송도 자이 더 스타의 시행사, 시공사 마진 얼마길래? 왜 미계약 사태가 발생했을까?

몇 달 전까지만 해도 분양 완판 되던 송도 아파트의 청약시장에서 분양단지의 30% 이상이 계약이 미체결 발생한 아파트 청약 단지가 생겼다. 해당 아파트는 한 달 전만 해도 청약시장에서 큰 관심을 받던 단지였다.

송도 자이 더 스타

'자이'라는 브랜드가 우리나라 아파트 시장에서 큰 영향을 미치는 브랜드라는 것을 대부분의 사람들은 인지하고 있다.
많은 사람들이 살고 싶은 브랜드 바로 '자이' 이곳에서 대규모 미계약 사태가 발생한 것이다.
그런데 왜 갑자기 대규모 미계약이 발생하는지 궁금해졌다.
그래서 자세히 들여다 보고 시행사, 건설사, 입주민 입장에서 다양한 관점에서 이해해서 써보려고 노력했다.

1.

송도 자이 더스타! 크리스탈 오션 자이! 화이트코리아?

송도 자이 더 스타의 분양 위치는 송도 A17블록에 위치한 아파트 분양 예정 단지이다.
A17 블록은 어디인가? 이곳은 2021년 초에 분양한 크리스탈 오션 자이(A10블록) 의 옆 단지이다.
GS건설 입장에서는 해당 아파트가 평균 20.8대 1의 경쟁률을 기록한 청약 흥행에 성공했던 좋은 기억이 있던 곳이다.
당시에도 분양가가 높다는 의견이 많았으나, 송도의 청약 흥행에 앞장서서 완판을 만들었다.

송도 자이 더스타 - 최고 44층 / 용정률 182% / 건폐율 14% / 1,533세대
크리스탈 오션 자이 - 최고 42층 / 용적률 192% / 건폐율 14% / 1,503세대

흥행 청약이 이루어진 것은 몇 개월 지나지 않은 올해 2021년 초의 모습이었다.
그러고 나서 A17 블록을 화이트코리아라는 시행사에서 해당 땅을 구매하였다. 화이트코리아는 부동산 개발 회사로서 토지를 구매해 주로 GS건설과 협력하는 전형적인 부동산 개발 회사이다. GS건설과는 거의 15년과 함께 개발해왔으니 엄청난 인연이자 많은 성공들을 같이 만들어낸 사이다. 파트너로서 과거의 영광을 이루어 낸 성과와 A10블록 크리스탈 오션 자이의 성공을 지켜본 화이트코리아는 해당 부지를 입찰 성공하여 다시 한번 GS건설과 협력하게 된다.

하지만 문재인 정부의 부동산 규제가 날이 갈수록 규제가 더 심해지고 있었다. 그렇지만 규제가 청약시장까지 영향이 미치진 못했다. 청약자의 경우 실거주민이 주로 많았고, 청약 = another 로또라는 인식이 많았기 때문이다. 청약시장은 공급의 일종이기 때문에 정부에서도 크게 연연하지 않은 것이라고 생각했다. 하지만 부동산 자산 가격이 계속해서 상승하고 자금이 부동산으로 집중적으로 모여들자 정부기관에서는 대출 제한이라는 초강수를 꺼내 들면서 서서히 청약시장까지 영향을 미치게 된다. 정부는 부동산 시장 자체를 봉쇄하기 시작한 것이다.

2.

A17블록의 가치

화이트 코리아에서 A17블록(면적 104,556m2)을 구매한 가격은 6,256억 원이다. 평당 1,977만 원 수준이다.
크리스탈오션자이 A10블록(면적 102,445m2) 부지를 5,110억 원에 구매했였다. 이는 평당 1,648만 원 수준이었다.
옆 단지 차이의 가격은 무려 1,100억 원 수준이다.
참고 사항으로 A9블록(면적 67,774m2)는 5,418억 원이다. 엄청난 가격의 낙찰가이다.
송도 자이 더스타 부지보다 평단가 더 비싼 가격이기 때문에 앞으로 송도의 시세가 얼마나 늘어날지 예측이 불가하다.
해당 부지는 평당 2,642만 원이다. 앞으로 남은 땅들의 분양가가 얼마나 높게 책정될지 관전 포인트이기도 하다.

결론적으로 화이트 코리아에서 A17블록을 6,250억 이상의 가격으로 구매한 이유는 있을 것이다. 어떠한 포인트와 목적에서 화이트코리아로 하여 이 부지를 신고가를 갱신하도록 만들었을까? 송도 자이 더스타의 분양가를 왜 이렇게 높게 구성했을까? 그게 나는 궁금했다. 시행사 입장에서 높은 가격의 분양가는 미계약 발생할 수 있는 리스크로 다가올 수 있기 때문이다.

A17블록은 오른쪽으로는 골프장 뷰, 남(서&동) 쪽으로는 바다 뷰, 북쪽으로는 레이크 뷰가 만들어지는 환상의 장소다. 수도권 어딜 가도 삼면으로 나올 수 있는 뷰는 흔치 않다. 물론 레이크 뷰의 경우 현재 A17블록 앞 M5 블록에 대규모 복합시설 약 50층이 예상돼있어서 워터프런트 호수 뷰는 건물에 가려질 가능성이 높다. 하지만 골프장과 오션뷰 2가지를 볼 수 있는 장소로서 만들 수 있는 프리미엄은 무궁무진했을 것입니다. 추가로 옆동네는 크리스탈 오션자이가 있기 때문에 이곳에 '자이 타운'을 형성하게 되면 더 커다란 프리미엄을 만들어 판매할 수 있는 상품이 되지 않을까?라고 생각하면서 입찰하지 않았을까라고 생각됩니다. 부동산에 있어 탄탄한 수요를 받쳐주는 것은 역시 초등학교와 중학교를 품은 단지 초품아, 중품아 까지 있습니다. 이에 완벽한 프리미엄을 완성으로서 젊은 신혼부부부터 은퇴자까지 모든 세대를 아우르는 수요가 있을 것이라고 생각했을 것입니다.

실제로 계약 단계 이전에 청약일 당시에 높은 분양가에도 불구하고 평균 경쟁률 13.1:1을 기록하였으니 많은 사람들의 시선과 언론의 스포트라이트를 받을만한 위치였다고 생각합니다.

억지로 끼어서 넣자면 GTX 등 교통시설의 호재가 있지만, 인천대입구역에서 해당 부지까지의 거리를 생각해보자면 송도에 GTX가 있어 호재가 발생하지만 직접적으로 영향을 받는 아파트 단지는 아니었습니다. 간접적으로 송도 시장의 영향을 받았기 때문에 현재의 분양가가 만들어진 것은 사실입니다. 이외로 세브란스 병원 및 항만, 국제학교, 바이오산업, 기타 상업시설 인프라 유입에 대한 프리미엄도 있을 것입니다.

3.

계약률 저조의 원인은 무엇일까?

청약일인 11월 초 이후 시장의 흐름은 점차적으로 변화하기 시작했습니다. 정부의 완강한 부동산 가격 상승 저지를 목적으로 한 강력한 대출 제한 정책과 종부세 등 다양한 부동산 시장에 악영향을 주는 심리를 자극할만한 뉴스와 기사들이 계속해서 나왔습니다. 부동산 가격이 잡히고 있다는 정부 정책의 흐름에 맞는 뉴스 기사들을 계속해서 내보내면서 부동산 하락장이라는 메시지를 전 국민에게 억지로 인식시키게 만들었습니다. 추가적으로 한국은행에서는 기존 미국 금리 인상 시점에 금리 인상을 하던 기존 기조와 다르게 인플레이션 저지를 위함이라는 명목과 함께 빠른 금리인상이 카드를 쓰면서 부동산 시장에서 상승 폭을 저지하기 위한 압박과 강력한 정책들에 힘을 보태주었습니다.

가격 상승과 하락에서 가장 중요한 것은 심리입니다. 금리인상이 2차례 이루어졌지만 기준금리는 1% 수준이고 이는 크게 피부로 와닿기 힘든 금리 수준입니다. 실제로 장기 금리는 변동하지 않고 오히려 하락 그리고 보합으로 유지됨에도 불구하고 심리적 불안감으로 인하여 부동산 시장이 하락장으로 전환되는 시기를 맞이할 수밖에 없는 환경이 되어버렸습니다. 이런 기회를 놓칠 리 없는 은행들은 시중금리를 가파르게 높이면서 현 시기에 대출이 필요한 실수요자에서 은행이 더 큰 이익을 가져갈 수 있는 구조로 만들었습니다.

결국엔 송도 자이 더 스타를 청약한 수요자들이 10년간의 청약 금지 패널티가 있음에도 계약을 포기하는 이유에는 4가지가 있다고 생각합니다.

1. 계약금 20%
2. 중도금 대출
3. 고분양가 및 옵션비용
4. 저층


첫 번째로 자이 더스타의 경우 계약금이 20%입니다. 분양가는 84m2 국민 평수는 9억 중반이고 99m2의 분양가는 11억을 육박하고 있습니다. 이는 최소 2억 원의 계약금이 필요하다는 의미입니다. 약 2억을 현금으로 가지고 있는 사람은 많지 않습니다. 더군다나 85m2 이하 평수의 경우는 대부분이 무주택자일 경우가 높습니다. 무주택자라는 뜻은 담보대출을 받지 못한다는 의미이며 이는 신용대출을 통해서 계약금을 마련할 수 있습니다. 하지만 현재 시기의 신용대출의 이자율은 실제로 어마어마합니다. 신용점수가 좋다면 3% 후반대를 받을 수 있겠지만 점차 조건들이 나빠지면 5%~6% 수준의 높은 이율을 감당해야 할 것입니다. 더군다나 정부기관의 대출총량제 정책으로 인하여 2억이라는 금액을 전체 신용대출받을 수 없습니다. 실제로 대출을 받는다 하여도 신용대출로 인하여 중도금 대출을 받을 수 없을 가능성이 높습니다.

두 번째로 중도금 대출입니다. 9억 원 이상의 아파트의 경우 HUG 중도금 대출 보증이 되지 않습니다. 2016년 당시에 부동산 정책으로 9억 원 이상의 아파트를 고가의 아파트의 기준으로 마련했기 때문입니다. 현시점에서 해당 기준은 정말 무의미한 수준이지만, 행정절차는 항상 현실을 따라오기에 매우 느리게 정책을 마련하고 있습니다. 결론적으로 높은 분양가를 만든 화이트코리아와 gs건설에서는 시행사/시공사 보증으로 중도금 대출이 나올 수 있도록 할 것이다라는 메시지를 시장에 던졌습니다. 하지만 막상 계약서와 팸플릿에는 시행사는 고객의 편의를 위한 도움을 주는 역할로서 대출기관을 알선하겠다고 메시지로 돌리면서 85m2 평수의 청약자들은 당혹감을 감추지 못했을 것입니다. 공급자 우위 시장이라고 착각한 화이트 코리아와 GS건설에서 엄청난 실수를 저질러 버린 것과 같습니다.

세 번째로 고분양가 및 옵션비용입니다. 자이 더스타의 모델하우스를 방문해보면 85m2 그리고 99m2 모두 풀옵션을 한 모델하우스로 만들었습니다. 해당 옵션들을 계산해보면 발코니 확장 비용(반강제)을 추가한다면 최소 1억 원 이상의 옵션이 들어가도록 셋팅을 하였습니다. 기본 옵션이 무엇인지는 확인해볼 수 없기 때문에 소비자 입장에서는 당황스러웠을 것입니다. 옵션 된 모델하우스만 볼 수 있다는 점은 매우 매도자 우위 시장이라는 분위기 속에서 고가 아파트를 만들기 위한 시행사의 노력이었을 것입니다. 하지만 타사 브랜드의 발코니 확장비용을 비교하였을 때 타사 대비해서 비교하였을 때 소비자로 하여금 비싸다는 느낌을 받을 수밖에 없는 확장 비용입니다. 옵션비용도 마찬가지입니다. 누군가는 이 부분에 대해서 반론할 수 있지만, 그 부분을 미리 반론한다면 '만약 고가의 아파트를 만들기 위함이었다면 애초에 85m2 타입의 수량을 700세대 이상으로 만들지 않았을 것입니다.'

네 번째는 저층입니다. 저층은 어느 분양단지든 계약 포기가 많습니다. 하지만 이번 분양가 대비해서 저 층들은 큰 매리트가 없습니다. 충분히 포기할 수 있는 상황이라고 생각됩니다. 하지만 이렇게 까지 많은 단지에서 포기가 나오긴 쉽지 않습니다. 그렇기에 앞서 설명한 세 가지 이유가 분양권을 포기를 하게 만든 더 큰 영향력 있는 이유라고 생각됩니다.

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4.

분양가, 시행사 & 건설사 마진 및 추정 원가 계산

저는 궁금했습니다. 토지 낙찰가를 비싸게 주고 산 것은 알겠는데 도대체 얼마나 많은 마진을 가져가길래 고가의 분양가를 만든 것일까? 도대체 무슨 계산과 심리가 깔려있었을까?라는 궁금증이 저의 머릿속을 맴돌게 만들었습니다. 그래서 총 2곳을 비교했습니다. 직접적인 영향과 같은 건설사로서 건설 마진을 비교할 수 있는 크리스탈 오션자이 그리고 최근에 많은 시선들이 몰려간 포스코건설의 아크베이. 두 곳을 송도 자이 더 스타의 매출과 예상 원가 추정을 하면서 마진율을 계산해 보았습니다. 해당 계산 방식에는 부가세를 제외하였고 단순히 모집공고문에 나와있는 토지비 그리고 건축비를 토대로 계산하였습니다. 그리고 이 내용을 바탕으로 토지 낙찰가를 통하여 부동산 개발 마진을 추측해보았습니다.

믿지 못하실 것 같아서 엑셀로 만들어서 계산한 인증샷

옵션과 발코니 확장비는 제외하였습니다. 순수히 분양가로만 계산한 부분입니다.
건축비는 최소 원가라고 생각하였고 전체 부분이 건설비에 들어간다고 가정하였습니다.

(단위 : 원)

구분	자이 더스타	크리스탈 오션자이	아크베이 (오피스텔+아파트)
분양 매출	1,482,414,013,243	1,271,514,892,400	790,581,098,512
토지 원가	625,600,000,000	511,000,000,000	268,163,528,000
건축비(추정)	503,720,247,243	513,896,218,800	375,458,916,972
매출총이익(마진)-추정	353,093,766,000	246,618,673,600	146,958,653,540
마진율(추정)	23.8%	19.4%	18.6%
총 세대수	1,533세대	1,530세대	1,030세대

토지원가는 이미 공고돼있고 뉴스 기사에 많이 나와있기 때문에 공공연하게 확인 가능한 금액입니다. 건축비의 경우는 모집공고에 나와있는 건축비를 합한 금액이고 이는 최소이자 필수적인 금액이라고 생각하였습니다. 모집공고에 나온 토지비 + 건축비가 분양매출이 된다고 가정하였습니다. 자이 더스타가 세대수가 더 많지만 크리스탈 오션 자이 보다 건축비가 더 적게 들어간다는 것은 논리에 맞지 되지 않습니다. 사실 건축비 및 토지비에 분배는 건축사 및 시공사가 임의로 조정할 수 있기 때문에 향후 원가 공개에 민감한 건축사들이 소비자들이 우리 시공사는 원가 절감했어라는 이미지를 만들기 위해서 건축비를 조정한 것으로도 볼 수 있을 것 같습니다. 인플레이션으로 올해 초보다 올해 말이 더 크게 인상되었고 임금인상률도 22년 분이 1 회년도 더 많이 반영되기 때문에 해당 건축비 계산은 잘못됐다고 보일 수밖에 없습니다. 엑셀로 옮기면서 일부분 잘못될 수 있더라도 건축비는 높으면 더 높았지 비슷한 수준이 돼서는 안 됩니다. 더 군다는 고가의 아파트 자이 더 스타 브랜드라면 논리가 맞지 않습니다.

마진율을 보았을 때 자이 더스타는 23.8%로 크리스탈 오션보다 4% 마진율을 더 챙겨가는 구조를 볼 수가 있습니다. 아크베이와는 5% 정도의 마진율 차이가 벌어지는 것을 볼 수가 있습니다. 시행사와 시공사가 매도자 우위 시장이라고 생각하여 이런 분양가를 만들어낸 것이라는 답밖에 나오지 않습니다. 데이터가 보여주는 것 같습니다.

결론적으로 자이 더스타는 분양가를 낮출 수 있는 여지가 있음에도 불구하고 매도자 우위 시장에서 조금 더 많은 이익을 챙기겠다는 계산으로 만들어진 분양가 일 수밖에 없습니다.

발코니 확장비용과 옵션비를 추가한다면 마진율은 더 커질 수밖에 없습니다.

5.

미래의 부동산 가치의 기준

세상은 빠르게 변화하고 있습니다. 5년 전만 해도 매일같이 새벽시간에 내 집 문 앞에 저녁에 시킨 물품 또는 음식이 놓배송될지 상상을 할 수 없었습니다. 이마트 등 온라인 쇼핑몰에서 장본 상품들이 내 집 앞에 내가 원하는 시간에 배송될지는 더더욱 상상하기 힘들었습니다. 집에서 일을 하게 되고 온라인으로 화상회의를 하되 이것이 당연시되는 세상을 상상하지 못했습니다.

부동산의 가치도 세상의 변화에 맞게 그 가치가 변하게 됩니다. 급여가 높은 일자리는 서울에 항상 많았고 서울에서 생활할 수밖에 없는 구조였습니다. 하지만 시대가 변하고 풍요로운 생활을 하는 가구가 많아지면서 행복의 기준이 변하고 있다고 생각합니다. 더 좋은 자연환경을 더 좋은 신축 아파트, 더 깔끔한 도시환경 및 인프라에서 살고 싶어 하는 가구가 앞으로 많이 늘어날 것이라고 생각합니다. 10년 후부터는 아마도 재택근무가 필수사항이 되는 시대가 올 수 있습니다. 도시가 아닌 자연환경을 보면서 마음의 여유를 느끼는 하루를 보내고자 하는 가구가 많아질 것이라고 저는 생각하고 있습니다.

복잡한 도시생활이 아닌 적어도 여유로운 곳에서 생활할 수 있는 곳을 찾는다면 송도의 6공구는 좋은 위치임이 틀림없습니다. 10년 후에는 더 이상 마트, 쇼핑몰, 생활시설이 근처에 있는 곳 일자리가 가까운 도시가 필수사항이 아닐 수가 있습니다. 교통이 편한 곳보다는 여행 가기 편한 곳이 더 좋은 부동산 가치의 순위로 평가될 것이라고 저는 생각합니다. 그리고 시장은 이미 그렇게 변화하고 있다고 생각됩니다.

6.

결론

짧은 시간 내 투자의 가치로서 송도 자이 더스타를 청약했다면, 계약이 망설여지는 것이 당연하다고 생각됩니다. 시행사 & 시공사의 높은 분양가 책정은 많은 무주택자로 하여금 계약할 수 있을지 여부를 쉽게 결정하지 못하게 만들었기 때문입니다. 앞서 데이터를 통해서 본 결과와 같이 시행사의 마진은 최근 분양한 아파트 그리고 옆 단지의 크리스탈 오션 자이보다 더 큰 마진을 소비자에게 요구하고 있습니다. 하지만 더 큰 프리미엄을 시행사에게 제공해야 되는지 의문이 드는 시장 상황입니다. 실제로 다수의 청약자들이 본인의 10년 청약권을 포기하는 모습을 보여주었기 때문에 해당 분양가 수준이 높은 고분양가였다는 사실을 시장에서 입증하고 있습니다.

해당 아파트를 분양받아 계약한 입주민들은 메인 뉴스로 안 좋은 뉴스들이 나왔고 몇 년 동안 안 좋은 이미지로 남을 뉴스가 나와 망신을 당했기 때문에 시행사와 시공사에 중도금 무이자 또는 옵션비(발코니 확장비) 무료 등을 충분히 요구할 수 있는 상황이라고 생각됩니다. 시행사와 시공사 입장에서도 충분히 부담되는 비용이 아닐 것이라고 생각됩니다. 이미 안전마진은 많이 확보했다고 생각됩니다.

결론적으로 10년 후 2030년이 되었을 때 송도 자이 더스타 분양가에 대해서 다시 한번 고민하고 현재의 글을 다시 한번 읽게 된다면, 10년 후의 저는 이때가 가장 저렴하게 좋은 환경의 고층 아파트를 매수할 수 있는 좋은 기회였다라고 생각할 것 같습니다. 만약 이 아파트를 분양받을지 고민하고 계시다면 투자가 아닌 실거주민 입장에서 단기적이 아닌 장기적 관점에서 10년 후에 고층의 아파트를 또는 좋은 위치의 아파트를 구매할 수 있을 것인가?라고 생각해본다면 조금 더 확고한 의사결정을 내릴 수 있지 않을까?라고 생각됩니다.


읽어주셔서 감사합니다.