주택담보대출 한도 최대치 올리는 방법 - 2023년 기준 (LTV, DTI, DSR)

주택담보대출 한도 최대치 올리는 방법 - 2023년 기준 (LTV, DTI, DSR)

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<주택담보대출 한도 LTV, DTI, DSR 이해하기 - 2023년 기준>

 

 

주담보대출에서 한도를 최대로 받고자 하시는 분들이라면 어떠한 기준으로 담보대출 한도를 결정하는지 궁금하실 수 있습니다. 상황에 따라서 자금이 모잘라서 대출 실행이 최대치로 필요하신 분들에게 이러한 정보들이 매우 도움이 될 수 있습니다.

 

개인적으로 대출을 받은 경험을 전달해드리는 방법도 많은 도움이 될 수 있을 것같아 아래와 같은 정보들을 공유드리고자 합니다.

 

현재 해당 블로그에서는 주택담보대출 한도 내용 뿐만 아니라 매주마다의 금리 상황 등 여러 대출 상품들의 조건 등을 공유드리고 있습니다. 해당 내용들을 참고해보시는 것도 좋은 금융 정보를 얻어가실 수 있다고 보여집니다. 해당 내용에 대해서 아래 참고자료 또는 블로그 내 카테고리에서 확인해보시기 바랍니다.

 

 

 

 

목차 (Content)

1. 주택담보대출 이란?
   • LTV(Loan to Value) 이해하기
   • DTI (Debt to Income) 이해하기
   • DSR (Debt Service Ratio) 이해하기
   • LTV, DTI, DSR 비율로 주택담보대출 한도 계산하기
2. 대출 실행 전 반드시 고민해야할 조건!
   • 고정금리 vs 변동금리
   • 상환 방법 이해하기 (원리금 vs 원금 균등상환 방식)
   • 대출 금리 빠르게 비교하는 방법!
3. 대출 정책 사항
   • 2023년 정부 규제 변화 사항
4. 개인 실제 대출 후기를 기반한 대출 Tip
   • 주택담보대출 한도 최대치 올리는 방법 (실제 대출 후기)
5. 참고자료

 

 

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 주택담보대출 이란?

 

 

<주택 담보대출 이란?>

 

주택담보대출은 은행 또는 금융기관에서 담보물을 바탕으로 대출을 실행함으로 써 일반 신용대출보다 조금 더 저렴한 금리로 대출이 실행하는 대출입니다. 해당 대출은 신용보다는 담보물건이 있기 때문에 대출 심사 과정이 조금 복잡하고, 많은 서류를 요구하지만 최대 40년 이상의 대출도 가능하기 때문에 많은 분들이 원리금 상환에 대한 부담감을 줄이기 위해서 해당 대출 상품을 찾고 있습니다.

 

최근 다시 주택담보대출을 받고자 하시는 분들이 늘어나고 있습니다. 만약 LTV, DSR, DTI 등의 제도를 제대로 이해하지 못한다면 주택담보대출 한도를 최대치로 받기 어려울 수 있습니다. 그렇기 때문에 만약 주택담보대출 한도를 최대치로 받고자 한다면 해당 개념들을 우선 이해하는 것이 좋습니다.

 

그리고 LTV, DTI 그리고 DSR 비율 계산을 통해서 최대한도를 계산하는 방법에 대해서 이해하는 것도 중요합니다, 이를 통해서 현재 내가 받을 수 있는 수준을 고려하여 주택담보대출 실행을 결정하는대 조금 더 수월할 수 있을 것 같습니다.

 

 

 

 

 

 LTV(Loan to Value) 이해하기

 

 

 

 

 

 

LTV - 주택을 담보로 돈을 빌릴 떄 인정되는 자산가치의 비율

 

 

LTV는 Loan to Value라는 약자로서 쉽게 풀이하자면 담보 물건에 대한 시세 대비하여 몇% 까지 한도를 인정해줄지에 대한 비율입니다. 해당 비율은 국가 정책적으로 대출한도가 정해져 있기 때문에 해당 % 이상으로 대출을 받기 어렵습니다. 물론 맨 하단에 생애최초 주택구입 조건의 경우는 80% 이상까지 인정받으 실 수 있습니다.

 

만약 제가  8억짜리 아파트를 구매하고자 한다는 가정아래 계산해 보겠습니다. 구매하고자 하는 지역이 투기과열지구이고 이에 따라서 50%로 LTV가 정해져 있따면, 8억 아파트 가치의 50% 금액인 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있게 되는 것입니다.

 

러한 방식대로 시세를 대비하여 위 테이블을 적용하시면 최대치로 받을 수 있는 담보대출 한도가 정해지게 됩니다. 

 

 

 

 

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 DTI (Debt to Income) 이해하기

 

 

 

 

DTI - 주택담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 대출 상환 능력을 점검하는 기

 

 

DTI란 Debt to Income의 약자로서 쉽게 말하면 나의 소득 대비해서 대출을 받을 수 있는지를 점검하는 방식입니다. 만약 제가 소득이 5,000만 원이라면 조정대상지역의 50%를 적용한다면 최대 2,500만 원의 한도가 생기게 됩니다. 해당 의미는 원(리) 금 상환액 + 이자를 매년마다 상환할 때 2,500만 원을 넘지 않아야 한다는 뜻입니다. 쉽게 아래 표를 통해서 계산해보도록 하겠습니다.

 

 

 

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우선 DTI를 정확히 계산하고자 한다면 만기 일시, 원금균등 원리금 균등에 따라서 상환액이 달라지게 됩니다. 그렇다면 원리금 상환방식으로 최대 40년 상환한다는 가정 아래 계산해보도록 하겠습니다.

 

 

만약 제가 6%대 금리로 최대 4억 원을 받고자 한다면 DTI가 50%를 초과하게 됩니다. 그렇기 때문에 4억원을 빌릴 수 없게 됩니다. 반대로 5%대 금리라면 46% 정도로서 대출을 받을 수 있게 됩니다. 즉 쉽게 말해서 원금과 총이자를 고려했을 때 소득 대비 50%인 2,500만 원을 넘는지 안 넘는지에 따라서 한도가 결정되는 것입니다. 해당 계산 방식으로는 대략적으로 5.5%대 이자율로 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 DSR (Debt Service Ratio) 이해하기

 

 

 

 

DSR -  주택담보대출을 받을 경우 채무자 소득으로 대출 상환능력 점검하는 기준

 

 

DSR 규제는 DTI업그레이드 버전이라고 고려해주시면 됩니다. DTI의 경우는 한 담보대출 당 소득을 측정하기 때문에 대출자가 다른 신용대출이나, 또는 기타 융자를 가지고 있을 경우 해당 상황을 고려하지 못하게 됩니다. DSR은 대출자의 모든 대출금에 대한 원리금 그리고 이자를 고려하여 비율을 적용하는 방식입니다.

 

 

 

해당 비율은 자신의 소득 대비해서 몇% 까지 인정해줄 것인지 계산하는 것입니다. 위 DTI 계산방식처럼 현재 보유하고 있는 모든 대출의 매월 상환 원(리)금을 합하시고 그리고 상환 이자율을 더하여 현재 소득대비하여 몇%까지 내가 받을 수 있는지 대략적으로 계산하실 수 있습니다.

 

 

 

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<규제대상>

 

모든 대출자가 DSR을 적용받는 것은 아닙니다!

 

- 현재 전체 대출금 1억원 이상이면서 신규, 대환 대출 신청자 대상입니다.

  (특례 보금자리론, 중도금대출, 전세대출, 서민금융대출, 소액대출 제외)

 

하지만 사실상 주택담보대출 규모가 1억원 이상이기 때문에 대부분이 해당 규제를 적용받는다고 봐야할 것 같습니다.

 

 

 

 

 

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 LTV, DTI, DSR 비율로 주택담보대출 한도 계산하기

 

 

 

<연소득 5천만 원, 주택 가격 8억 원, 조정대상지역, 이자율 5%, 30년 상환, 기타 대출 X>

 

구분	LTV	DTI	DSR	대출 가능액
기준	50%	조정대상지역 50%	40%	LTV 50% DTI 50% DSR 40%
최대 한도	4억원	약 3억 8천 8백 만원	약 3억 1천 만원	3억 1천 만원 가능
기타사항	무주택자	연 5천만원 상환 능력	시중은행 기준

 

 

 

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 - LTV 한도 계산 : 8억원 x LTV 50% = 4억원

 

  - DTI 한도 계산 : 연 소득 5천만원 x 50% = 2,500만원 한도 내 가능

 

      대출금액 388,000,000원 / 대출기간 30년 / 연 5%   =   월 상환액 2,082,868원 x 12개월 =   24,994,416원     

 

  - DSR 한도 계산 : 연 소득 5천만원 x 40% = 2,000만원 한도 내 가능

 

      대출금액 310,000,000원 / 대출기간 30년 / 연 5%   =   월 상환액 1,664,147원 x 12개월 =   19,969,764원

 

 

 

 

<해당 계산 내용으로 최대 3억 1천만원 까지 대출을 받을 수 있다.>

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 고정금리 vs 변동금리

 

아래 내용들을 충분히 이해하고 대출을 실항하시기 바랍니다. 그 이유는 금리, 상환방식에 따라서 대출 한도가 증가하거나 감소할 수 있기 때문입니다.

 

 

고정금리

고정금리는 고정된 금리로서 대출을 받을 때 금리가 만기까지 그대로 유지되는 금리 입니다.  만약 금리가 오를 경우 유리하며 반대로 금리가 하락하는 시기라며 불리하게 작용할 수 있습니다. 일반적으로 변동금리 보다 소폭 높은 금리로 고시됩니다.

 

변동금리

일정 주기(3,6,12개월)마다 변동되는 금리입니다. 금리가 하락할 경우 이자가 줄어들게 됩니다. 현재와 같이 금리가 하락하는 시즌에는 고정금리보다 유리할 수 있습니다.

 

 

금리결정 대출 팁

금리가 오르는 기간인지, 아니면 고정이 필요한 시점인지 이해하기 어렵다면 혼합금리를 고민해보시기 바랍니다. 일반적으로 혼합금리는 5년 고정 이후 변동으로 변동되는 상품입니다. 우선 혼합금리로 경제상황을 살펴보시고, 3년 뒤 중도상환수수료가 면제가되는 시기에 경제상황을 반영하여 대출을 또 다시 갈아타는 전략을 사용하는 것도 매우 좋은 대출 전략이 될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

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 상환방법 이해하기 (원리금, 원금 균등상환방식)

 

 

 

 

▶ 원리금균등분할 상환 방식

  - 원리금균등상환방식을 선호하는 분들의 경우 단기간 대출, 추가 담보대출 또는 상환금액이 원금균등상환방식보다 적은 것을 선호할 때 주로 해당방식의 대출 상황방법을 택하고 있습니다. 디딤돌 등의 대출은 원리금 균등 상황방식을 택하고 있습니다. 또한 현재보다 미래의 소득이 많을 경우 해당 방식을 선호하고 있습니다. 위 표와 같이 대출 만료가 되는 시점까지 월 상환금액이 동일합니다. 이에 따른 이자율은 원금균등상환방식보다 높습니다.

 

 

▶ 원금균등분할 상환 방식

  - 원금균등 상환 방식은 매월 원금이 줄어들기 때문에 지급하는 이자도 낮아지게 됩니다. 그렇기 때문에 총 지급해야할 이자가 원리금균등상환 방식보다 작습니다. 이자가 줄어들지만 초기에 납부해야하는 원금과 이자가 매우 높기 때문에 다소 부담스러울 수 있습니다. 즉, 초기 부담 비율이 매우 높은 편입니다. 해당 방식을 선호하는 이유는 이자 비용을 적게 내는 것을 선호하는 사람, 원금 납부하는데 생활에 부담이 없는 분들이 선호하고 있습니다.

 

 

 

 

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 대출 금리 빠르게 비교하는 방법

 

'Subscription/www.mysite.com' 카테고리의 글 목록

 

현 블로그 내 "주택담보대출" 카테고리를 확인하신다면, 매주마다 그리고 매월마다 대출 금리를 자세히 비교해드리고 있습니다. 해당 내용을 참고하시어 빠르게 여러 대출 상품들의 금리를 비교해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

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 2023년 정부 규제 변화 사항

 

 

※ 2023년 부터 주택담보대출 규제사항들이 빠르게 변화하였습니다. 아래 내용을 확인해보시기 바랍니다.

 

▶ 주택 가치 15억 이상에 대해서 주택담보대출 허용

 

▶ 다주택자 LTV 30%

 

▶ 규제지역 내 기존주택 처분기간 2년  

 

▶ 서민  실수요자(아래 조건 확인) 6억 한도 내 70% LTV 우대

   - 부부합산 연소득 9천만원 이하

   - 무주택 세대주

   - 투기 규제지역 내 주택가격 9억 이하 주택 구입하고자 하는 자

   - 조정대상지역 내 주택가격 8억 이하  주택 구입하고자 하는 자

 

▶ 전매제한 기간 완화

  - 시행령 개정 이전 분양 받았더라도 아직 전매제한 남아있는 경우 개정된 시행력 소급적용

 

 

▶ 실 거주 의무 : 폐지 (기존 수도권 분양가 상한제 최대 5년)

   - 법 개정 이전에 실 거주 의무가 부과된 경우에도 개정법률 소급적용 (실거주의무 없어짐)

 

▶ 추가 변경사항 (중도금, 기존주택 처분, 무순위 청약, 특별공급 등)

 

 

 

 

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 주택담보대출 한도 올리는 방법 (실제 대출 후기)

 

 

▶ 원리금 vs 원금 균등상환 방식

 

 

원리금 균등상환방식이 원금균등상환방식 보다 초기에 대출 상환 금액이 적기 때문에 DSR기준에서 원리금 균등상환방식이 초기에 유리할 수 있습니다. 

 

 

 

▶ 고정금리 vs 변동금리

   -  고정금리 보다 변동금리가 초기에 금리가 적기 때문에 상환금액이 더 적어서 DTI 그리고 DSR 기준에서 변동금리가 초기에는 유리할 수 있습니다. 하지만 경제 상황에 따라서 금리가 상승할 경우 반대상황이 생길 수 있기 때문에 보수적으로 결정하시는 것이 좋습니다.

 

 

 

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▶ 소득을 일시적으로 높일 것

  - 일시적 증가는 은행권에서 참고하지 않는다. 고정적인 수입 증가할 수 있는 증빙이 필요로 하다. 종합소득을 높일 수 있는 모든 부분을 최대한 동원하는 것이 좋다. 담보대출을 받기 전 사전에 미리 준비하는 것이 좋다. 아르바이트를 추가하더라도 1년 이상 소득이 발생한 증빙이 필요하다. 개인사업자라면 3개월 이상 사업 영위하고 있어야 한다. 

 

필자의 경우 대출 실행을 앞두고 연봉이 500만원 상승하였고, 이를 증빙으로 제출하자 해당 금액을 고려하여 한도를 더 상승시켜주었습니다. 한도가 더 필요하다면 은행과 협상하시기 바랍니다.

 

 

▶ 담보대출 외 기타대출 상품은 상환하는 것이 유리하다.

   - DSR규제로 인하여 다른 대출을 없애고 담보대출 1건만 받는 것이 한도를 올리는 방법이다. 기존 신용 대출 등의 경우 상환하는 것이 한도를 높일 수 있다. 필자의 경우도 기존 보유한 천만원 남짓 대출 상품을 상환하고 그 이상의 한도를 올린 경우가 있습니다.

 

 

 

 

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▶ 채권채고액 재설정하기

  - 기존 대출받은 은행을 활용하는 것이 최대한 많은 한도를 나오게 하는 방법이다. 그 이유는 은행마다 채권최고액 비율을 설정하게 되는데 만약 차입자가 대출을 상환하지 못할 시 담보물건을 경매에 처분하고 그에 따른 수수료 등 비용이 발생되는 이유와 담보물권 가치 하락을 보존하기 위한 목적으로 3억을 빌리고자 한다면 3억 3천만 원에 대해서 담보설정을 한다. 이를 채권최고액이라고 하고 있으며 기본적으로 은행마다 차이가 있지만 신규대출의 경우 120% 까지도 설정하며, 일반적으로 110%를 설정한다.
10%의 차이가 크기 때문에 기 대출을 받았던 은행에서 추가 대출을 받는 것이 한도를 높일 수 있다. 조건이 맞지 않아 다른 은행에서 대출을 받을 시, 추가받는 금액에 대해서 110%를 설정하기 때문에 한도가 줄어들 수밖에 없다.

또한 기존 은행에서 대출받을 시 감액 등기를 하지 않아도 되는 상황이 발생하여 비용을 줄일 수 있다. 하지만 다른 은행에서 받을 시, 감액 등기 비용이 발생한다. 해당 비용은 은행 지점마다 다르며 법무사 비용에 따라 다르다. 기본적으로 4만 ~ 10만 원 까지 다양하다.

 

<대출 상담사 확인>

 

 

▶ 다른 은행 조건 확인하기

   - 실제로 필자는 A은행에서는 1.5억 원 한도를 B은행에서는 1.8억원 한도를 제시받았다. 2 금융권, 카드사, 보험사로 가면 더 큰 금액을 제시받았었다. 금융기관마다 평가하는 기준과 조건 확인 방법이 다르기 때문에 주 거래 은행뿐만 아니라 여러 금융회사에 문의하는 것이 좋다. 만약 시간이 부족하다면 대출상담사를 이용하는 것도 좋은 방법이다. 대출상담사를 고려하고 계시다면 주변 공인중개사를 확인하시면 연결고리가 이어지게 됩니다. 만약 금융 사기 등 대출상담사의 신용이 의심이 된다면, 전국은행협회에서 운영하는 은행연합회 사이트에서 대출 금융상품 판매 대리 또는 중개업자인지 등록 여부를 꼭 확인하시기를 바랍니다.

 

또한 DSR 규제가 있기 때문에 캐피탈 또는 저축은행도 대출한도를 높이는데 매우 유리한 조건이 될 수 있습니다.

 

 

 

 

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▶ 담보물권 가치 올리기

담보물권의 가치를 올리는 방법이 있지만 이 부분은 차입자가 해결할 수 없는 부분이기 때문에 중요하게 언급하진 않겠습니다. 하지만 담보물권의 가치를 높일 수 있다면 한도를 높일 수 있는 최고의 방법이 될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 참고자료

 

 

주택담보대출 금리 비교 (23년 5월 1주 차) - 조건 및 한도

디딤돌 대출 금리 비교 및 신청방법 (23년 5월) - 주택담보대출

전세자금대출 금리 비교 (금리 및 한도) - 23년 5월 1주차

은행 대출 금리 비교 및 리뷰 (23년 5월 2주차) - 대출 정보