이기 때문이다. 앞으로 분양하는 아파트는 이제 찾아보기가 힘들겠지만 결국 6공구는 건설사들의 옵션 잔치라고도 불릴 수 있다. 반대로 시행사들이 완전 장사를 잘한 것이라고 칭찬할 수 있을 것 같다.

 

 

 

 

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3.

건설사/시행사 마진 분석

 

건설사/시행사 마진 분석

 

 

 

(단위 : 원)

구분	힐스테이트 레이크 4차	럭스오션 SK뷰	송도 자이 더 스타	크리스탈 오션자이
분양 매출	1,233,917,583,770	1,033,673,396,760	1,482,414,013,243	1,271,514,892,400
토지 원가	74,907,220,000	511,000,000,000	625,600,000,000	511,000,000,000
건축비(추정)	570,487,168,400	370,376,950,500	503,720,247,243	513,896,218,800
매출총이익(마진)-추정	588,523,195,370	152,296,446,260	353,093,766,000	246,618,673,600
마진율(추정)	47.7%	14.7%	23.8%	19.4%
총 세대수	1,319 세대	1,114 세대	1,533세대	1,530세대
세대당 평균 분양가	935,494,756	927,893,530	967,001,966	831,055,485

<해당 자료는 분양 공시 자료와 토지 낙찰가를 토대로 작성한 자료입니다>

 

정말 역대급 마진율이다. 시행사의 경우 사실상 현대건설의 자회사와 마찬가지고 유한회사이기 때문에 공시자료도 없지만 엄청난 수익률을 확보한 셈이다. 토지원가 자체를 워낙 저렴하게 구매했기 때문이다. 이 부분 자체가 나중에 큰 문제가 될 것이라고 생각된다. 특히 자유구역청의 특혜 논란이 나중에 크게 이슈가 될 것 같다. 대략적으로 5,800억 원의 수익률을 올리는 것이니, 이것은 거의 화천대유와 비교될 수도 있는 수익률이라고 생각된다. 물론 자유구역청에서 일정 금액 이상일 경우 수익분배 규정이 있는지는 모르겠지만, 현재와 같다면 매우 높은 수익률이다.

 

 

 

 

그럼에도 불구하고 세대당 평균 분양가가 럭스 오션 보다 높다는 것은 시행사에서 마진을 많이 가져가겠다는 생각이다. 분양성적을 봐야만 하겠지만, 현재 대출 제한 정책에 따라서 부동산 시장이 하향세로 접어드는 가운데 이런 분양가로 공시했다는 것 자체가 빠르게 처분하겠다는 계산이 깔려있을 것이라고 생각되긴 한다. 아무튼 이렇게 많은 이익을 가져가는 만큼 건물과 편의시설들을 많이 들여다 놓는 것이 입주민들한테도 바람직한 도리가 아닐까라고 생각한다. 비즈니스적 관점에 봤을 때는 정말 역사에 남을 수익률이다.

 

하지만 해당 분양가가 무조건 높다고는 말할 수없다. 앞서 자이 더스타 편에서 밝힌 바와 같이 6공구의 가치는 앞으로 무궁무진하다. 앞으로의 부동산 시장의 관점과 방향 그리고 가치에 대한 평가는 미래 시점에서 현재 그리고 과거와 똑같은 잣대로 평가할 수 없다. 단순히 교통시설 그리고 편의시설만으로 평가할 수 없다. 그 이유는 4차 산업시대에 접어들고 세상의 속도가 너무 빠르고 사람들은 단순히 복잡한 도시보다는 자연과 함께할 수 있는 행복한 삶을 더 추구하는 사람이 많아지기 때문이다. 송도의 6공구는 이 점이 매우 잘 부각되고 있으며, 결국에는 인천 최대 부촌으로 거듭날 것이며, 또한 수도권에서도 많은 사람들이 살고 싶어 하는 도시로 탄생될 것이다.

 

 

 

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4.

결론

 

결론

 

 

 

 

생각보다 비싼 분양가에 놀랍긴 하지만, 그래도 힐스테이트라는 브랜드 가치를 고려했을 때에는 송도 6공구 가치에 걸맞은 분양가라고 생각한다. 결국 송도 최대의 부촌으로 탄생할 6공구에 건설사 1군 브랜드가 들어온다는 것 자체가 의미 있는 일이라고 생각한다. 위에서 밝힌 바와 같이 부동산의 가치에 대한 평가 기준은 점차 변하고 있다. 해당 부분은 송도 자이더스타 편에서 많이 설명했으니 해당 편을 아래 URL을 타고 들어가서 보시면 이해가 더 빠르실 것이라고 생각됩니다.

 

교육시설 그리고 편의시설 더불어 자연과 함께할 수 있는 위치가 바로 6공구이자 현대 힐스테이트 레이크 4차의 위치라고도 생각된다. 누구는 저층의 경우 앞에 분양되는 아파트에 가려 레이크 뷰 조망이 불가하다 하여 가치를 깍아내리는 말을 할 것이다. 하지만 레이크 뷰가 6공구의 가치를 결정할 수 있을 것인가? 그런 분들은 그저 부러움에 송도 6공구의 가치를 깍아내리려 하는 사람들밖에 되지 않는다. 이제 6공구는 아무나 쉽게 넘볼 수 있는 아파트가 아니기 때문이다.

 

한 가지 아쉬운 점은 현대 힐스테이트 사업이 대박 났으면 조금 마감재를 고급재로 변경하였다면 많은 소비자들이 현대건설의 가치를 더 높게 살 수 있었을 것 같다. 현재의 분양가는 정말 장사꾼, 전형적인 비즈니스 마인드의 분양가라고 생각된다. 유상옵션을 기본옵션으로 줘도되는 마진율 같기 때문이다.

 

 

 

 

 

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