아파트 담보대출 한도 최대치로 실행하기 (실제 대출 후기)

아파트 담보대출 한도 최대치로 실행하기 (실제 대출 후기)

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<주택, 아파트 담보대출 한도 최대치로 실행하기 (Feat. 실제후기)>

 

아파트 담보대출에서 한도를 최대로 받고자 하시는 분들이라면 어떠한 부분이 담보대출 한도를 결정하는지 궁금하실 수 있습니다. 특히 작년 같은 경우 DSR 규제가 시작되었고, 현재까지도 해당 제도가 이어지고 있습니다. 한도를 최대로 받고자 한다면, 어떠한 부분이 평가요소 인지 그리고 어떠한 방법으로 담보대출 심사를 평가하는지를 이해하고 가는지 중요할 것 같습니다.

 

이에 저의 개인적 경험을 토대로 Tip을 드리고 그리고 해당 정보를 이해하여 최대로 실행하실 수 있으신다면 좋을 것 같습니다.

 

참고자료에는 주택담보대출에 대한 상품들을 소개해드리고 있습니다. 그리고 추가적으로 현재 저의 블로그는 매주마다 주택, 아파트 담보대출에 대한 금리를 업데이트하여 제공해드리고 있습니다. 즐겨찾기 또는 구독을 통하여 저의 블로그를 기록하시고, 추후에 대출을 알아보실 때 참고하시면 좋은 정보 얻어가실 수 있습니다.

 

 

 

목차 (Content)

1. 아파트 담보대출 이란?
2. LTV(Loan to Value) 이해하기
3. DTI (Debt to Income) 이해하기
4. DSR (Debt Service Ratio) 이해하기
5. LTV, DTI, DSR 비율로 아파트 담보대출 한도 계산하기
6. 원리금균등상환 vs 원금균등상환
7. 아파트 담보대출 한도 최대로 받는 Tip 6
8. 생애최초 주택구입 조건에 따른 혜택 (22.07.01 적용)
9. 아파트담보대출 금리 현황 추이
10. 아파트 담보대출 상품별 금리 순위
11. 주요 시중은행 대출 상품 요약
12. 참고자료

 

 

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 아파트 담보대출 이란?

 

<아파트 담보대출 이란?>

 

아파트 담보대출이란 주택담보대출로서 은행 또는 금융기관에서 담보물을 바탕으로 대출을 실행함으로 써 일반 신용대출보다 조금 더 저렴한 금리로 대출이 실행하는 대출입니다. 해당 대출은 신용보다는 담보물건이 있기 때문에 대출 심사 과정이 조금 복잡하고, 많은 서류를 요구하지만 최대 40년 이상의 대출도 가능하기 때문에 많은 분들이 원리금 상환에 대한 부담감을 줄이기 위해서 해당 대출 상품을 찾고 있습니다.

 

최근 아파트 담보대출 한도를 최대로 받고자 하시는 분들이 늘어나고 있습니다. 그 만큼 자금이 필요로 하게 됩니다. 하지만 은행마다 자율적으로 대출 한도를 관리하고 있기 때문에 각각의 은행의 대출 가능 한도가 달라지게 됩니다.

 

아파트 담보대출을 받고자 한다면 우선 LTV, DTI 그리고 DSR 비율 계산을 통해서 최대한도를 계산할 수 있습니다. 하지만 아파트 담보대출 한도를 최대로 받고자 하신다면, 아래 제가 드리는 Tip을 참고하신다면 조금 더 용이하게 한도를 늘리실 수 있을 것입니다. 

 

 

 

 

 LTV(Loan to Value) 이해하기

 

 

<LTV(Loan to Value) 이해하기>

 

 

LTV는 Loan to Value라는 약자로서 쉽게 풀이하자면 담보 물건에 대한 시세 대비하여 몇% 까지 한도를 인정해줄지에 대한 비율입니다. 해당 비율은 국가 정책적으로 대출한도가 정해져 있기 때문에 해당 % 이상으로 대출을 받기 어렵습니다. 물론 맨 하단에 생애최초 주택구입 조건의 경우는 80% 이상까지 인정받으 실 수 있습니다. 해당을 제외한 일반적인 담보대출이라면 위 테이블을 참고하시면 됩니다.

 

그렇다면 만약 제가 서울에 있는 8억짜리 아파트를 구매하고자 한다는 가정아래 계산해 본다면, 우선적으로 서울은 투기과열지구입니다. 그렇기 때문에 투기과열지구 9억 원 이하인 서민 실수요자로 계산해본다면 최대 50% 까지 인정받을 수 있게 됩니다. 만약 8억 원 아파트라면 저는 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있게 되는 것입니다.

 

우선 최대치로 받을 수 있는 대출이 4억 원이라는 의미입니다. 이러한 방식대로 시세를 대비하여 위 테이블을 적용하시면 최대치로 받을 수 있는 담보대출 한도가 정해지게 됩니다. 그렇지만 여기서 끝이 아닙니다. 

 

 

 

 

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 DTI (Debt to Income) 이해하기

 

 

<DTI (Debt to Income) 이해하기>

 

 

DTI란 Debt to Income의 약자로서 쉽게 말하면 나의 소득 대비해서 대출을 받을 수 있는지를 점검하는 방식입니다. 만약 제가 소득이 5,000만 원이라면 투기과열지구의 50%를 적용한다면 최대 2,500만 원의 한도가 생기게 됩니다. 해당 의미는 원(리) 금 상환액 + 이자를 매년마다 상환할 때 2,500만 원을 넘지 않아야 한다는 뜻입니다. 쉽게 아래 표를 통해서 계산해보도록 하겠습니다.

 

우선 DTI를 정확히 계산하고자 한다면 만기 일시, 원금균등 원리금 균등에 따라서 상환액이 달라지게 됩니다. 그렇다면 원리금 상환방식으로 최대 40년 상환한다는 가정 아래 계산해보도록 하겠습니다.

 

<DTI 계산>

 

만약 제가 6%대 금리로 최대 4억 원을 받고자 한다면 DTI가 50%를 초과하게 됩니다. 그렇기 떄문에 4억원을 빌릴 수 없게 됩니다. 반대로 5%대 금리라면 46% 정도로서 대출을 받을 수 있게 됩니다. 즉 쉽게 말해서 원금과 총이자를 고려했을 때 소득 대비 50%인 2,500만 원을 넘는지 안 넘는지에 따라서 한도가 결정되는 것입니다. 해당 계산 방식으로는 대략적으로 5.5%대 이자율로 최대 4억 원까지 대출을 받을 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

 

 DSR (Debt Service Ratio) 이해하기

 

 

<DSR (Debt Service Ratio) 이해하기>

 

 

DSR 규제는 DTI업그레이드 버전이라고 고려해주시면 됩니다. DTI의 경우는 한 담보대출 당 소득을 측정하기 때문에 대출자가 다른 신용대출이나, 또는 기타 융자를 가지고 있을 경우 해당 상황을 고려하지 못하게 됩니다. DSR은 대출자의 모든 대출금에 대한 원리금 그리고 이자를 고려하여 비율을 적용하는 방식입니다.

 

현재 DSR은 위 테이블과 같이 규제 비율로 적용되고 있습니다. 하지만 각 금융기관마다 DSR을 인정해주는 비율이 다르게 됩니다. 은행은 40%, 보험 50%, 상호 110%, 카드 50%, 캐피탈 65%, 저축 65% 로서 소득 대비해서 비율로 계산해 주시면 됩니다.

 

즉 해당 비율은 자신의 소득 대비해서 몇% 까지 인정해줄 것인지 계산하는 것입니다. 위 DTI 계산방식처럼 현재 보유하고 있는 모든 대출의 매월 상환 원(리)금을 합하시고 그리고 상환 이자율을 더하여 현재 소득ㄷ비하여 몇%까지 내가 받을 수 있는지 대략적으로 계산하실 수 있습니다.

 

 

 

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 LTV, DTI, DSR 비율로 아파트 담보대출 한도 계산하기

 

 

<LTV, DTI, DSR 비율로 아파트 담보대출 한도 계산하기>

 

위에서  연소득에 따라서 케이스를 2가지로 나눈다면 위와 같이 계산할 수 있습니다. 사실 DSR이 존재함으로써 LTV 그리고 DTI 제도 자체가 매우 무의미해진 것은 사실입니다. 왜냐하면 은행권의 DSR이 40%이기 때문에 매우 제한적으로 운영되기 때문입니다.

 

위에서 언급한 연소득 5천만 원, 8억 원, 투기과열지구, 이자율 5%, 다른 대출 x에 대하여 저의 방식을 투여하여 계산해본다면 최대 3억 4천만 원 가능

 

구분	LTV	DTI	DSR	대출 가능액
적용	최대 4억원	연 4천만원 상환 능력	40% 적용	약 최대 3억 4천 가능
기타사항	투기과열지구 50%	투기과열지구 50%	은행 비율	DSR 적용

 

위에서 언급한 연소득 5천만원, 8억원, 투기과열지구, 이자율 5%, 다른 대출 x 에 대하여 저의 방식을 투여하여 계산해본다면 최대 4억 원 가능 (LTV 비율로 인하여 4억원 한정)

 

구분	LTV	DTI	DSR	대출 가능액
적용	최대 4억원	연 4천만원 상환 능력	65% 적용 (최대 약 5.2억 가능)	약 최대 4억 원 가능
기타사항	투기과열지구 50%	투기과열지구 50%	저축은행 & 캐피탈 비율	DSR 적용

 

 

 

 

 

 

 원리금균등상환 vs 원금균등상환

 

 

 

▶ 원리금균등분할상환 : 매월 원금과 이자의 합계액을 균등하게 상환하는 방식

 

▶ 원금균등분할상환 : 매월 균등한 원금을 상환함에 따라 초기에는 많은 이자를 내나 점점 상환이자가 줄어드는 방식

 

 

어떠한 방식이 유리할까요? 대출 한도를 최대로 받고자 한다면 원리금균등분할상환이 유리합니다. 왜냐하면 원금균등상환방식과 원리금균등상환방식 계산방식을 계산기로 계산해본다면 답이 바로 나오게 됩니다.

 

<원리금균등상환 vs 원금균등상환>

 

원리금균등 상환방식은 매월 192만 원 상환, 원금균등상환방식은 250만 원 상환하게 됩니다. 그렇다면 DSR, DTI 계산할 때 가장 유리한 방식은 원리금입니다. 왜냐하면 매년 상환하는 방식이 적기 때문에 소득 대비해서 비율이 더 적게 나오게 되며 이는 한도를 높일 수 있게 됩니다.

 

해당 내용에 대해서 더 궁금하시다면, 아래 URL을 참고하신다면 이해하기 더 수월하실 수 있습니다.

 

원리금균등상환 원금균등상환 만기일시상환 제대로 알아보자 (Feat. 이자 계산기)

 

 

 

 

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 아파트 담보대출 한도 최대로 받는 Tip 6

 

 

▶ 소득을 높일 것 - 일시적 증가는 은행권에서 참고하지 않는다. 고정적인 수입 증가할 수 있는 증빙이 필요로 하다. 종합소득을 높일 수 있는 모든 부분을 최대한 동원하는 것이 좋다. 담보대출을 받기 전 사전에 미리 준비하는 것이 좋다. 아르바이트를 추가하더라도 1년 이상 소득이 발생한 증빙이 필요하다. 개인사업자라면 3개월 이상 사업 영위하고 있어야 한다. 

 

▶ 담보대출 외 대출 상품 상환 - DSR규제로 인하여 다른 대출을 없애고 담보대출 1건만 받는 것이 한도를 올리는 방법이다. 기존 신용 대출 등의 경우 상환하는 것이 한도를 높일 수 있다.

 

▶ 아파트 추가 담보 대출이라면 기존 대출받은 은행을 활용하는 것이 최대한 많은 한도를 나오게 하는 방법이다. 그 이유는 은행마다 채권최고액 비율을 설정하게 되는데 만약 차입자가 대출을 상환하지 못할 시 담보물건을 경매에 처분하고 그에 따른 수수료 등 비용이 발생되는 이유와 담보물권 가치 하락을 보존하기 위한 목적으로 3억을 빌리고자 한다면 3억 3천만 원에 대해서 담보설정을 한다. 이를 채권최고액이라고 하고 있으며 기본적으로 은행마다 차이가 있지만 신규대출의 경우 120% 까지도 설정하며, 일반적으로 110%를 설정한다.
10%의 차이가 크기 때문에 기 대출을 받았던 은행에서 추가 대출을 받는 것이 한도를 높일 수 있다. 조건이 맞지 않아 다른 은행에서 대출을 받을 시, 추가받는 금액에 대해서 110%를 설정하기 때문에 한도가 줄어들 수밖에 없다.

또한 기존 은행에서 대출받을 시 감액 등기를 하지 않아도 되는 상황이 발생하여 비용을 줄일 수 있다. 하지만 다른 은행에서 받을 시, 감액 등기 비용이 발생한다. 해당 비용은 은행 지점마다 다르며 법무사 비용에 따라 다르다. 기본적으로 4만 ~ 10만 원 까지 다양하다.

 

<대출 상담사 확인>

 

 

▶ 주거래 은행만 확인하지 말고 기타 은행 및 기타 금융회사도 확인할 것. 실제로 필자는 A은행에서는 1.5억 원 한도를 B은행에서는 1.8억원 한도를 제시받았다. 2 금융권, 카드사, 보험사로 가면 더 큰 금액을 제시받았었다. 금융기관마다 평가하는 기준과 조건 확인 방법이 다르기 때문에 주 거래 은행뿐만 아니라 여러 금융회사에 문의하는 것이 좋다. 만약 시간이 부족하다면 대출상담사를 이용하는 것도 좋은 방법이다. 대출상담사를 고려하고 계시다면 주변 공인중개사를 확인하시면 연결고리가 이어지게 됩니다. 만약 금융 사기 등 대출상담사의 신용이 의심이 된다면, 전국은행협회에서 운영하는 은행연합회 사이트에서 대출 금융상품 판매 대리 또는 중개업자인지 등록 여부를 꼭 확인하시기를 바랍니다.

 

또한 DSR 규제가 있기 때문에 캐피탈 또는 저축은행도 대출한도를 높이는데 매우 유리한 조건이 될 수 있습니다.

 

 

▶ 담보물권의 가치를 올리는 방법이 있지만 이 부분은 차입자가 해결할 수 없는 부분이기 때문에 중요하게 언급하진 않겠다. 하지만 담보물권의 가치를 높일 수 있다면 한도를 높일 수 있는 최고의 방법이라고 생각된다.

 

 

▶ 상환방법은 원리금균등상환을 선택하는 것이 대출 한도를 상향시키는데 유리함.

 

 

 

 

 

 

 생애최초 주택구입 조건에 따른 혜택 (22.07.01 적용)

 

<생애최초 주택구입 조건에 따른 혜택 (22.07.01 적용)>

 

 

2022년 하반기부터는 윤정부의 정책으로서 생애최초대출 규제에 대한 완화가 시행되었습니다. 테이블과 같이 LTV를 80%까지 늘렸으며, 대출한도도 최대 6억 원 까지 가능하도록 증액하였습니다. 만약 생애최초 대출이라면 위에서 최대 4억 원에서 최대 6원까지 가능하게 됩니다. 그럴 경우 은행이 아닌 저축은행 또는 캐피탈 같은 곳을 이용한다면 대출 한도를 더더욱 증가시킬 수 있습니다.

 

생애최초로 주택 구입하시는 분이라면 이제는 조금 더 여유롭게 한도를 증액하여 대출을 실행할 수 있습니다. 다만, 대출 금리가 매우 가파르게 상승하여 서민들에게 부담으로 다가올 수 있습니다.

 

 

 

 

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 아파트담보대출 금리 현황 추이

 

 

<아파트담보대출 금리 현황 추이>

 

<아파트담보대출 금리 현황 추이>

 

 

만약 해당 기간 이외에도 현재 기간의 대출금리를 확인해보고 싶다면, 블로그 내 주택담보대출 평균금리 현황을 확인하시면 현재 조회하시는 기간의 대출을 확인하실 수 있습니다.

 

 

 

 

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 아파트 담보대출 상품별 금리 순위

 

 

<아파트 담보대출 상품별 금리 순위>

 

 

 

 

 

 주요 시중은행 대출 상품 요약

 

 

 

<주요&nbsp;시중은행&nbsp;대출&nbsp;상품&nbsp;요약>

 

 

 

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 참고자료

 

 

주택담보대출 금리 비교 (22년 7월 5주 차)

서민 대출 Top 10 (저금리, 서민금융) - 조건 및 자격

아파트 추가 담보대출 Top 10 (금리 및 한도)

2금융권 후순위아파트 담보대출 Top 10