아파트 후순위담보대출 (추가 담보대출) 한도 및 조건 비교

아파트 후순위담보대출 (추가 담보대출) 한도 및 조건 비교

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<후순위 아파트담보대출 (부동산. 아파트 추가 담보대출) 한도 및 조건 비교>

 

 

대통령 선거 이전이지만 아파트 담보대출을 여전히 조건이 매우 까다롭다. 앞으로 여/야당 후보 누가 당선되더라도 담보대출만큼은 실수요자와 급전이 필요한 분들을 위해 열어주어야 한다고 생각한다. 현재의 정책으로는 정말 돈이 필요한 수요자들이 급전 마련에 어려움을 겪고 있기 때문이다. 필자도 담보대출을 받으면서 정말 힘들었지만, 경험을 토대로 해당 글을 작성해보고자 한다.

 

 

 

목차

1. 아파트 후순위 담보대출 실행하기 위한 준비
2. 아파트 후순위 담보대출 한도 최대한 늘리기 위한 준비
3. 은행별 상품 조회
4. 결론

 

 

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1.

후순위 아파트 담보대출 실행하기 위한 준비

 

후순위 아파트 담보대출 실행하기 위한 준비

후순위 아파트 담보대출이란 아파트 물건에 첫 번째 담보대출 이후에 한도 및 여력이 있을 경우 추가로 담보대출을 받는 것을 말한다. 등기부등본에 ‘을’ 지에 해당 내역이 표시되며 첫 번째 담보대출받은 등기 뒤로 후순위로 등기가 된다. 해당 내용의 의미는 향후에 차입자가 연체 및 대출금을 상환하지 못할 시 경매가 실행되고 이를 실행하여 낙찰된 금액을 등기 순서대로 낙찰금이 등기된 최고액만큼 분배된다.

 

<후순위 아파트담보대출 (부동산. 아파트 추가 담보대출) 한도 및 조건 비교>

 

여기서 가장 중요하게 생각하고 넘어가야 할 것은 아파트의 가치와 등기 여부이다. 예시로 들자면 DTI와 DSR에 따른 차입자 여력을 확인해야 하지만 담보물건만 확인하였을 때 아파트 가치가 10억이고 LTV가 50%인 상황이라면 50%인 5억 내에서만 가능하다. 여기에 첫 번째 담보가 3억이라면 추가로 2억을 받을 여유가 되는 것이다. 하지만 그렇다고 무조건적으로 2억을 받을 수 있는 것은 아니다.

 

그렇기 때문에 어떻게 최대한 한도를 높일 수 있는지 무엇을 준비해야 하는지 밑에서 알아보도록 하자. 참고로 앞소 올린 포스팅은 글 맨 하단에 URL을 첨부하였습니다. 

 

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2.

아파트 후순위 담보대출 최대한도 늘리기 위한 방법

 

아파트 후순위 담보대출 최대한도 늘리기 위한 방법

 

우선 DTI / LTV / DSR에 대한 개념은 앞선 포스팅에서 자세하게 작성하였으니, 이 글을 읽고 해당 글을 읽어 보신다면 더더욱 이해가 쉬우실 거라고 생각됩니다. 개념 자체에 대한 설명은 제외하도록 하겠습니다.

 

 

LTV와 한도를 확인하자

 

우선 가장 중요한 것은 나의 아파트 가치가 시장에서 어떻게 평가받고 있는지 확인하는 것이다. 최근 은행권에서는 아파트의 가치를 평가할 때 KB부동산 시세를 이용하여 가치를 평가하고 있다. KB부동산 시세에서 자신의 아파트 가치를 평가하면 된다. 만약 해당 플랫폼에 같은 평 그리고 거래내역이 오래되어 시세가 나오지 않을 시, 한 단계 아래 또는 위 평수를 기준 삼아서 평가한다. 그 역시도 없으면 감정가 등을 참고할 것이다.

추가적으로 자신의 지역의 현재 정부 규제를 확인하는 것이 중요하다. 조정대상인지 투기대상인지를 확인해보는 것이 우선이다. 그리고 한도에 LTV를 대입하여 현재 총한도를 계산하자. 예시를 들자면 아래와 같다.

 

조정대상지역 - 5억 아파트	LTV 최대 한도	DTI 최대 한도	최대 가능 한도
이자6% - 소득 5천	3억 5천만 원	3천만 원	3억 5천만원
이자6% - 소득 4천		2천 4백만 원	3억 5천만원
이자6% - 소득 3천		1천 8백만 원	3억 원

한도를 계산할 때, 현재 대출금이 남은 값을 토대로 110% 기준으로 잡고 뺀 금액을 남은 한도로 생각하면 된다. 110% 잡는 이유는 지난 포스팅에서 설명하였지만 채권최고액으로 인한 금액이다.

 

 

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소득을 확인하자 (늘리자)

 

본인 소유의 아파트가 아무리 가치가 높아도 소득이 없다면 한도가 제한적이 될 수밖에 없다. 특히나 DTI 기리고 DSR규제로 인하여 소득 증빙이 매우 중요하게 되었다. 금융회사에서는 우선 차입자가 원금을 상환하지 못하더라도 이자는 상환할 수 있는지를 확인한다.

소득에서 일시적 증가에 대한 소득은 금융권에서 인정받기 어렵다. 고정적인 월 수입 증가 분에 대한 증빙이 필요하다. 근로소득이 아니더라도 종합소득으로 인정받을 수 있는 부분이 필요하다. 예를 들어 사업소득, 연금 소득, 그리고 고정적인 금융소득도 그 부분 중 하나이다. 아르바이트 경력이더라도 장기간 소득 및 4대 보험을 받아온 경력이 있어야 한다. 개인사업자라면 3개월 이상 사업 영위가 필요하다. 그렇기 때문에 추가 대출을 받고자 한다면 미리 준비하는 것이 좋다.

DTI와 DSR 계산 방법은 간단하다. 본인의 소득 대비 해당 대출에 대한 이자와 원금/원리금 납부액 합산에 대한 비율에 한한다는 뜻이다. DSR은 DTI보다 더 큰 개념으로 총부채에 대한 소득 비율 계산하는 방법이다.

 

 

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신용대출은 상환해라

 DSR규제로 인하여 만약 신용대출 등을 보유하고 있다면 한도가 더 적게 나올 확률이 매우 높다. DSR규제는 총 대출 상환능력을 보기 때문에 만약 담보대출 외 기타 대출을 보유하고 있다면 상환하는 것이 한도를 높이는 방법이다.

 

 

 

은행 대출 상품 문의 및 감액 등기

해당 내역에 대하여 여유한도가 있다고 한다면 우선 본인의 선순위 대출 은행에 대출 가능 여부를 타진한다. 만약 선순위 대출에 대해서 여유가 있다면 손쉽게 대출을 실행할 가능성이 높다. 하지만 반대로 선순위 대출은행에서 어렵다고 말한다면 타 은행에서 대출 실행 가능성을 타진한다. 해당 은행에서는 감액 등기를 요청할 것이다. 감액등기 비용은 4만~10만 원 까지 은행 그리고 지점마다 다르다. 감액 등기를 한다는 것은 현재 선순위 등기에 채권최고액을 낮추는 작업을 의미한다. 즉 자신이 상환한 내역을 증명하는 것과 같다.

이전 포스팅에서 언급했지만 주거래은행이라고 대출한도가 가장 높은 것은 아니다. 은행마다 조건과 한도의 차이 그리고 평가방법이 다르기 때문에 타 은행에 문의하고 비교하는 게 좋다. 타은행에 문의할 시간이 없다면 대출상담사를 이용하는 것이 좋다. 해당 내역들은 앞선 포스팅에서 설명하였다.

 

 

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3.

후순위 아파트 담보대출 상품 조회

 

후순위 아파트 담보대출 상품 조회

 

우선 1 금융권에서 선순위 대출을 받았다면 1 금융권에서 알아보는 것이 가장 좋다. 현재 정부 규제로 인하여 최대 1억까지 생계대출로 가능하다고 하였다. 하지만 이 부분은 대통령 선거 이후에 크게 달라질 수 있다. 만약 더 많은 대출이 필요하다면 2 금융권, 카드사, 보험사 등을 통하여 대출을 타진하는 것이 좋다. 1 금융권에서는 제도적으로 정부의 지침을 이행할 수밖에 없지만 이외 금융권에서는 이행해야 하는 속도가 다소 여유가 있기 때문이다. 또한 DTI와 DSR규제에서도 조금 더 여유가 있기 때문에 더 큰 한도가 필요하다면 해당 금융기관에서 대출 문의를 타진하면 좋다.

 

KB국민은행 - 주택담보대출

• 금리 : 최고 3.77% ~ 최고 4.97%
• 중도상환수수료 : 1.2% x 대출잔여일수
• 대출한도/LTV : 최대 70%
• 가입방식 : 영업점 또는 모집인 

KEB하나은행 -  하나변동금리모기지론

• 금리 : 최고 3.77% ~ 최고 5.07%
• 중도상환수수료 : 1,1(비거치)/1.2%(거치) x 대출잔여일수
• 대춣한도/ LTV : 담보별 가용범위 내
• 가입방식 : 영업점, 인터넷 또는 모집인

NH농협은행 -  NH주택담보대출

• 금리 : 최고 3.82% ~ 최고 4.72%
• 중도상환수수료 : 고정금리 1.4%, 변동금리 1.2%
• 대춣한도/ LTV : 담보별 가용범위 내
• 가입방식 : 영업점

신한은행 - 신한주택대출(아파트)

• 금리 : 최고 3.83% ~ 최고 4.63%
• 중도상환수수료 : 고정금리 1.4%, 변동금리 1.2%
• 대춣한도/ LTV : 담보별 가용범위 내 / LTV 40%
• 가입방식 : 영업점, 모집인

SC제일은행 - 주택담보대출

• 금리 : 최고 3.67% ~ 최고 4.17%
• 중도상환수수료 : 중도상환금액 x 1.2% / 매년 대출잔액 10% 중도상환수수료 면제
• 대춣한도/ LTV : 담보별 가용범위 내 / 최대 LTV 70% (최대 대출한도 10.5억)
• 가입방식 : 영업점

삼성화재 - 삼성아파트

• 금리 : 최저 3.71% ~ 
• 중도상환수수료 : 중도상환금액 1.0% ~ 1.5%
• 대춣한도/ LTV : 담보별 가용범위 내 / 최저 30% ~ 최대 70%
• 가입방식 : 영업점, 인터넷, 모집인

삼성생명 - 주택담보대출(일반형)

• 금리 : 최저 3.82% ~ 
• 중도상환수수료 : 중도상환금액 2.0%
• 대춣한도/ LTV : 담보별 가용범위 내 / 최대 70%
• 가입방식 : 영업점, 모집인

현대해상 - 아파트론(5년 고정)

• 금리 : 최저 3.75% ~ 
• 중도상환수수료 : 중도상환금액 1.5%
• 대춣한도/ LTV : 담보별 가용범위 내 / 최저 20% ~ 최대 70%
• 가입방식 : 영업점, 모집인

KB손해보험 - 부동산담보(KB손보희망모기지론MI)

• 금리 : 최저 4.51% ~ 
• 중도상환수수료 : 중도상환금액 1.5%
• 대춣한도/ LTV : 담보별 가용범위 내 / 최대 70%
• 가입방식 : 영업점, 모집인

SBI저축은행 - SBI온라인주택대출

• 금리 : 최저 4.79% ~ 최고 9.59%
• 중도상환수수료 : 중도상환금액 2% (3년 이내 상환 시 적용)
• 대춣한도/ LTV : 담보별 가용범위 내 / 최대 LTV 70% 
• 가입방식 : 영업점, 인터넷

 

 

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4.

결론

 

결론

<후순위 아파트담보대출 (부동산. 아파트 추가 담보대출) 한도 및 조건 비교>

 

현재 상황과 조건에 따라서 금융회사에서 당신의 한도와 조건을 평가하는 기준은 매우 다를 것이다. 이에 따라 한도가 예상보다 적게나 올 수도 있고 많이 나올 수도 있다. 만약 생각보다 적게 나왔다고 해서 포기하긴 이르다. 다른 금융권에서는 당신을 좋게 평가하여 한도가 높게 나올지 모른다. 가장 중요한 것은 포기하지 않고 이곳저곳 타진해보는 것이다.

 

한 걸음 한 걸음 단계를 밟아 나아가라.
그것이 무언가를 성취하기 위한
내가 아는 유일한 방법이다.

- 마이클 조던 - 

 

 

 

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