송도 럭스 오션 SK뷰 분양가 제대로 알아보자 (Feat. 건설사 마진)

송도 럭스 오션 SK뷰 분양가 제대로 알아보자 (Feat. 건설사 마진)

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송도 럭스 오션 SK 뷰의 청약 공고문이 청약홈을 통해서 나왔습니다. 매우 빠르게 공고가 나왔고 현 부동산 시장의 흐름이 반대로 꺾이기 전 빠르게 분양하려는 느낌을 받았다. 하지만 시장에서는 6 공구 및 8공구 랜드마크시티에 대한 개발 계획이 나왔고 시장에서도 많은 관심들이 계속 높아지기 때문에 송도 럭스오션 sk뷰의 가치는 매우 높다고 생각됩니다. 송도 럭스 옥션 SK뷰의 청약일정은 명절이 끝난 다음 주인 2월 07일 1순위 공급을 시작으로 2월 8일 2순위 청약으로 청약을 시작합니다. 이번 글에서는 지난 송도 자이 더스타와 비교해서 분양가 등을 자세히 알아보도록 하겠습니다.

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1.

분양 개요 및 분양가

시공사 SK에코플랜트(주) / 시행사 디에스네트웍스(주)
인천광역시 연수구 송도동 396-1 (송도랜드마크시티 6공구 A9블록)

지상 2층 ~ 지상 49층 / 7개동 / 1,114세대
(84m2 이하 평수 세대 : 1,002세대)

단지 면적: 67,774 m2
입주 예정일 : 2025년 03월 예정



계약금(20%) + 중도금(50%) + 잔금(30%)

[단위:m2, 세대, 원]

구분	세대수	대지비 (11~20층 기준)	건축비 (11~20층 기준)	공급금액
84A	299	564,292,690	315,707,310	880,000,000
84A1	32	563,651,440	315,348,560	879,000,000
84B	47	562,368,960	314,631,040	877.000,000
84C	138	557,880,270	312,119,730	870,000,000
84D	161	577,758,760	323,241,240	901,000,000
84E	181	561,086,480	313,913,520	875,000,000
84F	113	563,651,440	315,348,560	879,000,000
84F1	30	561,727,720	314,272,280	876,000,000
88T (이하 부가세 포함)	8	606,049,530	334,500,430	974,000,000
96T	2	673,872,320	371,834,250	1,083,000,000
97T	2	6832,827,960	377,429,130	1,099,000,000
104T	2	775,295,390	427,913,280	1,245,000,000
105T	2	782,762,120	432,034,430	1,258,000,000
130	88	843,740,410	465,690,530	1,356,000,000
137T	2	1,077,697,930	594,820,060	1,732,000,000
139T	2	1,088,898,020	601,001,800	1,750,000,000
141T	2	1,100,098,120	607,183,530	1,768,000,000
143T	2	1,126,853,900	621,951,000	1,811,000,000

뒤에서 분양가를 분석하지만 송도 자이더스타와 분양가 차이가 크게 없다. 같은 평수로 같은 층수를 비교했을 때, 송도 자이 더스타의 84A 타입의 10층~19층 가격은 92,730,000원이며, 같은 평수 같은 층의 송도 럭스 오션 SK뷰의 가격은 880,000,000원이다. 약 5천만 원 차이가 발생하지만 자이 더스타의 부지 위치와 프리미엄을 계산했을 때 큰 차이라고 생각하지 않는다. 자이 더스타 보다 장점은 일부 로얄층 및 84D 타입을 제외하고 9억 이하로서 중도금 분양이 가능하다는 점이다. 송도 6공구의 분양가는 앞으로도 평균 2,550원 이상으로 시세가 형성될 것이라고 생각한다.

가장 큰 문제는 9억 원 초과에 대해서는 중도금 대출이 나오지 않는 다는 점이다. 이에 청약 시에 주의사항이자 자세히 알아볼 것을 요한다.

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2.

단지 배치도 및 오션뷰

앞서 위 분양가에서 음영표시한 84D 타입의 경쟁률이 가장 높을 것으로 예상된다. 해당 아파트 세대가 영구 조망으로서 가능한 오션뷰가 가능한 아파트 단지이기 때문이다. 예상과 같이 130 타입은 영구 조망 가능하고 막힘없는 뷰의 위치인 105동, 106동, 108동 중앙에 위치해있다. 해당 위치가 가장 프리미엄이 높으며 특히 아래층으로 테라스(T타입)는 인테리어로서 다양하게 활용할 가치가 높기 때문에 해당 세대도 경쟁률이 높을 것으로 예상된다.

직방 3D뷰 및 sk뷰에서 제공항 항공뷰로 확인했을 때 대부분의 세대들이 세대 사이로 오션뷰가 가능할 것으로 보인다.
일부 세대에서는 인천대교가 보일 것이라고 생각되며 특히 야경이 매우 좋아 예술적인 뷰가 예상됩니다. 특히 뒷라인들의 경우 고층은 파크뷰 라인을 제외한 모든 라인이 오션뷰 조망이 가능할 것으로 보여 프리미엄이 예상됩니다.

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3.

건설사/시행사 마진

(단위 : 원)

구분	럭스오션 SK뷰	송도 자이 더 스타	크리스탈 오션자이	아크베이 (오피스텔+아파트)
분양 매출	1,033,673,396,760	1,482,414,013,243	1,271,514,892,400	790,581,098,512
토지 원가	511,000,000,000	625,600,000,000	511,000,000,000	268,163,528,000
건축비(추정)	370,376,950,500	503,720,247,243	513,896,218,800	375,458,916,972
매출총이익(마진)-추정	152,296,446,260	353,093,766,000	246,618,673,600	146,958,653,540
마진율(추정)	14.7%	23.8%	19.4%	18.6%
총 세대수	1,114 세대	1,533세대	1,530세대	1,030세대
세대당 분양가	927,893,53	967,001,966	831,055,485	767,554,465

세대당 분양가를 보았을 때 자이더스타 > 럭스 오션 SK뷰 > 크리스탈 오션 자이 > 아크베이 순으로 분양가 순이며, 럭스 오션 SK뷰는 6공구 중에서는 2번 째로 높은 분양가를 보여주고 있습니다. 뒤에 분양하는 송도 힐스테이트 레이크 4차의 분양가 및 원가를 비교해야겠지만, 럭스오션 sk뷰가 분양하면서 현 수준에서 평당 2,500만~2,700만 수준이 현 6공구의 분양가 기준이 되었습니다. 제 생각에는 평당 2,500만 원이 최소 금액이며, 앞으로의 최소 기준이 될 것이라고 생각됩니다.

놀라운 점은 역시 대지를 비싸게 주었기 때문에 분양가를 크게 높이지 못했을 것이라고 생각됩니다. 앞서 자이 더 스타의 분양 미계약을 보았기 때문에 분양가를 적절하게 낮추었고 마진율은 14.7%로 앞서 분양한 건축사 및 시행사 대비해서 매우 낮은 이익률을 가지게 되었습니다. 시행사 입장에서는 결국 토지 분양가 대비하여 큰 수익은 얻지 못했습니다. 인테리어의 마감재를 비교했을 때, 송도 자이 더 스타 대비해서는 매우 아쉬운 수준입니다.

결론적으로 시행사와 시공사에서 앞서 분양한 자이 더 스타와 아크 베이를 많이 의식했을 것이라고 생각되며 자이 더 스타보다는 낮은 분양가이지만, 아크베이 그리고 크리스탈 오션 자이보다는 높은 분양가를 형성함으로써 6공구의 프리미엄을 유지하기 위해 노력했다는 생각입니다.

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4.

청약일정 및 결론

청약일정은 아래와 같습니다.

1순위 청약일 : 2022.02.07 (월)
2순위 청약일 : 2022.02.08 (화)
당첨자 발표 : 2022.02.14 (월)

서류 접수일 : 2022.02.17(목)~02.23(수)
계약일 : 2022.02.28 ~ 03.10(목)

6공구의 가치를 보았을 때 럭스 오션 sk뷰 분양가는 매우 좋은 가격이라고 생각됩니다. 하지만 현재 대출 문제로 인하여 자이 더스타의 미계약이 속출하였기 때문에, 본인의 재정상태에 따라 대출이 가능한지 여부를 미리 은행 및 기타 금융권 회사들과 상담하여 확인 후에 분양을 하는 것을 추천드립니다.

특히 9억 원 이상은 중도금 대출이 나오지 어렵다고 합니다.

앞서 분양한 송도 자이 더 스타에 대한 개인적 의견에 대한 글을 아래에 남겨두니 송도의 가치에 대해서 궁금하시다면 참고해주시기 바랍니다.

송도 자이 더 스타의 시행사, 시공사 마진 얼마길래? 왜 미계약 사태가 발생했을까?

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