송도 럭스 오션 SK뷰 청약 송도 최고 분양가를 갱신할 것인가? (Feat. A9블럭)

송도 럭스 오션 SK뷰 청약 송도 최고 분양가를 갱신할 것인가?

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1.

럭스 오션 SK뷰 소개

영구 조망 오션뷰 및 파크뷰가 확실한 아파트 대단지

시공사 SK에코플랜트(주) / 시행사 디에스네트웍스(주)
인천광역시 연수구 송도동 396-1

지상 2층 ~ 지상 49층 / 7개 동 / 1,114세대
(84m2 이하 평수 세대 : 1,002세대)

단지 면적 67,774 m2

영구적으로 오션뷰가 가능한 아파트 세대로 보고 있으며,
맑은 날에는 인천대교, 영종도, 국제공항까지 보이는 멋진 뷰가 예상되는 아파트 단지입니다.
뒤쪽으로는 파크뷰가 예상돼있어 만족스러운 자연 뷰를 제공할 것으로 예상되고 있습니다.

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크리스탈오션자이 에서 본 럭스 오션 SK뷰 3D 시뮬레이션

크리스탈 오션 자이에서 럭스 오션 SK뷰 부지와 함께 바다를 바라본 3D 시뮬레이션이다.

2.

분양계획

85m2 이하 평수 세대는 1,002 세대로 구성돼 있습니다. 다양한 평수들로 구성돼있어 경쟁률 분산이 가능하나,
영구 조망 가능한 아파트 앞 단지 세대의 경쟁률이 치열할 것으로 예상되고 있습니다.

85m2 이상 세대수는 102세대로 대형 평수가 많으며 이 역시 영구 조망이 가능한 해변 앞 쪽으로 배치될 가능성이 높아
어쩌면 송도의 역대급 경쟁률이 나타날 수 있을 것으로 예상하고 있습니다. 이번 아크베이에서 85m2 평수가 9억 원 이하로 나왔을 때 평균 47:1 수준으로 높은 점을 감안하면 역대급 경쟁률이 다시 한번 나올 가능성도 있다고 생각됩니다.

130형은 매우 고가일 예정인 아파트지만 88세대로 구성되어있기 때문에 해당 세대의 경쟁률은 송도 아파트 값이 향후 어떻게 될지에 대한 주요 Key 포인트이기도 합니다. 88세대는 오션 뷰 쪽으로 전면에 배치될 가능성이 높습니다.

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84A 형 299세대
84A'형 33세대
84B형 47세대
84C형 138세대
84D형 161세대
84E 형 181세대
84F형 113세대
84T'형 30세대

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88T형 8세대
96T형 2세대
97T형 2세대
104T형 2세대
105T형 2세대
130형 88세대
137T형 2세대
139T형 2세대
141T형 2세대
143T형 2세대

3.

입지 및 환경

럭스 오션 SK뷰의 입지 환경은 송도국제도시 6공구에 위치해있습니다.
2021년 11월 송도 자이 더 스타가 분양한 위치에서 가까운 곳이며
앞서 2021년 초에 분양한 크리스탈 오션 자이 아파트와 가까운 위치에 있습니다.

송도 6공구는 랜드마크 도시로서 앞으로 체육시설, 트램 그리고
랜드마크 건축물(미정) 건축될 것으로 계획 및 예상하고 있습니다.

단지 주변으로 공원이 조성될 예정이며 앞쪽으로는 바다와 부지 사이로 길게 공원이 조성될 예정입니다.
자연과 함께하는 느낌을 가질 수 있는 아파트 단지입니다.

해당 아파트의 주요 포인트는 조경과 파크 그리고 이와 어우러지는 오션뷰라고 생각됩니다.

옆으로는 주상복합이 예정돼 있어 어느 정도의 상권이 형성될 것으로 예상되나 초등학교, 중학교 그리고 고등학교가 반경 약 7~900m인 1KM 반경 안으로 부지가 예정돼있습니다. 단점으로는 GTX가 들어서는 인천대입구역과는 거리가 있고, 상업시설과의 거리가 먼 것이 단점입니다. 하지만 시대가 좋아지면서 모든 것들이 배송 가능하기 때문에 그런 단점들을 보완할 요소들은 충분히 많습니다.

향후 미래 부동산 가치에 대한 내용이 궁금하시다면 송도 자이 더 시티 블로그 편을
보시면 더 빠르게 이해하기 쉬울 것이라고 생각됩니다.
여러분의 편의를 위해 아래 하단에 URL을 남겨두었습니다.

4.

예상 분양가

A9 블록의 면적은 67,774m 2로 시행사 디에스네트웍스(주)의 낙찰가는 5,418억이며
평당 가격은 2,642만 원 수준이었습니다.
최근 고가의 논란으로 전국이 떠들썩했던 자이 더스타의 A17블록은 면적 104,556 m2 6,256억 원이며
평당 가격은 1,977만 원 수준이었습니다.

면적 대비 세대수를 비교하면 아래 수준과 같습니다.

자이 더 스타는 68.20 m2 : 1세대
럭스 오션 SK뷰는 60.84 m2 : 1세대

해당 의미는 1세대당 토지에 대한 부담비율을 의미할 수 있는데, 부지 낙찰가로서 매우 고가의 낙찰가지만
1세대당 실제로 부담하는 면적은 송도 자이 더스타보다는 적습니다.
이는 용적률과 건폐율이 좋은 조건으로 건축되었다는 뜻이기도 합니다.
반대로 향후 재건축 시에는 부지 사용률이 높아 추가로 증축하기 어렵다는 뜻입니다.
이는 30~50년 후 이야기이기에 걱정할 수준은 아니라고 생각됩니다.
정책은 계속해서 변경되기 때문입니다.

결과적으로

해당 면적과 토지 낙찰가를 송도 자이 더스타와 송도 아크베이 분양가를 반영하여 대략 예상했을 때

약 2,400만 원 ~2,500만 원 후반대로 예상됩니다.

5.

참고자료 및 홈페이지

송도 자이 더 스타의 시행사, 시공사 마진 얼마길래? 왜 미계약 사태가 발생했을까?

청약 열풍 송도 6공구 힐스테이트 레이크 4차 청약정보

송도 Luxe Ocean SK VIEW

감사합니다. 끝