주택담보대출 금리와 대출한도는 어떻게 결정되는가? (Feat. 주담대의 모든것)

주택담보대출 금리와 대출한도는 어떻게 결정되는가? (Feat. 주담대의 모든것)

대출총량제의 실시로 인하여 시중은행들의 한도 관리는 2022년에도 계속되고 있습니다. 대출총량제 관리 이전에도 은행들의 대출심사로 인하여 대출 자체를 받기 매우 어려웠지만, 이제는 어려운 정도를 넘어서 주택담보대출을 실행하지 못할 가능성이 높아졌다. 대출 심사를 받고 대출을 실행한다 하여도 높은 금리와 대출 한도가 원하는 금액만큼 차입해주지 않는 상황으로 필요한 금액을 받지도 못하는 상황도 발생하고 있습니다. 신용대출은 말할 것이 없고, 주택담보대출은 점점 어려워지고 있습니다. 심지어 내가 보유한 자가의 담보로 주택담보대출을 받고자 하여도 자가 담보대출 여유가 있음에도 DSR규제로 인하여 소득이 부족하다는 이유로 담보 대출받는데 어려움을 겪는 분들도 계십니다.

여유가 돼서 대출받겠다는데 왜 이렇게 까다롭게 하는지 이해를 못 하겠지만 금융기관들의 금리 구조와 부동산 규제를 이해한다면 왜 이렇게 대출을 받기 어려운지 조금이나마 이해할 수 있을 것 같아 자세히 들여다보기로 했다. 추가로 최근 주택담보대출을 받아본 자로서 저렴한 금리로 최대한 높은 금리로 대출받는 방법에 대해서 공유드리고자 합니다. 현 상황에서 대출이 절실히 필요한 누군가에게는 저의 대출 경험이 도움이 되길 바라면서 쓰게 되었습니다.

먼저 금융 개념에 대해서 바로잡고 이해하고 가는 것이 느리지만 빠르게 이해할 수 있는 현실적인 방법이라고 생각했습니다.

1.

대출총량제? DSR 규제? DTI? LTV?

가계 대출 총량제
대출 규제 정책 중 일환으로 대한민국의 가계 대출의 은행 별 한도를 정하여 넘어가지 못하도록
관리하는 제도이자 규제 정책이다. 주택담보대출 규제도 포함된다.

DTI
총부채 상환 비율(DTI)은 대출자의 소득에 대한 부채의 비율로, 대출자의 소득으로
연간 상환액(원금과 대출이자)를 나눈 값을 뜻한다.

LTV
대출기관에서 돈을 빌려줄 때 담보가 되는 자산의 가격에 대비하여 인정해 주는 대출의 비율

DSR : 소득 대비 갚아야 할 모든 금융권 대출의 원리금 비율을 뜻하는 지표다.
LTV와 DTI의 상위 호환의 포괄적 개념이다.
쉽게 이해하기 위해 예시로 설명하자면, 연 소득 5천만 원 10억짜리 부동산이 있다고 가정해보자

최근 주택담보대출 규제로 인하여 투기과열지구의 LTV는
6억 원 이상 9억 원 이하 50%이며 이를 적용한다면
은행에서 해당 아파트 대출 한도를 최대 5억까지 가능하다는 뜻이다.


한해 보유하고 있는 아파트 대출에 대해 상환하는 원금이 1,000만 원이고 500만 원이 이자라면 DTI는 30%가 된다.
1,500만 원 / 5,000만 원 = 30%


DSR은 아파트 대출뿐만 아닌 모든 금융대출의 원리금 + 이자를 합한 후 한해 소득으로 나눈다.
위 예시에 추가로 금융권 대출로 500만 원 이자가 나간다면, 합계로 2,000만 원이며 DSR 비율은 40%가 된다.

2.

기준금리? 가산금리? 금융채? 코픽스?

주택담보대출의 주요 구성인 이자율은 [기준금리 + 가산금리 - 우대금리]로 책정된다. 일반적으로 기준금리는 기준이 되는 금리를 의미하며, 가산금리는 대출자의 신용도, 은행정책 또는 대출 상품에 따른 금리를 의미합니다. 우대금리는 해당 은행에 대한 신뢰관계를 의미한다. 음식점으로 예를 들자면 단골고객에게 할인해주는 개념입니다.
은행의 기준금리의 경우 대부분 여신시장금리 금융채로 기준을 잡고있습니다. 금융채를 이해하기 위해서는 우선 COFIX 개념을 이해해야 한다. COFIX란 은행연합회가 시중은행들의 자금조달비용을 취합하여 평균으로 산출해낸 금리입니다.

취합 대상 은행 : 농협, 신한, 우리, SC제일, KEB하나, 중소기업, 국민, 한국씨티

주로 시중은행 1금융권으로 구성돼있습니다. 이런 코픽스는 또다시 3가지 유형으로 구분되는데

잔액기준 코픽스 : 은행들의 월말 자금조달 잔액에 적용된 금리를 가중 평균한 금리지수

신규취급액 기준 코픽스 : 월중 신규로 조달한 자금에 적용된 금리를 가중 평균한 금리지수

단기 코픽스 : 주간 신규로 조달한 자금에 적용된 금리를 가중 평균한 금리지수

3가지의 COFIX 유형을 살펴보는 이유는 금리 추이의 흐름을 보는데 도움이 된다. 시장의 금리가 상승하면 신규 취급액 기준 코픽스가 시장의 변화를 빠르게 반영하여 상승하게 된다. 반대로 시장의 금리가 하락하면 신규 취급액 기준 코픽스가 다른 금리보다 빠르게 하락하는 것을 볼 수 있습니다.

은행들은 주로 코픽스를 이용하여 금리를 결정하지만 이것이 주택담보대출의 이자율/금리가 기준이 되진 않습니다.
은행마다 조금씩 차이가 있지만 은행들은 담보대출금리 기준에 금융채 이자율을 주로 사용합니다.

COFIX는 쉽게 이해하자면 CD금리를 보완하기 위해 나온 파생적 성격의 금리로서 단기적 성격에 가깝습니다.
반면 주택담보대출 등 장기 대출의 경우 단기 금리를 적용해서는 대출자인 은행의 Risk가 높아지게 됩니다.
은행 Risk가 높다는 것은 파산할 위험이 높다는 것입니다. 이를 보완할 무언가 필요한 것입니다. 은행들도 예대마진으로 사업하고 있으며 Risk를 낮추고 수익은 극대화해야 하는 집단인 것은 일반 사업체와 똑같습니다.

금융채는 은행, 종합금융회사, 여신금융전문회사 등 금융기관이 자체적으로 자금조달을 위해 발행하는 채권을 의미한다.
장기 대출을 위해서 은행이 아닌 외부에서 차입하는 금리를 의미한다. 쉽게 이해하자면 소매 역할을 하는 것이다.
누군가에게 돈을 빌리고 (구매) 누군가에게 빌려주고 (판매), 즉 권리를 사고파는 행위를 하는 것 과 같다.

그렇다면 금융채 금리의 기준은 어떻게 될까? 마찬가지로 [기준금리 + 가산금리 - 우대금리]로 구성된다. 기준금리 기준은 그 나라의 국채가 베이스가 된다. 왜 국채인가?라고 질문을 할 수 있다. 국채는 나라에서 소비자에게 빌리는 돈이다. 쉽게 말해 소매가라고 이해할 수 있다. 시중의 표준금리가 결정되는 것이다. 즉 시장의 최저 금리라고도 표현할 수 있을 것 같다.

유통업의 구조로 비교하자면 [제조(판매)사 -> 도매 -> 소매 -> 소비자]가 일반적인 유통기준이다.

[국가 -> 한국은행(OEM 제조) -> 시중은행 -> 소비자]
쉽게 이해하자면 돈을 만드는 곳은 한국은행이지만 그것을 의뢰하고 권한을 주는 것은 국가이다.
한국은행에서 시중은행으로 저리로 차입해주는 역할을 한다. 최소한의 금리 기준인 것이다.
기준금리(원가) + 가산금리(판매관리비+마진) - 우대금리(국가 정책)
쉽게 이해해서 위 로직으로 한국은행에서 은행에 평균적으로 빌려주는 금리가 산정된다.

더 깊게 안에 들어가면 콜금리 부터 CD금리 등 모든 것을 이해해야 하지만 우리는 쉽게 이해하기 위해서 이정로만 설명하겠다.

국가로부터 차입하는 비용이 바로 원가 비용이 된다. 가격이란 생산하는 원가 + 판매관리비 등 생산하기 위해 발생한 모든 비용과 마진의 합이 가격이다. [기준금리(원가) + 가산금리(판매관리비+마진) - 우대금리]로 구성된다.

맨 앞으로 들어가서 정리를 하자면 주택담보대출의 개념은 아래와 같다.

3.

주택담보대출 이자율 4%? 5% 6% 넘어선다고?

대출 규제에 따른 주택담보대출도 크게 영향을 받고 있습니다. 지난 11월 은행권 주택담보대출 평균 금리 수준은 3% 중후반이었습니다. 국채를 기준으로 국채 5년 물 11월 1일 기준으로 약 0.2~0.3% p 하락했습니다. 같은 기간 한국은행의 기준금리 인상과 향후 인상을 예고하는 발언들로 코픽스 금리 및 단기채 금리가 가파르게 상승했습니다.

주택담보대출은 장기채권 개념인 국채에 영향을 많이 받으며 단기채에 영향을 비교적 덜 받지만, 기준금리인상에 따른 신용대출 또는 변동금리 차입자들의 대출상환능력 부실을 고려한 은행에서 예민해질 수 밖에없습니다. 또한 대출총량 규제로 인하여 정말 필요한 실수요자에게만 대출해주려는 성격이 높습니다. 이에 따라 은행들은 더 까다롭게 서류를 평가할 수 밖에 없을 것이고, 조금이라도 애매한 부분이 서류상 부족하다면 대출심사를 거절하는 경우도 생길 것입니다.

결론적으로 저는 주택담보대출 이자율이 가파르게 오르고 있다는 말에는 동의하지 않습니다. 실제로 11월 이후부터는 국공채의 금리들은 모두 하락 또는 보합 추세에 있었고 1월이 시작해서야 미국 장기 국공채 상승에 따라 상승하는 추세로 변화하긴 했습니다. 하지만 아직까지도 지난 10월 11월 대비 낮은 금리 수준이며 주택담보대출을 받는 데는 금리가 문제가 되지 않을 것 같습니다. 금융채도 국공채와 같은 추세를 보이고 있습니다.

결론적으로 현시점에서는 주택담보대출의 기준금리보다는 가산금리의 변동폭을 크게 가져갈수 있고, 은행의 예대마진을 단기적으로 크게 증가시킬 수 있는 좋은 기간이라고 생각됩니다.

COFIX 신규취급액기준 금리가 10월 초 기준 1.02% 에서 현재 1.55% 까지 0.53%p 상승하였습니다. 이는 기준금리 상승에 따른 단기채 상승이며 이에 따라서 단기채 금리들 즉 변동성 금리 상품과 신용대출 상품들의 금리 상승이 가파르게 상승하여 뉴스에서 해당 관련된 뉴스를 쉽게 접할 수 있었습니다. 신용대출로 영끌 할 계획이시라면 다시 한번 고민하시는 것을 추천드립니다. 현재와 같이 금리가 변동하는 시기에는 고정금리가 없는 신용대출은 금리 인상에 대한 리스크를 직격탄으로 맞기 때문에 향후 이자 부담률이 급격하게 증가할 것입니다. 반대로 주택담보대출의 경우 혼합금리로서 3~5년 고정을 통하여 리스크를 줄이는 게 가장 현명한 방법이자 리스크를 줄일 수 있는 현시점의 최고 대응이라고 생각됩니다.

문제는 금리가 아닌 DSR 규제 등의 문제입니다. 주택 가격이 크게 상승한 현시점에서 LTV는 문제 될 게 없습니다. 하지만 소득은 코로나19 여파로 기업들도 크게 급여 인상을 해주지 않고 있고 상여금도 일부 업종을 제외하고 줄이는 추세이기 때문에 대출상환능력을 입증하기는 쉽지 않은 상황입니다. 대출이 꼭 필요하신 분이라면 기술적으로 DSR을 일시적으로 줄이는 방법을 다음 챕터에서 알아보도록 하겠습니다.

4.

신용 대출 상환 = 신용도↑ 이자율 ↓ 대출한도↑

DSR 규제로 인하여 신용대출 또는 기타 대출이 있다면 주택담보대출 한도가 줄어들 가능성이 높습니다.
이를 기술적으로 대출한도를 줄이고 DSR규제를 늘려 주택담보대출 능력을 일시적으로 키우는 방법입니다.
예를 들어 신용대출 또는 기타 금융권 대출 3천만 원이 남아있는 연봉 5천만 원 대출 신청자가
8억 원짜리 아파트로 주택담보대출 35년 만기로 신청한다면 최대 2억 3천만 원까지 대출 한도가 나옵니다.
하지만 신용대출을 일부 갚으면, 주택담보대출 최대치인 3억 2천만 원까지 대출을 받을 수 있는 가능성이 생깁니다.
추가적으로 기존 대출 상환은 신용도의 상승을 의미합니다. 신용도 상승은 대출 금리를 낮출 수 있는 가능성이 높아집니다. 신용대출, 마이너스 통장 또는 기타 대출을 상환함으로써 다른 가능성을 크게 열어둘 수 있는 상황이 만들어집니다.
대출 금액이 더 필요하고, 아파트 담보대출을 시행하고자 한다면 은행 대출 상담사 하고 꼭 해당 내용을 말씀해보시면 좋습니다.

대출의 원리금과 이자 상환을 포괄적으로 합산하는 DSR규정을 일시적으로 0%로 낮추면서 주택담보대출을 받을 수 있도록 키워 6천만 원 이상의 대출을 가능하게 하는 기술적인 부분입니다. 물론 환경과 여건에 따라서 조건이 달라질 수 있습니다. 하지만 신용대출은 담보대출보다 이자율이 높습니다. 왜냐하면 담보물이 없기 때문입니다. 그렇기 때문에 DSR에서도 신용대출이 있다면 DSR % Room을 빼앗아 가게 됩니다. 주택담보대출을 최고로 받고자 한다면 신용대출을 줄이고 받는 것이 현명한 방법이라고 생각됩니다.

반응형

5.

아파트 담보대출 추가 대출 필요하다면 채권최고액 감액 등기를 해라

기 대출에 대한 주택담보대출을 상환하고 있는데 추가로 대출이 필요할 수 도 있을 것이다.
그럴 경우 가장 좋은 방법은 기존에 대출받았던 은행에서 받는 경우 감액 등기를 할 필요가 없을 것이다.
왜냐하면 해당 은행에서는 이 부동산의 가치 기준과 당신이 얼마나 상환했고 상환할 능력이 있는지를 모두 알고 있기 때문이다. 하지만 해당 은행에서 대출을 안 해줄 경우가 생길 것이다. 또는 대출 조건이 타 은행 대비 금리가 높거나 한도가 낮아 대출이 불가할 경우가 생길 것이다.

그런 경우 다른 시중은행을 방문하여 대출 가능 여부를 타진해야 한다. 이런 경우 타 은행에서는 아파트 담보에 대해서 묻기보다는 채권최고액을 먼저 물어볼 것이다. 쉽게 이야기한다면 10억짜리 아파트에 3억을 1번 은행에 차입을 했다면 1번 은행에서는 당신이 대출을 상환할지도 모른다는 개념 아래 담보대출 금액의 110% 또는 120% 수준의 금액을 담보로 잡아둔다. 3억이라면 3억 3천 또는 3억 6천만 원의 담보로 잡아두는 것이며 이를 채권최고액이라고 한다.

만약 해당 경우가 적용된다면 LTV가 50%라면 5억 원 - 3억 6천만 원 = 1억 4천만 원의 추가 대출 가능성이 있다.
하지만 현재 기준에서 당신이 대출을 상환하여 2억 원 수준의 대출 잔액이 남아있다면? 해당 대출 잔액은 1번 은행에서는 알고 있지만 2번 은행에서는 그 사실을 알 수가 없다. 물론 전산이 좋아져서 조회하면 당신의 대출이력을 알 수가 있다. 하지만 은행에서 가장 중요한 것은 서류이다.

담보대출의 기준이 되는 것은 등기권리증이다. 등기권리증은 아파트를 소유할 시 국가에서 해당 아파트 소유권을 인정해주는 서류이다. 이 등기권리증에 기존에 차입하였던 아파트 담보대출의 채권최고액이 등기돼있을 것이다.
그렇다면 감액 등기를 신청해야 한다. 금액은 4만~10만 은행별로 천차만별이며 이는 법무사에 의뢰하는 비용이다.
당신이 차입했던 은행의 아무 지점이나 방문하여 감액 등기를 해달라고 하면 현재 기준(2억)에 대하여 채권최고액을 재설정한다.

쉽게 이야기해서 3억 3천이 채권최고액이었다면, 2억 2천만 원으로 채권최고액으로 감액할 수 있다는 소리다.
이렇게 감액 등기할 경우 5억 - 2억 2천 = 2억 8천만 원 까지 추가 대출이 가능한 개념이 된다.

타 은행에서 담보대출을 추가로 받고자 한다면 감액 등기를 무조건 하고 가야 한다.

6.

대출이 어렵거나 시간이 안된다면? 대출상담사를 소개받아라

자본주의 시대에 시간은 금과 같다. 누군가 나를 위해 뛰는 사람이 있다면 나는 그 시간에 다른 일을 할 수 있을 것이다. 이를 바탕으로 더 많은 가치를 만들어 낼 수 있는 기본 조건이다. 물론 그에 해당하는 대가는 지불해야 한다.

우리는 사실 너무 바쁘다. 직장도 다녀야 하고, 주식 투자도, 사업도, 블로그, 집안일 등등등 너무 많은 것을 해야 하기에 시간이 없다. 그렇다면 우리를 위해 뛰어다닐 사람을 고용하자.

가까운 부동산 또는 잘 아는 부동산 지인이 있다면 대출상담사를 소개해달라고 문의해보면 금방 대출상담사를 소개해줄 것이다. 부동산은 대부분 대출상담사들과 자주 연락하면서 지내는 사이다. 왜냐하면 고객들의 대출도 알아봐 줘야 영업이 성공할 수 있기 때문이다.

대출상담사는 은행 소속이 아닌 해당 은행에서 지정한 업체이다. 쉽게 예를 들어 대리점이라고 생각하면 좋을 것 같다. 대출을 알선하고 서류 작업을 도와주는 역할을 하고 이에 대해 은행으로부터 일정 수수료를 받는다. 그에 대한 대가로서 우리는 대출상담사로부터 통장 개설, 카드 개설 및 일정 금액 사용 등을 요구받을 수 있다. 그에 따른 대가이다.

대출 상담사 이용에 대한 장점은 나를 대리해서 은행과 상대해주는 것이다. 이에 은행에 직접 찾아갔지만 문전박대하는 경우를 피하게 될 확률도 높다. 또한 대출이 될 수 있도록 나를 대신에서 최선의 노력을 다한다. 서류 사인이 빠진 경우 내가 있는 곳까지 와서 서명도 받아주며, 상담도 나에게 편한 시간에 원하는 장소에서 하는 경우가 많다. 급여 등 실적이 어느 정도 애매하게 충족되는 상황이라면 대출상담사를 이용하여 대출을 받는 것도 방법이다.

단점은 대출상담사마다 능력이 다르다. 어떤 상담사는 능력치가 뛰어나 서류를 기술적으로 보완하여 대출을 받도록 도와주는 반면, 어떤 상담사는 은행과 나의 메신저 역할만 하는 경우가 있을 것이다. 사바사 이기 때문에 어떤 상담사를 만나는지 가 중요하다. 대도록 여러 명의 상담사를 만나는 것을 추천한다. 같은 은행이더라도 여러 상담사를 만났을 때 비교가 쉽고 때론 상담사에 따라 금리 차이도 발생할 수 있으니 꼭 여러 명의 상담사와 연락하고 상담받기를 권장한다.

은행 갈 시간에 다른 일을 더 하여 이자 충당할 금액을 버는 것이 더 좋다.
깐깐한 은행원을 상담하고 여러 은행을 발로 뛰는 스트레스를 줄이자! 우리의 시간은 소중하다!


참고로 대출상담사가 실제 등록된 상담사가 맞는지 꼭 확인해보고 대출 실행하시길 권장드립니다.
아래 URL에서 조회 가능합니다.

https://www.loanconsultant.or.kr/loan_main.do

대출성 금융상품판매대리·중개업자 통합조회

7.

결론 및 향후 금리 전망

부동산 정책에 대한 정부 방향성으로 대출받기는 어려워질 전망이다. 금리는 인상이 예고되어 생활비에 어려움을 줄 수 있다. 하지만 너무 부정적으로 생각할 필요는 없다. 금리 인상이 예고된다는 말은 미국의 연준은행 총재 제롬 파월과 FOMC 회의에서 언급했기 때문이다. 금리인상은 언제나 가파르게 상승하지 않는다. 항상 적응할 기간을 주고 경제상황을 반영해서 금리인상을 한다. 수십 년의 FOMC에서 예상됐던 대로 흘러간 적도 없다.

한 가지 확실한 것은 금리 인상은 항상 경기가 좋거나 경제가 활성화되는 시점에 상승한 다는 것이다. 경기가 좋아진 다는 것은 누구나 더 많은 돈을 벌 수 있는 기회가 된다는 것이다. 적정금리를 벗어나면 우리는 이자율 상환을 걱정할 필요 있지만 그렇게 되지 않을 것이다. 그런 예상은 비관론자에게서 통하는 말이다.

다음 칼럼에서는 향후 금리 전망에 대해서 개인적 견해를 작성하여 공유할 예정입니다.

읽어주셔서 감사합니다.

주택담보대출 금리와 대출한도는 어떻게 결정되는가? 끝.