HUG 허그 전세보증보험 가입 방법 및 조건 (전세보험)
전세사기가 늘어남에 따라서 정부에서도 집중적으로 단속할 것을 언론을 통해서 피력하고 있습니다. 정말 힘들게 모은 돈을 사기꾼들에 의해서 놀아난 다는 것은 정말로 안타까운 사실입니다. 전세사기는 2019년부터 작년 8월까지 약 1조 6천억 원 정도의 피해액이 발생하였다고 합니다.
모 TV 프로그램에서 방영에서 나온 변호사도 본인 스스로도 전세에 대한 지식이 있다고 생각하였지만, 전세 사기를 당할뻔 하였다고 언급한 적이 있습니다. 다행히 전세보증보험으로 위기를 벗어날 수 있었다고 언급하기도 할 만큼 아무리 뛰어나고 똑똑하고 지식이 많은 사람이라도 전세사기를 당할 수 있다는 점을 확인할 수 있습니다.
앞서 말하였지만, 누구나 당할 수 있지만 누구나 전세 사기로부터 본인의 전세금을 지킬 수 있는 것은 아니다. 사전에 미리 전세금 보증 보험과 같은 보험을 가입한다면 보장을 통하여 나의 전세금을 안전히 지킬 수 있다. 대출로 전세금을 받았다고 해서 이것을 가볍게 생각해서는 안된다. 전세금 역시 나의 자산이고, 재산이다. 해당 재산과 자산을 본인 스스로 지켜낼 수 있어야 한다. 전세금 자체가 한두 푼이 아니기 때문이다.
단순히 전세 사기로부터 보호받는 것이 아니라, 전세금을 일방적으로 돌려받지 못하는 상황이 발생하였을 때도 반환받을 수 있게 된다.
이번 글에서는 전세보증보험에 대해서 자세히 알아보도록 하자. 참고자료에는 전세와 관련된 다양한 자료들을 소개해드리고 있으니, 참고하시면 실생활에 도움이 되실 수 있습니다.
목차 (Content)
과거 유명한 전세 사기 사례 Top 4
아래 전세 사기 사건들은 방송이나 언론을 통해서 자주 나오는 사기 사건들로서 지금까지도 계속 언급되오는 사건입니다. 전세사기를 예방하는 방법에 압서 먼저 아래 내용들을 이해하는 것이 우선시되어야 할 것 같습니다.
Top 1. 빌라 신 사기
서울을 포함한 수도권 내 빌라 1,277채를 무갭투자로 구매한 후 세금 72억 원을 내지 않아 소유 주택 100채가 압류 걸리기 시작하면서 발생한 사기 사건입니다. 언론에서도 많이 나온 사건입니다.
Top 2. 세모녀 전세 사기 사건
최근 뉴스중에서 가장 많이 언급되는 사건입니다. 빌라 497채를 사기를 빌미로 깡통전세를 만들어서 피해자를 만들고 보증금 약 298억 원 그리고 136명의 피해자를 만든 먹튀 사건입니다. 대부분 서울 화곡동에 집중되어서 큰 피해를 만들기도 하였습니다. 의도적인 사기 사건으로 많이 언급되고 있습니다.
Top 3. 신림동 신탁등기 사건
신림동 고시촌 등에서 실질적 소유권이 없으면서 신탁등기라는 점을 이용해 30여명에게 전세 계약을 체결하고 20여 억 원의 피해를 발생시킨 사기입니다. 금융이랑 연동되었기 때문에 어렵게 만든 사건입니다. 방심하게 만들 수밖에 없는 구조를 만들었습니다.
Top 4. 빌라왕
해당 건도 뉴스에서 많이 언급되었는데요. 일명 돌려막기 수법으로 497채의 빌라를 매입하면서 1인당 최소 1억 원대 사기로 피해를 입힌 사건입니다.
이런 말을 듣는다면 전세 사기를 한번 의심하자!
Top 1. "이사비 지급 조건"
위에서 언급했던 전세 사기 사건들에 대한 공통적인 부분이 있었다고 합니다. 그러한 부분들에 대해서 아래에서 소개해드리고자 합니다. 대부분 사기사건은 결국 호의에서 시작되는 경우가 많습니다.
"이사비 지급 조건"
이사비 지급 조건으로 깡통 전셋집 계약을 유도하는 경우가 있었습니다. 이런 호의에서 사기를 당할 수 있으니, 이사비를 지급해주는 이유 등에 대해서도 한 번쯤은 고민해볼 만한 것 같습니다.
Top 2. 세금 체납액
집주인에게 만약 세금 체납액이 많이 있다는 사실을 알게 되거나 공인중개사에게 해당 부분이 언급된다면 의심을 해봐야 합니다.
세금 체납으로 공매로 밀려날 경우 전세 보증금은 세금 체납액의 후순위로 밀리기 때문에 전세금을 떼일 가능성이 높아지게 됩니다. 만약 이러한 경우 세금 체납한 집주인과 계약 시에는 '집주인 명의가 바뀌면 전세 계약을 해지한다' 당 특약을 계약서에 넣는 게 사기를 피하고 법적으로 유리한 위치를 갖게 됩니다.
Top 3. 신축빌라
신축 빌라를 계속 추천해준다면 의심해볼 만합니다. 사실 신축빌라가 가장 깔끔해서 좋긴 하지만 정확한 매매 가격을 알 수 없기 때문에 어려운 거래입니다. 이런 점을 노려서 상대적으로 높은 보증금을 요구하게 되고 전세 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 그렇게 될 경우 집값이 떨어지거나 아니면 시세보다 높은 전세금으로 피해가 생길 수 있습니다. 만약 공매 또는 경매로 넘어갈 경우, 전세금 반환이 어려워 지기 때문에 정확한 시세를 알고 계약하는 것이 좋습니다.
주택도시보증공사 - 전세보증금반환보증
일정 보증료율을 지급하면 주택도시보증공사에는 보험을 가입한 가입자에게 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금을 반환받지 못하였을 때, 임대인을 대신하여 전세금을 임차인에게 지급해주는 보험을 의미합니다.
전세 임대인에게 승인을 받을 필요도 없이, HUG를 통해서 전세계약기간 1/2 경과 전까지 가입하면 되는 보험입니다. 해당 보험이 전세를 받는 분들에게 필수인 이유는 전세금을 반환받지 못하였을 때, 임차인을 대신해서 임대인에게 소송 등을 통해서 돈을 돌려받게 되며, 임차인은 불필요한 절차들로부터 자유로울 수 있기 때문입니다.
앞서 이야기했지만 전세를 이용한 사기 범죄가 증가함에 따라 누구나 닥쳐올 수 있는 사기이기 때문에 매번 조심해야 합니다.
전세보증금반환보증 개요
▶ 보증대상 : 단독, 다중 다가구, 연립, 다세대, 주거용, 오피스텔, 아파트, 노인복지주택
- 주거용 오피스텔은 공인중개사 전세계약서 주용도에 주거용 표기해야 하며 구분등기 필수
- 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설은 보증대상이 아님
▶ 보증신청 기간
- 신규 전세계약 : 잔급 지급 일과 전입신고일 중 늦은 날 (전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전)
- 갱신 전세계약 : 갱신 전 전세계약기간 만료일 이전 1개월 (갱신 전세계약서상 전세계약기간의 2분의 1 경과하기 전)
▶ 보증대상자(채권자) : 임대인과 전세계약을 체결한 임차인 (개인, 법인, 외국인)
- 외국인 : 출입국 관리법 제31조에 따라 외국인등록 및 체류지 변경신고를 한 경우
- 외국국적동포 : 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제6조에 따라 임차목적에 국내거소 신고한 경우
- 재외국인 주민등록 신고(2015.1.22) 개정 주민등록법령 개정 전에 거소신고 한 재외국인은 '16.06.30까지 임차목적물에 거소 신고한 경우 (이후는 주민등록신고)
▶ 주채무자 : 전세목적물의 공부상 소유권자인 임대인
▶ 보증금액 및 한도: (보증한도 이내에서) 보증신청인이 신청한 금액 중 주택가격 ~ 선순위채권 등
- 선순위채권 : 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권, 다만, 단독, 다중, 다가구 주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 선순위 전세보증금의 합계 포함
- 전세보증금은 수도권 7억원. 그 외 지역 5억원 을 초과할 수 없음
▶ 보증기간 : 보증서 발급일부터 ~ 전세계약기간 만료일 후 1개월
전세보증보험 보증조건
▶ 공통사항
- 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것
- 전세보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택 가격 이내일 것
- 전세권이 설정된 경우 말소 또는 공사로 전세권을 이전할 것. (중소기업이 아닌 법인 임차인의 경우 전세권을 이전해야 가입 가능.)
- 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았을 것 신용대출은 보증가입이 가능
- 임대인이 공사의 보증 금지 대상자가 아닐 것
- 선순위 채권 ≤ 주택가격의 60% (단독다중다가구의 경우 80%, 단 보증신청인보다 우선하는 전세보증금 제외 선순위채권 60% 이하일 것)
- (선순위 채권 + 전세보증금) ≤ 주택 가격의 100%
▶ 등기부등본상 확인사항
- 보증 발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해 사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 없을 것 ☞ 등기부등본의 갑구를 확인해주세요.
- 선순위 채권이 주택 가격의 60% 이내일 것
- 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것
▶ 전입세대 열람내역 확인사항
- 보증신청일 현재 타 세대 전입 내역이 없을 것(단독, 다가구, 다중주택 제외).
▶ 전입 계약서상 확인사항
- 전세계약은 1년 이상일 것
- 공인중개사 확인(날인)한 전세계약
※ 기존 계약 시 공인중개사를 통해 전세 계약을 체결했다면 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결한 전세계약서가 아니어도 가입이 가능합니다.
- 전세보증금 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하
- 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것
▶ 단독/다중/다가구주택 추가 확인사항
- 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것
- 선순위 채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한 금액이 주택 가격의 80% 이내일 것
전세보증보험 주택가격 산정기준
전세보증보험 보증료
▶ 보증료 : 보증료는 보증금액 x 보증료율 x 전세계약기간/365 로 산출되며 보험 해지 등 정산 사유 발생 시 계산기간은 전세계약기간의 시작일로부터 보증료 정산사유 발생일까지로 진행한다. 보증료율은 아래 주택 그리고 금액 따라 차등하여 계산됨.
▶ 부채비율 = (선순위 채권금액 + 전세보증금) / 주택가액
▶ 단독, 다중, 다가구주택의 경우로서 타전세계약확인서 미제출 시 연 0.154% 적용
▶ 공공성 강화 관련 보증료율 인하
- 적용대상 : ‘22.1.1부터 ‘22.6.30일까지 보증 신청한 경우
- 적용기준 : 전세보증금 2억 원 이하 40%, 전세보증금 2억원 초과 30% 보증료율 인하
| 보증금액 | 주택유형 | 부채비율 | 보증료율 |
| 9천만원 이하 | 아파트 | 80% 이하 | 연 0.115% |
| 80% 초과 | 연 0.128% | ||
| 단독,다중,다가구,기타 | 80% 이하 | 연 0.139% | |
| 80% 초과 | 연 0.154% | ||
| 9천만원 초과 ~ 2억원 이하 |
아파트 | 80% 이하 | 연 0.122% |
| 80% 초과 | 연 0.128% | ||
| 단독, 다중, 다가구, 기타 | 80% 이하 | 연 0.146% | |
| 80% 초과 | 연 0.154% | ||
| 2억원 초과 | 아파트 | 80% 이하 | 연 0.122% |
| 80% 초과 | 연 0.128% | ||
| 단독, 다중, 다가구, 기타 | 80% 이하 | 연 0.146% | |
| 80% 초과 | 연 0.154% |
전세보증보험 할인 및 할증
- 사회배려계층 할인 : 조건 충족 시 40% ~60% 할인 (각 호별 중복할인 없음)
- 청년가구 할인 : 만 19세~34세 이하의 청년 가구가 연소득 4천만 원 초과 ~ 5천만 원 이하인 경우 10% 할인
- 전자계약 할인 : 국토부 부동산 거래 전자계약 시스템으로 전세계약 체결 시 보증료의 3% 할인
- 모범납세자 할인 : 모범납세자가 보증신청 시 10% 할인
- 인터넷보증 및 모바일 보증 할인 : 인터넷 및 모바일보증 이용 시 3% 할인
- 일시납 할인 : 보증료를 일시에 전액 납부한 경우 1년 초과분에 대하여 3% 할인
- 보증료 할증 : 주택 가격 대비 선순위 채권금액이 50%를 초과하는 경우 산출한 보증료에서 10%를 할증
전세보증보험 신청절차 및 필요서류
▶ 신청절차 : 보증상담 > 보증신청 > 신용조사 > 보증심사 > 보증서 발급
(취급기관 은행 또는 온라인 상담 및 신청 가능)
▶ 취급기관 : 신한, 국민, 우리, 광주, KEB하나, IBK기업, NH농협, 경남, 수협, 대구 은행
- 우리, 국민 은행은 해당 모바일 앱 가입 가능
- 네이버 부동산 및 카카오페이에서 비대면 가입 가능
▶ 신청 필요 서류
- 보증신청서, 개인정보제공동의서, 전세보증금반환보증 확약서 (각 1부)
- 주민등록등본 및 신분증 사본 / (개인사업자) 사업자등록증 사본
- 확정일자부 전세계약서 사본 (공인중개서 날인 필수 - 갱신 계약서는 최초 전세계약 포함)
- 전세보증금 수령 및 지급 확인서류
계좌이체내역서, 무통장입금증, 공인중개사 발급 영수증
임대인 확인 영수증 (전세계약서상 임대인의 도장과 동일한 인영이 날인 경우)
- 부동산등기부등본 및 전입세대열람내역 (도로명, 지번명열람내역 각 1부)
전입세대열람내역은 주민센터에서 임차인 본인만 열람 가능 (전세계약서 지참할 것)
▶ 기타 서류 : (필요시) - 인감증명서, 전세보증금반환채권 양도 관련 채권양도 통지 서류(채권양도계약서, 위임장), 기타 필요서류
▶ 추가 서류
1) 단독 다중 다가구 경우 : 건축물대장, 전세목적물에 대한 타전세계약체결내역 확인서
2) 단독다중다가구 타전세계약체결내역확인서 제출 불가능 시
- 확정일자 부여 현황(5년 이내) , 상가건물 임대차 현황서(상가 확인되는 경우), 전세 목적물에 대한 타전세계약체결내역서 확인서(임대인 또는 공인중개사 확인)
3) 주 채무자 법인 경우 : 법인등기부 등본, 사업자등록증 사본, 사회보험료 완납증명서
4) 우대조건인 경우 우대 관련 인증 서류
전세보증금 반환보증 신청방법 (전세금 돌려받지 못하는 상황)
임대인으로부터 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 경우, 아래와 같은 절차를 이용하여 전세보증금 반환보증 신청을 신청하고 보증금을 받을 수 있다. 아래 3 가지 중 한 가지 방법의 내용을 확인하시어 신청하시면 됩니다.
▶ 지사 또는 위탁은행 방문신청
▶ 모바일 신청
- 네이버 부동산 > 금융상품 > 전세보증금반환보증
- 카카오페이 > 간편 보험 > 전세보증금반환보증
- KB국민카드 > 보험 > 전세보증
▶ 인터넷 신청 - 공사 홈페이지 상단의 인터넷보증 클릭
전세보증보험 궁금한 내용 (보험금 지급 기간 등)
▶ 어떤 경우에 보증 사고가 발생한 것으로 보나요?
- 첫째, 임차인(보증채권자)이 전세계약기간 종료 후 1개월 동안 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못하였을 때
- 둘째, 전세계약 기간 중 전세 목적물에 대하여 경매 또는 공매가 실시되어, 배당 후 임차인이 전세보증금을 반환받지 못하였을 때
▶ 주택도시보증공사는 언제, 어떻게 보증채무를 이행하나요?
- 주택도시보증공사는 보증채무이행청구서를 접수한 날로부터 1개월 이내에 보증채무를 이행하며, 보증기간 이내에 미반환 된 전세보증금에 한하여 보증책임을 부담합니다
▶ 임대인(집주인) 변경, 임대인 변경 신고 방법
- 은행에서 최초 보증발급받은 경우 은행 내방
- 공사 영업지사에서 신청한 경우 영업지사 내방 또는 인터넷보증 이용 가능
* 모바일 전세보증금반환보증(카카오페이)을 이용한 경우, 인터넷보증을 통해 임대인 변경 신청 가능 · 인터넷보증이용 시 보증 갱신 신청 방법 : 인터넷보증 > 보증해지/변경 > 기존 보증신청내역 확인 > 보증변경신청 화면에서 ‘임대인변경’신청 가능
결론 (전세사기 예방법)
전세 계약을 할 때 그러면 어떤 부분을 고려하면 좋을 까요?? 결국 전세 사기를 피하기 위해서는 노력이 필요합니다. 어떠한 부분을 체크해야 할 사항인지 아래에서 알려드리겠습니다.
▶ 전세 시세를 정확히 파악하자 (국토교통부 실거래가 공개 시스템)
- 위에서 언급했듯이 거래 가격보다 높은 전세 가격은 결국 피해를 입을 수밖에 없는 구조를 만들게 됩니다. 이럴 경우 피해 보상을 받기도 어렵기 때문에 네이버 등 주변 시세를 확인하는 것과 더불어 실제로 주변에 어떻게 거래가 되었는지 확인하는 것이 중요합니다.
▶ 계약자가 부동산 실소유자인지 주민등록증 등 확인할 것
▶ 등기부등본을 통한 부동산의 저당권(빚) 등을 확인해 볼 것
- 공인중개사 의견만 100% 신뢰하는 것보다 저당권 등을 직접 확인해보는 것이 중요합니다. 가장 믿을 사람은 본인밖에 없습니다.
▶ 계약 당일 확정일자를 받고 전입신고할 것!
- 바쁘다는 핑계는 통하지 않습니다. 무조건 적으로 하셔야 합니다. 또한 이사하는 당일 등기부등본을 다시 한번 확인하시는 것도 좋습니다.
▶ 깡통 전세 소리가 들렸다면 최대한 그 지역은 피하자.
- 끼리끼리라는 말이 있습니다. 최대한 피해 보는 게 좋습니다.
▶ 위에서도 언급드렸지만, 전세보증금 반환보증을 가입하는 것이 전세 사기에서 조금이나마 안전한 방법입니다. HUG 이외에도 정부지원으로 하는 전세 보험들이 많이 존재합니다. 아래 참고자료에서 해당 정보들을 얻어가시면 좋을 것 같습니다.
모두가 해당 정보를 통해서 안전하게 전세금을 지키시길 바라겠습니다!
참고자료
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