전세사기 유형 (피하는 방법) 알아보기 (+ 전세 대출)
전세사기가 늘어남에 따라서 정부에서도 집중적으로 단속할 것을 언론을 통해서 피력하고 있습니다. 정말 힘들게 모은 돈을 사기꾼들에 의해서 놀아난 다는 것은 정말로 안타까운 사실입니다. 전세사기는 2019년부터 작년 8월까지 약 1조 6천억 원 정도의 피해액이 발생하였다고 합니다.
그만큼 전국적으로 전세사기가 많아지고 있는데요. 그 이유가 바로 갭투자가 성행하고 나서부터입니다. 물론 갭 투자 이후에 부동산 시세가 하락기로 전환하면서 이런 갭 투자 실패사례가 늘어나고 있습니다. 이에 따라서 깡통전세, 전세사기가 늘어날 것으로 예상됨에 따라서 더욱더 주의하셔야 할 것 같습니다.
아래에서는 전세사기 유형과 그리고 피할 수 있는 방법들에 대해서 알아보고자 합니다. 좋은 정보들 제공하고자 합니다. 라이프 디자이너 블로그에서는 참고자료 그리고 블로그 내 전세자금대출에 대한 카테고리를 운영하고 있습니다. 해당 내용들은 매주마다 업데이트되고 있습니다.
해당 내용들을 통해서 전세에 대한 좋은 정보들을 얻어가시면 좋을 것 같습니다. 이외에도 좋은 금융정보들 소개해드리고 있으니 많이 알아가시기 바랍니다.
목차 (Content)
과거 유명한 전세 사기 사례 Top 4
아래 전세 사기 사건들은 방송이나 언론을 통해서 자주 나오는 사기 사건들로서 지금까지도 계속 언급되오는 사건입니다. 전세사기를 예방하는 방법에 압서 먼저 아래 내용들을 이해하는 것이 우선시되어야 할 것 같습니다.
Top 1. 빌라 신 사기
서울을 포함한 수도권 내 빌라 1,277채를 무갭투자로 구매한 후 세금 72억 원을 내지 않아 소유 주택 100채가 압류 걸리기 시작하면서 발생한 사기 사건입니다. 언론에서도 많이 나온 사건입니다.
Top 2. 세모녀 전세 사기 사건
최근 뉴스중에서 가장 많이 언급되는 사건입니다. 빌라 497채를 사기를 빌미로 깡통전세를 만들어서 피해자를 만들고 보증금 약 298억 원 그리고 136명의 피해자를 만든 먹튀 사건입니다. 대부분 서울 화곡동에 집중되어서 큰 피해를 만들기도 하였습니다. 의도적인 사기 사건으로 많이 언급되고 있습니다.
Top 3. 신림동 신탁등기 사건
신림동 고시촌 등에서 실질적 소유권이 없으면서 신탁등기라는 점을 이용해 30여명에게 전세 계약을 체결하고 20여 억 원의 피해를 발생시킨 사기입니다. 금융이랑 연동되었기 때문에 어렵게 만든 사건입니다. 방심하게 만들 수밖에 없는 구조를 만들었습니다.
Top 4. 빌라왕
해당 건도 뉴스에서 많이 언급되었는데요. 일명 돌려막기 수법으로 497채의 빌라를 매입하면서 1인당 최소 1억 원대 사기로 피해를 입힌 사건입니다.
전세사기 의심 사례 (1) - 이런 말 하면 조심해보자
위에서 언급했던 전세 사기 사건들에 대한 공통적인 부분이 있었다고 합니다. 그러한 부분들에 대해서 아래에서 소개해드리고자 합니다. 대부분 사기사건은 결국 호의에서 시작되는 경우가 많습니다.
"이사비 지급 조건"
이사비 지급 조건으로 깡통 전셋집 계약을 유도하는 경우가 있었습니다. 이런 호의에서 사기를 당할 수 있으니, 이사비를 지급해주는 이유 등에 대해서도 한 번쯤은 고민해볼 만한 것 같습니다.
전세사기 의심 사례 (2) - 이런 말 하면 조심해보자
집주인에게 만약 세금 체납액이 많이 있다는 사실을 알게 되거나 공인중개사에게 해당 부분이 언급된다면 의심을 해봐야 합니다.
세금 체납으로 공매로 밀려날 경우 전세 보증금은 세금 체납액의 후순위로 밀리기 때문에 전세금을 떼일 가능성이 높아지게 됩니다. 만약 이러한 경우 세금 체납한 집주인과 계약 시에는 '집주인 명의가 바뀌면 전세 계약을 해지한다' 당 특약을 계약서에 넣는 게 사기를 피하고 법적으로 유리한 위치를 갖게 됩니다.
전세사기 의심 사례 (3) - 이런 말 하면 조심해보자
신축 빌라를 계속 추천해준다면 의심해볼 만합니다. 사실 신축빌라가 가장 깔끔해서 좋긴 하지만 정확한 매매 가격을 알 수 없기 때문에 어려운 거래입니다. 이런 점을 노려서 상대적으로 높은 보증금을 요구하게 되고 전세 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 그렇게 될 경우 집값이 떨어지거나 아니면 시세보다 높은 전세금으로 피해가 생길 수 있습니다. 만약 공매 또는 경매로 넘어갈 경우, 전세금 반환이 어려워 지기 때문에 정확한 시세를 알고 계약하는 것이 좋습니다.
전세사기 피하는 방법 (예방법)
전세 계약을 할 때 그러면 어떤 부분을 고려하면 좋을 까요?? 결국 전세 사기를 피하기 위해서는 노력이 필요합니다. 어떠한 부분을 체크해야 할 사항인지 아래에서 알려드리겠습니다.
▶ 전세 시세를 정확히 파악하자 (국토교통부 실거래가 공개 시스템)
- 위에서 언급했듯이 거래 가격보다 높은 전세 가격은 결국 피해를 입을 수밖에 없는 구조를 만들게 됩니다. 이럴 경우 피해 보상을 받기도 어렵기 때문에 네이버 등 주변 시세를 확인하는 것과 더불어 실제로 주변에 어떻게 거래가 되었는지 확인하는 것이 중요합니다.
▶ 계약자가 부동산 실소유자인지 주민등록증 등 확인할 것
▶ 등기부등본을 통한 부동산의 저당권(빚) 등을 확인해 볼 것
- 공인중개사 의견만 100% 신뢰하는 것보다 저당권 등을 직접 확인해보는 것이 중요합니다. 가장 믿을 사람은 본인밖에 없습니다.
▶ 계약 당일 확정일자를 받고 전입신고할 것!
- 바쁘다는 핑계는 통하지 않습니다. 무조건 적으로 하셔야 합니다. 또한 이사하는 당일 등기부등본을 다시 한번 확인하시는 것도 좋습니다.
▶ 깡통 전세 소리가 들렸다면 최대한 그 지역은 피하자.
- 끼리끼리라는 말이 있습니다. 최대한 피해 보는 게 좋습니다.
▶ 아래에서 소개해드리겠지만, 전세보증금 반환보증을 가입하는 것이 좋습니다.
주택도시보증공사 - 전세보증금반환보증 (은행 연계 대출)
▶ 상품특징 : 주택도시보증공사의『전세보증금반환보증』과 『전세자금대출특약보증』의 결합상품으로 『전세자금대출특약보증』으로 전세자금을 지원받고, 전세계약 만료 시 『전세보증금반환보증』을 통해 전세보증금을 안전하게 돌려받아 대출금을 상환할 수 있는 대출상품
▶ 대출대상 : 해당 내용 전체 대상자
- 부동산중개업소를 통해 임대차계약을 체결하고 5% 이상의 계약금을 지급한 임차인
- 부부합산기준 주택보유수가 무주택 또는 1주택인 고객(부부합산 1주택자의 경우 부부합산소득 1억원 이하이고, 보유주택가격이 9억원 이하(’20.07.10 이후 규제대상지역 아파트 취득한 경우에는 취득가격 3억원 이하)인 경우만 가능)
- 소득 대비 금융비용부담율*이 40%이내인 고객
▶ 대출기간 : 25개월 이내(대출만기일은 임대차기간 종료일 + 1개월)
▶ 대출한도 : ~ 최고 4억원 이내 (아래 중 적은 사항)
- 전세보증금의 80%이내 * 보증부 월세계약은 전세보증금에서 임대차기간 전체에 해당하는 월세 합계액 차감
- 전세보증금반환보증금액의 80%이내
※ 전세보증금 : 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하
▶ 상환방법 : 만기일시상환 - 대출 기간 동안 이자는 지급하고 만기에 원금을 지급하는 방식
▶ 필요서류 : 신분증. 재직 및 소득확인서류, 주민등록등본(배우자 정보가 없을 경우 가족관계증명서 추가 제출), 확정일자부 전세계약서 원본(공제증서 및 중개대상물 설명 확인서 포함), 계약금 지급 확인 서류, 부동산 등기사항전부증명서. 건축물대장, 타 전세계약 체결내역 확인서(단독, 다가구주택인 경우). 전입세대열람내역 ㆍ임대인의 예금통장 사본(신규 임대차계약 전세자금대출인 경우)
▶ 중도상환수수료 : 0.7% ~ 1.4% (은행마다 차등)
▶ 취급은행 : 신한은행, 국민은행, 우리은행, NH농협은행, KEB하나은행, 부산은행, 기업은행, 수협은행
▶ 신청시기
- 신규: 잔금지급일과 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내
- 갱신: 갱신계약을 체결한 날로부터 3개월 이내
주택금융공사 - 전세자금보증 (시중은행 연계 대출)
▶ 신청대상 : 다음의 아래 모두 충족하는 자
- 대한민국 국민(외국법에 따라 외국에 영주할 수 있는 권리를 가진 사람 제외)
- 임차보증금 7억원(지방 5억원)이하인 임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상 지급한 세대주
- 본인과 배우자 합산 주택보유수가 1주택 이내 (단, 1주택인 경우 배우자 합산 연소득이 1억원 이하이고, 보유주택의 가격이 9억원을 초과하지 않아야 함)
- 2020년 7월10일 이후 본인과 배우자(결혼예정자 포함) 투기지역 · 투기과열지구 소재 3억원 초과 아파트를 취득하지 않아야 함
- 보증대상목적물이 노인복지주택인 경우 노인복지법에서 정하는 입소자일 것
▶ 신청시기
- 신규 : 임대차계약서 상 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내
- 갱신 : 계약갱신일(계약서 상 임대차기간이 시작되는 날)로부터 3개월이 되는 날, 보증신청일은 주민등록전입일로 부터 3개월 이상 경과 * 월세를 전세로 변경한 경우에도 주민등록전입일로부터 해당기간 이상 경과할 것
▶ 보증한도 : 최대 2억원
▶ 대출금리 : 위 챕터1, 주택금융공사 대출 금리 확인
▶ 보증이용절차 : 보증상담 → 보증신청 → 심사 및 승인 → 약정 및 보증서 발급 → 대출승인(실행)
(취급은행에서 대출 및 보증 등 모든 업무가 처리)
▶ 보증대상 목적물
- 전(월)세 대상 건물이 공부(부동산등기사항전부증명서 또는 건축물대장)상 주택이거나 주거용 오피스텔, 노인복지주택으로서 실제 주거용으로 이용
- 보증대상 주택, 오피스텔, 노인복지주택의 소유권에 경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등 권리침해가 없어야 함
- 복합용도 건물(상가와 주택이 같이 등기되어 있는 건물 등)을 임차하는 경우에는 총 전(월)세 대상 면적 중 주거전용면적이 1/2이상이어야 함
- 보증대상 목적물 소유주(임대인)가 법인인 경우에도 보증신청 가능함
▶ 필요서류 : 주민등록등본, 신분증 사본, 확정일자부 임대차계약서(사본), 계약금 지급 영수증, 임차대상목적물 부동산등기사항전부증명서, 소득증빙서류
▶ 보증료율 : 최저 0.02% ~ 최고0.20% (보증금액에 따라 차등)
- 다자녀가구, 신혼부부, 다문화가구, 장애인가구, 국가유공자가구, 의사상자가구, 한부모가구·조손가구, 고령자 우대할인.
▶ 취급기관
- 은행재원 은행 : 국민, 광주, 기업, 농협, 대구, 수협, 신한, 씨티, 하나, 우리, SC, 부산, 경남, 전북, 제주, 산업, 카카오뱅크, 케이뱅크
- 기금재원 은행 : 국민, 기업, 농협, 신한, 우리
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▶ 대출 특징
- 전세보증금반환보증 필수 가입으로 임대인의 임차보증금 미반환 우려 해소
- 권리보험 가입으로 사기/위변조 등에 의한 대출취급 위험 헤지
- 주택도시보증공사 전세대출특약보증서 100% 담보
▶ 대출대상 : 전세보증금반환보증을 가입한 임차인 - 주택 보유수 관련 요건(부부합산 기준)
① 2 주택자 이상 : 신청 불가
② 1 주택자 : 부부합산 연소득 1억 원 이하 & 주택 가격 9억 원 이하 모두 충족 시 취급 가능
* ‘20.7.10 이후 투기 및 투기과열지구 3억 원 초과 아파트 취득 시 대출 제한
- 신혼부부 : 부부합산 연소득 6천만 원 이하, 혼인기간 7년 이내인 가구(3개월 내 결혼 예정자 포함)
- 청년 가구 : 연소득 5천만 원(기혼자인 경우 부부합산) 이하, 만 19세 이상 34세 이하(보증신청인 기준)인 가구
▶ 대상 주택 : 아파트, 연립, 다세대, 단독, 다가구, 주거용 오피스텔
▶ 대출(보증) 취급 조건 (아래 모두 충족)
- 전세계약이 1년 이상일 것
- 전세보증금이 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하일 것
- 공인중개업자와 함께 작성 날인 한 전세계약 일 것
- 임차주택의 선순위채권(근저당권설정금액 등)이 주택가액의 60% 이내일 것
- 임차주택의 선순위채권(근저당권설정금액 등)과 전세보증금의 합산액이 주택가액 이내일 것
- 임차주택에 권리침해사항(가압류,가처분,가등기,신탁등기, 전세권 등)이 없을 것
- 임차인이 외국인 또는 재외동포(재외국민, 외국국적동포)인 경우 취급 불가
- 임차주택은 미등기 건물이 아닐 것
- 손해보험사 권리보험증권 발급 가능한 자
▶ 대출한도 : 최대 4억 원 한도 내
①전세보증금의 80%(신혼부부, 청년 가구의 경우 90%) 이내
②전세보증금반환보증금액의 80%(신혼부부, 청년가구의 경우 90%) 이내
※ 보증부 월세의 경우 보증금에서 임대차기간 전체 월세액을 차감한 금액을 보증금으로 적용 (단, '20.7.10 이후 보증 신청 시(기간 연장 포함) 1 주택자인 경우 최대한도 2억 원(기간연장시 1주택 보유한 경우 2억원 초과 대출 보유분 감액 필수)
▶ 대출기간 : 최소 12개월 ~최대 25개월 이내
- 전세금 반환보증 만기일 및 대출기간 일치 - 필수사항
- 보증서 기일이 연장된 경우 그 기일까지 연장 가능
▶ 상환방법
- 만기 일시상환 : 대출금에 대한 이자는 매월 지급하고, 계약기간 만료 후 대출금 지급하는 방식
▶ 중도상환 수수료 : 2년 초과 상환 시 - 면제, 2년 이내 - 고정금리 0.7%, 변동금리 0.6%
▶ 연체이자율 : 약정금리 + 3.0% (최고 연 12.0%)
▶ 부담비용
- 인지대 : 대출금액에 따라 차등적용(은행과 고객 50%씩 부담)
1) 대출금 5천만 원 이하 면제
2) 5천만원 초과~1억 원 이하 : 7만 원
3) 1억 원 초과~10억 원 이하 : 15만 원
- 보증료
1) 반환보증 : 보증금액의 연 0.128%(아파트) / 연 0.154%(아파트 외)
2) 특약 보증 : 대출금액의 연 0.031%
▶ 취급은행 : 신한은행, 국민은행, 우리은행, NH농협은행, KEB하나은행, 부산은행, 기업은행, 수협은행
▶ 신청방법
▶ 담보 : 주택도시보증공사 전세대출특약보증서 100% 담보
▶ 대출신청기간 (보증 신청일 동일)
- 신규 임차계약 : 입주일과 주민등록 전입일로부터 빠른 날로부터 3개월 이내
- 갱신 임차계약 : 계약 갱신일로부터 3개월 이내
※ 대출실행 당일(주말 또는 공휴일 이사 시 익영업일까지) 임차주택 주소지로 전입신고를 마친 후 주민등록등본을 은행으로 제출해야 합니다. 만약, 전입신고를 하지 않은 경우에는 대출금을 상환해야 합니다.
전세자금대출 금리 현황
결론
모든 일들이 그렇겠지만, 결국 전세 사기를 당하지 않기 위해서는 본인 스스로 노력할 수 밖에 업습니다. 결국 노력한 자만이 좋은 결과를 얻어낼 수 있습니다. 물론 노력한다고 해서 100% 피할 수는 없습니다. 하지만 항상 의심하는 기준으로 바라본다면 전세사기를 벗어날 수 있다고 생각합니다.
참고자료에는 전세대출과 관련된 좋은 정보들도 소개해드리고 있습니다. 해당 대출 상품들을 참고하시면 전세에 대해서 조금 더 잘 이해하고 전세보증금대출에 대해서도 더 자세히 학인하실 수 있습니다.
참고자료
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