리츠(REITs)와 부동산 펀드 자세히 알아보자 (IRP 투자 가능)

리츠(REITs)와 부동산 펀드 자세히 알아보자 (IRP 투자 가능)

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최근 들어 금융 수익률이 낮아지면서 리츠 펀드와 부동산 펀드에 대한 관심이 높아졌다. 특히 지금 같이 이자율 상승 시대에 금리 부담감은 누구에게나 있지만 부동산 투자에 관심이 많은 분들이 이러한 상품에 대해서 관심이 많아졌다. 리츠의 장점은 내가 직접 건물을 사지 않아도 부동산 관련해서 투자할 수 있게 된다.
만약 IRP 퇴직연금 계좌를 이용한다면 세제혜택과 더불어서 투자할 수 있는 좋은 조건이 완성된다. 그렇다면 간접 부동산 투자에 대해서 자세히 알아보겠다.

 

 

목차

1. 리츠(REITs) 란?
2. 리츠의 운영방식과 목적
3. 리츠 회사 종류
4. 부동산 펀드란?
5. 결론

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1.

리츠(REITs) 란?

리츠(REITs) 란?
국토교통부에서 운영하는 리츠정보시스템에서 말하는 리츠(real Estate Investment Trusts)란 부동산투자회사법 제2조 제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 등에 투자 운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사를 리츠라고 한다.

부동산 투자란 일반적으로 목돈으로 투자할 수 없는 규모가 큰 상품입니다. 일반적으로 주거용 상업용 등으로 나눌 수 있지만 대게 많은 자금을 유통해야지만 부동산을 구매할 수 있습니다. 그러나 일반인에게도 부동산 간접투자의 기회를 제공할 수 있는데 그것이 바로 리츠입니다. 부동산 투자를 하고 싶지만 하지 못하는 소액 투자자에게 리츠를 주식시장에서 매수할 수 있는 기회를 주는 것입니다. 리츠는 주식회사입니다. 리츠에서 투자자로부터 모은 자금을 구매하거나 임대 등 부동산을 이용하여 회사를 운영하고 이를 통해 얻은 수익으로 투자자에게 배당금을 주게 됩니다.

그렇다면 누군가 이런 질문을 할 수 있습니다. 그런데 단순히 부동산은 시세 차익을 얻을 수 있는데 단순히 배당금을 받는 것은 임대인으로서의 역할로만 비슷한 것 아닐까요? 반은 맞고 반은 틀립니다. 리츠의 경우 주식시장에 상장되어있는 일종의 금융상품입니다. 만약 리츠회사가 보유하고 있는 자산인 부동산의 가치가 급격하게 상승한다면 리츠 회사의 재무제표상 자산 규모가 커지게 됩니다. 그렇게 되면 시장에서는 이러한 가격들을 인정해주고 리츠 주식을 구매하려는 사람이 많아질 수 있습니다. 부동산 가격이 상승한다는 것은 매매차익도 늘어나지만 임대 수익도 증가하기 때문입니다. 즉, 리츠 주식을 사려는 사람이 많아질수록 리츠 주식의 가격이 상승하게 됩니다.

리츠로 투자하는 부동산들은 주로 오피스, 주택, 상업용 상가, 호텔, 그리고 기타 물류 복합형 건물들입니다. 현재까지 가장 큰 포션을 차지하는 리츠는 주거용이며 그다음으로는 오피스텔 그리고 상가용 부동산, 보합형 부동산, 물류 그리고 호텔 순으로 많니다.

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2.

리츠의 운영방식과 목적

리츠의 운영방식과 목적

잎서 설명한 것 같이 리츠는 투자자로부터 자금을 받아 부동산 투자를 하고 임대료 등 개발이익을 바탕으로 투자자에게 지급하게 됩니다. 하지만 리츠회사로 적법성을 인정받기 위해서는 일정 조건들을 지켜주어야 하는데 리츠 목적과 그 조건들을 알아보도록 하겠습니다.

1. 리츠는 영업인가를 받거나 등록한 날로부터 2년 이내에 발행주식 총수의 30% 이상을 일반인 투자자에게 청약을 제공해야만 합니다.
2. 리츠 회사의 총 자산 70% 이상은 무조건적으로 부동산(건축중인 건축물 포함) 무조건 투자해야만 합니다.
3. 리츠회사는 반드시 배당가능 이익의 90% 이상은 의무적으로 배당해야 합니다. (자기관리리츠는 50%)
4. 부동산투자회사법 이외 조건들은 주식회사 상법 상 운영절차대로 운영해야만 합니다.

위 운영조건들을 보았을 때 결국엔 앞서 말한 것처럼 일반인에게 간접투자 기회를 제공함과 동시에 부동산 시장에서의 발전을 위한 회사여야 하는 것을 볼 수 있습니다.

그렇다면 배당소득에 대한 세금이 궁금하실 수 있습니다. 그 부분은 배당금에 대한 저의 다른 포스팅에 자세히 적혀있으니 참고하시기 바랍니다. 해당 글은 이 포스팅 맨 아래에 URL을 첨부하였습니다.

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3.

리츠 회사 종류

리츠 회사 종류

리츠에는 일반적으로 3가지 방식으로 운영되는 회사입니다. 1. 자기관리리츠 2. 위탁관리리츠 3. 기업구조조정리츠, 그리고 각각의 리츠 회사들은 아래와 같은 방식으로 운영됩니다.

구분	자기관리	위탁관리	기업구조조정
목적	운용전문인력 및 상근 임직원이 자산 투자/운용	외부 자산관리사 위탁	기업 채무 상환하기 위한 매각 과정에서의 구조조정 지원
투자대상	일반부동산/개발산업		기업구조조정용 부동산
영업개시	국토교통부 영업인가 (공모, CR리츠 금융위 사전협의 필요)
설립주체	발기인 설립
감독	국토부 금융위
회사형태	실체회사 (상근 임직원)	명목회사 (상근x)
최저자본금	70억	50억	50억
주식분산	1인당 50% 이내		제한없음
주식공모	주식 총수의 30% 이상		의무 x
상장	요건충족시		의무 x
자산구성	부동산 70% 이상 (부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 80% 이상)
자산운용 전문인력	5인(리츠 상근 고용)	자산관리회사(5인) 위탁운용
배당	50% 이상 의무배당 (초과배당 가능)	90% 이상 의무배당 (초과배당 가능)
처분제한	1년		-
	개발 사업 후 분양하는 경우 제한 x
자금 차입	자기자본의 2배 이내 (주총 특별 결의시 10배 가능)
존속기간	선택적	선택적	임시

리츠회사들은 각 용도에 맞게 운영되는 회사입니다. 자기관리는 직접 관리 회사로 실체형 회사입니다. 위탁관리리츠는 자산관리화사(AMC)에 위탁하여 운영하는 명목상 회사입니다. 우리가 주식시장에서 보는 회사의 경우 위탁관리형 리츠가 많습니다.

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4.

부동산 펀드란?

부동산 펀드란?

흔히 부동산펀드가 리츠라고 생각하는 경우가 많다 하지만 리츠와 부동산 펀드는 엄연히 다른 펀드이다. 두 상품 모두 소액을 이용하여 부동산 간접 상품을 매입하여 부동산 시장에 투자하게 되는 원리는 동일하지만 리츠는 부동산투자회사 주시회사 지분을 매입하는 것이며, 부동산 펀드는 자산 운용사가 만든 펀드에 직접 투자하여 수익 증권을 받고 자산운용사에서 운용한 수익금을 분배해주게 된다. 부동산 펀드의 장점은 해외 투자를 본인이 원하는 대로 가능한 것입니다. 본인이 생각할 때 미국의 부동산 시장이 호황이 예상되면 미국 부동산 펀드 투자를 진행할 수 있습니다. 하지만 리츠의 경우 리츠 회사 투자했는지를 확인하고 점검해야 하기 때문에 시간이 오래 소유될 수 있습니다.

구분	리츠(REITs)	부동산 펀드
근거법령	부동산투자회사법	자본시장법
설립방법	국토교통부 인가	금융위원회 신고
형태	주식회사	신탁/회사형
최소자본금	위탁 : 50억 / 자기관리 : 70억	-
주식분산	1인 지분 50% 초과금지 공모예외기관(국민연금, 공제회 등 은 100% 투자가능)	신탁형 : - 회사형 : 금융업법에 대한 제한
개발산업	총 자산의 30% 이내 가능 개발리츠는 70% 이상 가능	제한없음
자금차입	자기자본 2배 이내 (주총 특별 결의시 10배)	제한없음
자금대여	불가	가능
세제혜택	90% 이상 배당시 법인세 비과세 (자기관리리츠 제외)	90% 이상 배당시 법인세 비과세
IRP 투자 가능	O	O

또한 부동산 ETF에 투자하는 것이 부동산 펀드에 투자하는 것이 아닌 점을 명확하게 한다. 부동산 ETF 투자에 대해서 궁금하시다면 ETF에 대한 부분을 이해하실 수 있도록 글 맨 하단에 URL 첨부하오니 해당 글을 읽으시면 투자하는 방법을 이해하실 수 있습니다.

부동산 펀드의 투자기간은 평균적으로 3~5년으로 장기간으로 운영된다. 중간 환매가 불가능하고 기간이 지나면 펀드는 종료되게 된다.

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5.

결론

결론

부동산에 직접 투자하는 방식은 일반적인 사람들에게 크게 어려운 환경으로 작용할 수 있습니다. 특히 현재와 금리 인상 시기라면 직접적인 투자는 투자자에게 있어 좋은 투자처가 아닐 수 있습니다. 하지만 간접적으로 투자하는 방식인 리츠, 부동산펀드, 그리고 부동산 ETF를 통한다면 부동산 간접 투자를 통하여 부동산 시장에 접근할 수 있습니다.

물론 수익률은 부동산 직접 투자보다 떨어질 수 있습니다. 배당금 세금과 더불어 운용사에 운용비용을 납부한 금액이 배당금이기 때문입니다. 하지만 현재와 같은 시기에 고배당금을 받아 갈 수 있는 회사도 크게 많지 않습니다. 리츠는 보통 3% 이상은 배당금으로 받아 갈 수 있기 때문입니다. 하지만 양도소득세, 재산세 등 기타 운영비 및 세금으로부터 자유롭기 때문에 오히려 이런 부분들이 장점이 될 수 있니다.

결론적으로 내가 부동산에 투자하고 싶은데 돈이 없다면 리츠와 같은 상품을 적절하게 이용한다면 매매차익에 대한 수익과 더불이 배당수익도 얻어갈 수 있다는 점을 잘 이용한다면 시장에서 추가 수익을 얻어갈 수 있는 조건이 된다고 생각됩니다. 추가적으로 IRP 같은 퇴직연금을 이용한다면 세제혜택을 더불어 투자할 수 있다는 점에서 매우 매력적인 투자가 될 수 있다.

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