윤정부의 부동산 규제 및 주택담보대출 정책 예상하기

윤정부의 부동산 규제 및 주택담보대출 정책 예상하기

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<윤정부의 부동산 주택담보대출 정책 예상하기>

 

과거를 돌이켜 보았을 때 정권교체 시기에 주로 부동산 정책에 대해서 큰 변화가 있었던 것은 사실이다. 특히 지난 문정부의 부동산 정책은 전문가 의견들을 종합해 보았을 때 성공하지 못했다는 의견이 많다. 수 차례에 걸쳐서 부동산 정책을 시행하였으나, 부동산 가격을 잡지 못하였고 결국 마지막으로 주택담보대출 제한 그리고 대출 규제를 바탕으로 주택시장의 거래를 어렵게 만들었다. 이에 현재 부동산 거래가 매우 저조한 편이다.

 

하지만 이제 새로운 정부가 들어서면서 앞으로의 정부 정책이 어떠한 방향으로 흘러갈지에 대한 예상이 필요하다. 특히 부동산 정책은 누구나 중요하게 생각하고 관심 있어하는 분야다. 해당 정책에 따라서 내 집 마련 그리고 이사 등 중요한 의사결정을 내릴 수 있기 때문이다. 정말 부정할 수 없는 사실은 가족들과 함께 살기 위해서는 전세든 자가든 결론적으로 집이 필요하다. 이에 대한 수요를 부정하는 정권은 결국 교체되게 되어있다.

 

만약 부동산 기초 개념에 대해서 궁금하시다면, 이 글 맨 하단에 주택담보대출 금리와 한도는 어떻게 결정되는가? 에 대한 포스팅을 읽고선 오신다면, 이해하시기 훨씬 더 수월해지실 것입니다.

 

 

 

목차 (Content)

1. 윤정부 부동산 정책 공약
2. LTV 규제 완화
3. 대출규제 완화
4. 정부 정책지원
5. 결론
6. 참고자료

 

 

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1.

윤정부 부동산 정책 공약

 

윤정부 부동산 정책 공약

 

윤 당선자의 부동산 주요 공약들을 살펴보면 아래와 같다. 해당 정책들에서 가장 눈에 띄는 점은 전문가들이 계속해서 문정부에 지적해온 부동산 정책들에 대해서 전면 개편하겠다는 의지가 담겨있다. 그중에서 가장 눈에 띄는 것은 공급 확대 측면이다. 부동산은 단기간에 공급을 늘릴 수 없다. 특히 아파트의 경우 건축까지 최소 2년 ~ 3년 정도의 기간이 소요되며, 서류 작업까지 고려한다면 약 4년 이상의 시간이 소요된다. 그렇기 때문에 부동산 공급에 대한 부분은 전 정권 그리고 임기 초의 부동산 정책에 따라 향후 5년간의 공급이 매우 달라지게 된다.

 

윤정부에서 강조하는 것은 정부 주도 아래 공급이 활성화되는 것이 아닌 시장 주도 아래 이루어지는 정책들을 강조하고 있다. 정부의 역할은 지원하는 역할로 보고 있기 때문에 재개발, 재건축 허가 그리고 리모델링 법 개정 등을 통하여 기존 1기 신도시의 주택들에 대한 대규모 변화가 예상된다. 이에 따라 재건축, 재개발 그리고 리모델링이 필요한 서울 그리고 성남 일대의 거래 매물들 그리고 가격 변동이 빠르게 변화하는 모습을 보이고 있다.

 

향후 규모적 공급규모를 늘려서 가격을 잡겠다는 의지가 담겨있으며, 이와 더불어 다주택자들의 매물과 대출규제 완화를 통해서 시장 내 공급을 늘려서 집값을 안정화시키겠다는 개념으로 풀이된다. 해당 주요한 정책들에 대해서 더 자세히 들어가 보도록 하자.

 

 

윤정부 부동산 관련 공약 정책

장기 민간임대주택 활성화

- 공공주택 일부 민간임대주택 배정

- 10년 이상 장기임대주택 양도소득세 장기보유공제율 상향 (70% -> 80%)

취약 계층 배려 확대

- 취약계층 임대주택 임대료 시장 임대료 보다 낮게 측정

- 임대 사업자 임대료 손실액 세액공제

LTV 규제 개편

- 생애 최초 주택 구매 가구 LTV 상한 80% 인상

- LTV 상한 70% 단일화

- 다주택자 LTV 30~40% 적용 차등

지원정책

- 신혼부부 4억원 한도 3년 저리 금융

- 신혼부부 전월세 임차보증금 3억원 상향

- 생애 최초 주택 구매자 3억 원 한도 3년간 저리 금융 지원

- 재개발, 재건축, 리모델링 규제 완화

- 부동산 세제 완화

- 외국인 부동산 투기 제한

 

 

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2.

LTV 규제 완화

 

LTV 규제 완화

 

<현재 LTV 정책>

 

현 LTV 정책은 위 테이블과 같이 운영되고 있다. 서민 실수요자 중 조정대상지역 및 외 수도권의 경우에만 70% LTV 적용하고 있기 때문에 사실상 대출을 받기 어렵게 만드는 제도 중 하나이다. 해당 LTV 규모를 80% 이상으로 올리겠다는 윤 행정부의 공약이 있지만, 수도권 중심 지역 주변 그리고 외곽에서 해당 규제는 효과가 있을 것으로 보인다. 그 이유는 DSR 규제로 대출을 추가로 받을 수 없기 때문에 LTV 규제가 안화가 되더라도 크게 효과가 있을지 미지수이다. 하지만 급격한 부동산 정책을 펼치기 쉽지 않다는 점과 향후 계속해서 완화될 것이라는 기대감 속에 첫 번째로 이루어질 공약이라고 생각한다면 향후 이어지는 정책들을 기대해볼 수 있을 것 같다.

 

쉽게 이야기하여 80%로 증가하게 될 경우 6억짜리의 집은 아래와 같이 대출이 가능해진다.

 

[가정] 조정대상지역 - 실수요자 - 집값 6억 이하 - LTV 80% 

구분	현행 lTV 70%	변경 LTV 80%
DSR 미적용	최대 한도 4억 2천만 원	최대 한도 4억 8천만 원
DSR 40% 적용 - 소득 5천만 원 (대츌이자 4.5%, 30년, 원리금균등)	약 3억 2천만 원

 

위 계산 방식처럼 아무리 LTV 규제가 완화되더라도 DSR 규제 완화 없이는 추가 대출을 받기 어렵다. 그렇기에 실질 효과를 거두기 위해서는  향후에 DSR 규제 완화에 대한 정책에 대한 개선도 필요로 하다.

 

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3.

대출 규제 완화

 

대출 규제 완화

 

<윤정부 대출 규제 완화>

 

현행 제도에서 가장 안타까운 부분이 소비자들의 대출을 규제하여 실수요자들이 대출을 실행하기 매우 어려운 상황입니다. 윤정부에서는 주택담보대출 규제가 완화될 것으로 보입니다. 윤정부에서는 대출 규제 완화 정책에 대해서 공표해왔기 때문에 앞으로 대출 규제 완화가 이루어질 것으로 예상되고 있습니다. 특히 당선된 지 한 달이 안 되는 시점에서 인터넷 전문은행 두 곳 카카오뱅크 그리고 케이뱅크에서 기존 규제를 무너트리고 주택담보대출 한도 최대 10억까지로 상향했습니다. 결국 기존 9억 이하 대출 규제에 대한 철폐와 동시에 새로운 주택담보대출 상품들이 등장할 것을 예고하고 있습니다.

 

이렇게 된다면 기존 9억 이하 hug 주택담보대출 등 다양한 규제들이 변화가 될 것으로 예상되며, 이에 맞추어 시중은행들도 한도를 조정할 것으로 예상됩니다. 결국 기존의 규제들이 조금씩 사라질 것으로 예상됩니다. 

 

대출 중에서 청년 그리고 신혼부부 대출을 최대한 허용하는 방향으로 흘러갈 가능성이 높으며, 실질적인 수요가 필요한 대상으로 주택담보대출 규제가 먼저 완화될 것으로 보이고 있습니다. 특히 저금리로 실수요자 주택담보대출 지원 정책들에 대한 공약을 내건 만큼 앞으로의 행보가 기대되는 상황입니다.

 

 

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4.

정부 정책지원

 

정부 정책지원

 

<정부 정책지원>

 

윤정부에서 특히 공급에 대한 부분을 적극 고려한 정책들이 많습니다. 결국 집 값을 안정적으로 유지시키기 위해서는 공급이 필요하다는 의견인 것 같습니다. 이에 따라 장기적으로는 재개발, 재건축, 리모델링 등 현재 규제에 대해서 많이 완화하여 서울 시장 내 부동산 공급을 대폭 증가시키려고 하는 모습을 보이고 있습니다. 이에 따라 장기적으로는 공급 물량이 많이 증가됨에 따라 어느 정도 집값이 안정적으로 유지될 수 있을 것으로 보입니다.

 

단기적으로는 다주택자의 공급물량을 이용할 수 있을 것 같습니다. 특히 다주택자에 대한 한시적 규제완하를 통하여 물량을 시장에 나올 수 있는 유도 정책을 이끌 수 있을 것으로 보입니다. 이에 따라 점진적으로 공급물량이 증가됨에 따라 집값 안정에 도움을 줄 수 있을 곳으로 보입니다.

 

마지막으로 실수요자에게는 저금리 그리고 세제혜택 등을 주고, 기존 주택 보유자에겐 세제 완화 정책을 펼치는 공략 등을 내세워 안정적으로 시장 거래가 이루어지고 시장 중심으로 움직이는 지원들이 계속해서 나올 것이라고 생각됩니다.

 

 

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5.

결론

 

결론

 

 

<윤정부의 부동산 주택담보대출 정책 예상하기>

 

 

최근 국민의힘 대통령 후보로 나오고 대장동 1타 강사로도 유명한 원희룡 전 제주도지사가 윤정부의 초대 국토교통부 장관으로 추천되었다. 국토교통부 자리는 부동산 정책의 핵심인 곳이다. 그곳에 대통령 후보로 나온 원희룡 전 도지사를 내세웠다는 것은 현재 부동산 정책에 대해서 강력하게 변화를 주겠다는 의미가 된다. 특히 윤정부에서는 대출 규제, 다주택자, LTV 등 그동안 문정부에서 규제해오던 부동산 정책들을 완화하겠다는 입장을 계속해서 내비쳐왔기 때문에 부동산 정책에 대한 대대적인 변화가 예상된다. 

 

하지만 가장 크게 규제가 완화돼야 할 부분은 DSR이다. 해당 DSR 규제가 완화될지 여부가를 주목한다면 앞으로의 주택 거래에 대한 방향성을 어느 정도 예측할 수 있을 것이라고 생각됩니다. LTV가 완화되더라도 DSR 규제로 묶여버리면 대출을 여전히 받기 어렵기 때문입니다. 특히 현 정부에서는 DSR 규제를 40% 아래로 규제하고 있기 때문에 그 비율을 인상할 필요성이 계속해서 나오고 있기 때문에 그 방향성을 잘 지켜본다면 부동산 시장의 방향성이 뚜렷하게 보일 것으로 생각됩니다.

 

 

잘못된 것들을 쫒아다니는 것을 그만두면
옳은 일들이 당신을 따라잡을 기회가 생긴다
- 롤리다스 칼

 

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6.

참고자료

 

 

[주택담보대출] 주담대 금리 및 한도 조건 비교 Top 6

 

[서민금융] 보금자리론 대출자격 (금리 및 신청방법)

 

[서민 정책금융] 디딤돌 주택담보대출 조건 및 자격 (저금리)

 

버팀목 전세자금대출 조건 및 자격 (정부지원)

 

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