주택연금 신청방법 (가입조건 및 수령액 계산)
노후준비를 할 때 가장 고민되는 것은 지금 해도 늦지 않았을까? 어떻게 준비하지? 와 같은 질문이다. 노후준비에는 얼마가 필요할까? 만약 연금이 가입되어있고, 투자자산이 일부 있다면 걱정하지 않을 수 있다. 하지만 내가 가진 것이 주택이 전부라면 어떻게 할까? 결국 고민할 수밖에 없다.
만약 내가 준비한 노후가 내가 보유한 주택(아파트)가 전부라면, 주택연금이 노후준비에 대한 답이 될 수 있다. 주택연금은 내가 가진 주택을 담보로 연금을 지급하는 방식이다. 그렇다면 이에 대한 방식이 궁금할 수 있다. 아래에서 해당 내용에 대해서 자세히 알아보도록 하자.
목차 (Content)
주택연금 이란?
▶ 집을 소유하고 계시지만 소득이 부족한 만 55세 이상의 대한민국 국민이 평생 또는 일정기간 동안 안정적인 수입을 얻으실 수 있도록 집을 담보로 맡기고 자기 집에 살면서 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도이다.
▶ 평생 혹은 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활 자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)입니다.
▶ 주택금융공사는 연금 가입자를 위해 은행에 보증서를 발급하고 은행은 공사의 보증서에 의해 가입자에게 주택연금을 지급합니다.
주택연금 장단점
| 장점 | 단점 |
▶ 가입자 및 배우자 모두 해당 주택에서 평생거주, 평생지급 |
▶ 주택 가격 상승 시, 반영 x (연금지급액 상승 x) |
| ▶ 국가 보증 연금 지급 (지급 중단 위험 없음) | ▶ 물가상승률 반영 x |
| ▶ 주택 처분 후 정산 시 잔액에 대한 합리적 상속 ▶ 부족 시, 부족금액 청구하지 않음 |
▶ 임차보증금 있는 세입자 건물은 가입 x |
| ▶ 세제혜택 - 재산세 25% 감면, 이자비용 연금소득공제 대상 | ▶ 중도해지 후 5년 동안 동일주택 담보로 재가입 불가능 |
◆ 세제혜택
주택연금 상품 종류 및 비교
주택연금 지급방식
▶ 종신방식 : 월 지급금 종신토록 지급
- 종신지급방식 : 인출한도 설정 없이 월지급금을 종신토록 지급받는 방식
- 종신혼합방식 : 인출한도(대출한도의 50% 이내) 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식
※ 단, 신탁방식 주택연금으로 가입시, 임대차보증금 반환의 목적으로 90%까지 설정가능(최초가입시점에서만 설정 가능)
▶ 확정기간 방식 : 고객이 선택한 일정 기간 동안만 월지급금을 지급받는 방식
- 확정기간 혼합방식 : 수시 인출한도 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 일정 기간 동안만 지급받는 방식
* 확정기간 방식 선택 시 반드시 대출한도의 5%에 해당하는 금액은 인출한도로 설정하셔야 합니다.
▶ 대출상환방식 : 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50% 초과 90% 이내) 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식
▶ 우대 방식 : 주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자이고 부부 기준 1.5억 원 미만 1 주택 보유 시 종신 방식(정액형)보다 월지급금을 최대 약 21% 우대하여 지급받는 방식
- 우대지급방식 : 인출한도 설정 없이 우대받은 월지급금을 종신토록 지급받는 방식
- 우대혼합방식 : 인출한도(대출한도의 45% 이내) 설정 후 나머지 부분을 우대받은 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식
▶ 이용기간 중 아래 경우 지급방식 간 변경 가능
- 종신지급, 종신혼합 간
- 우대지급 우대혼합 간
- 우대형 전환 요건*을 모두 충족한 경우, 종신지급(혼합)에서 우대지급(혼합)으로
주택연금 수령액 계산 예시 (일반주택 기준)
아래에서 현재 자신이 보유하고 있는 자산과 상황을 입력하여 대략적인 예상 연금을 계산할 수 있습니다.
주택금융공사 | 주택연금 | 예상연금조회
예상연금조회 Facebook Twiter kakao Talk Band ※ 주택가격은 ‘한국부동산원 인터넷시세’, ‘KB국민은행 인터넷시세’, ‘국토교통부에서 제공하는 주택공시가격(단, 공시가격이 없는 경우 시가표준
www.hf.go.kr
주택연금 가입요건 & 조건자격
▶ 가입 가능 연령 : 주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상(근저당권 설정일 기준)
- 확정기간 방식은 연소자가 만 55세 ~ 만 74세
- 우대 방식은 주택소유자 또는 배우자가 만 65세 이상(기초연금 수급자)
- 주택소유자 또는 배우자가 대한민국 국민 (외국인 단독 및 부부 모두 외국인인 경우에는 가입 불가)
▶ 주택 보유수 : 부부 기준 공시 가격 등이 9억원 이하
- 주택소유자 다주택자라도 공시 가격 등의 합산가격이 9억 원 이하면 가능
- 공시가격 등이 9억원 초과 2 주택자는 3년 이내 1 주택 팔면 가능
- 단, 주거목적 오피스텔의 경우, 주택연금에 가입하려고 하는 주거목적 오피스텔만 주택 보유수에 포함 우대 방식의 경우 1.5억 원 미만 1 주택자만 가입 가능
▶ 거주요건 : 주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제 거주지로 이용하고 있어야 함
- 해당 주택을 전세 또는 월세로 주고 있는 경우 가입 불가 (단, 부부 중 한 명이 거주하며 주택의 일부를 보증금 없이 월세로 주고 있는 경우 가입 가능하며, 신탁방식 주택연금의 경우 보증금이 있더라도 보증금에 해당하는 금액을 공사가 지정하는 계좌로 입금하는 경우 가입 가능)
▶ 채무관계자 자격
- 채무관계자(주택소유자 및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이 있어야 주택연금 가입 가능
- 채무관계자가 치매 등의 이유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 보호자는 '성년후견제도'를 이용할 수 있음
▶ 대상 주택
- 공시가격 등이 9억원 이하 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택 및 주거목적 오피스텔
(상가 등 복합용도주택은 전체 면적 중 주택이 차지하는 면적이 1/2 이상인 경우 가입가능(단, 신탁방식으로 가입시에는 불가))
※ 확정기간방식은 노인복지주택 제외
※ 농지법 상 농업인 주택 및 어업인 주택 등 주택 소유자의 자격이 제한되는 주택은 신탁방식 주택연금으로 가입불가
- “주거목적” 사용여부 기준
1) 본인 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 일치
2) 방문조사 또는 서류조사를 통해 확인한 결과 신청인 또는 배우자가 실제 담보주택에 거주
3) 전용 입식 부엌, 전용 화장실 및 세면시설 등 필수 주거시설의 설치
4) 보증신청일 현재 담보주택이 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세 과세(단, 신청일 현재 주택분 재산세가 과세되지 않는 경우 주택연금 실행일로부터 1년 이내 제출가능)
주택연금 신청방법
1. 보증신청 : 신청인이 공사를 방문하여 보증상담을 받고 보증신청을 합니다.
2. 보증심사 : 공사는 신청인의 자격요건과 담보주택의 가격평가 등에 대하여 심도 있는 심사를 진행합니다.
3. 보증서발급 : 공사는 보증약정체결과 저당권 설정의 과정을 거쳐 금융기관에 보증서를 발급합니다.
4. 대출실행(주택연금대출) : 신청인이 금융기관을 방문하여 대출거래약정 체결 이후 금융기관에서 주택연금 대출을 실행합니다.
▶ 상담 및 신청은 신청인이 주택 소재지를 관할하는 지사를 방문하여 신청하거나, 인터넷으로 가능합니다.
▶ 보증 심사 및 보증서 발급 후 금융기관을 방문하여 금융거래 약정 후 주택연금을 받으시면 됩니다.
▶ 방문 신청 어려운 경우, 상담 예약 또는 인터넷 가입신청 가능
▶ 근저당권 설정비(법무사 수수료, 등록면허세 및 지방교육세 등)와 인지세가 발생하며 경우에 따라 감정평가 비용이 발생할 수 있습니다.
▶ 비용은 최초 월지급금 수령 시 납부하실 수 있습니다. * 단, 월지급금 조회 등 기초상담은 시중은행에서도 가능
▶ 소요기간은 대략 약 1달 정도로 예상
제출 필요서류
▶ (공통) 주민등록등본 2부
▶ (공통) 전입세대 열람표 1부
▶ (근저당권 설정 / 저당권 방식) 인감증명서 2부
▶ (근저당권 설정 / 저당권 방식) 가족관계증명서 1부
▶ (근저당권 설정 / 저당권 방식) 등기권리증 원본 1부
▶ (신탁계약 및 등기/ 신탁 방식) 인감증명서 2부 (공동소유인 경우 각각)
▶ (신탁계약 및 등기/ 신탁 방식) 가족관계증명서 1부
▶ (신탁계약 및 등기/ 신탁 방식) 등기권리증 원본 1부
▶ (신탁계약 및 등기/ 신탁 방식) 지방세 납세증명서
주택연금 취급 금융기관
▶ KB국민은행, 기업은행, NH농협은행, 농협, 신한은행, 우리은행, 하나은행, BNK경남은행, BNK부산은행, 광주은행, 전북은행, 대구은행, 제주은행, 수협은행, 교보생명, 흥국생명
주택연금 기타 세부내용
▶ 주택연금 보증기한 : 소유자 및 배우자 사망 시까지
- 이용 도중에 이혼을 한 경우 이혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없음
- 이용도중에 재혼을 한 경우 재혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없음
▶ 가입비 및 연 보증료
- 가입비(초기보증료) : 주택 가격의 1.5%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 최초 연금지급일에 납부
- 연 보증료 : 보증잔액의 연 0.75%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 매월 납부
- 보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 공사에 납부하므로 연금 지급총액(대출잔액)에 가산. 따라서, 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없습니다.
▶ 담보의 제공 : 1순위 근저당권 제공
- 제3자(자녀, 형제 등) 소유 주택을 담보로 하는 주택연금은 이용할 수 없습니다. 1순위로 근저당권을 설정합니다.
▶ 적용금리 : 기준금리 (3개월 CD금리, 신규취급액 6개월 COFIX금리) + 가산금리
- 가산금리는 CD금리인 경우 1.1%, 신규취급액의 경우 0.85%
▶ 대상 주택 재개발/ 재건축
- 가입 당시 재개발/재건축이 예정된 경우 관리처분계획인가 전 단계까지는 주택연금 가입이 가능
- 이용 도중에 재개발/재건축이 되더라도 주택연금 계약을 유지할 수 있다.
(재건축 등 사업 종료 시 주택연금 가입자는 신축주택의 소유권을 취득, 공사는 종전의 제1순위 근저당권을 확보)
- 주택연금 계약을 유지할 경우, 재개발/재건축 조합 등으로부터 제공되는 이주비 대출을 받지 못하실 수 있습니다.
▶ 주택연금 지급정지 사유
참고자료
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