생애 첫 주택구입자금대출 (금리 및 한도) - 조건 자격 비교

생애 첫 주택구입자금대출 (금리 및 한도) - 조건 자격 비교

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<생애 첫 주택구입자금대출 (금리 및 한도) - 조건 자격 비교>

 

독립을 한다는 것은 쉽지 않지만 정말 기대되는 일이다. 더군다나 나의 첫 집을 마련한다는 것은 더더욱 설레는 일이다. 쉽지 않은 일이지만 혼자 살 집 또는 결혼을 위한 집을 마련한다는 것 자체는 어떻게 집을 꾸밀지 등 머릿속에 좋은 생각들로 가득 차 있을 것이다. 하지만 가장 걱정되는 부분 중 하나가 바로 자금 문제다. 집이라는 것은 한두 푼 들어가는 것이 아니기 때문에 재정적으로 문제가 발생할 수밖에 없다. 그렇다면 대출을 실행할 수밖에 없다.

 

정부지원 정책 중 하나로 주택금융공사에서는 생애첫 주택 구매자들에게 좋은 조건의 대출을 실행할 수 있도록 도와주고 있다. 해당 대출 상품에 대해서 자세히 알아보고 가능하다면 신청하도록 하자.

 

참고자료에는 해당 대출 이외에 주택담보대출 관련하여 좋은 자료들을 첨부하오니 해당 자료 참조하시면 좋은 정보 얻어가실 수 있을 것이라 생각됩니다.

 

 

 

 

목차 (Content)

1. 생애 최초 주택 구입자금 대출 이란?
2. 대출대상 및 대상주택
3. 신청시기
4. 대출한도
5. 대출상환방법
6. 필요서류 및 소득증빙방법
7. 대출금리
8. 중도상환수수료
9. 소득공제
10. 유의사항
11. 정부 정책변화 상황
    • [정부 정책 변경] 특례 보금자리론 대출
    • [정부정책 변경] 생애최초 주택구입 조건 및 혜택
    • [정부 규제 완화] 주택담보대출 규제 완화 (2022.10.27)
12. 상환방법 이해하기 (원금 vs 원리금)
13. LTV, DTI, DSR 이해하기
14. 대출 이자 줄이는 방법
    • 금리인하 요구권 활용하기
    • 대출 상환 방법 Tip
15. 참고자료

 

 

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 생애 첫 & 생애 최초 주택 구입자금 대출 이란?

 

 

내집마련 디딤돌 대출 상품은 정부지원 저리의 주택구입대출 상품입니다. 주택도시금융공사에서 주택도시 기금으로 운영되고 있는 대출입니다. 해당 대출은 실행하기 위해서는 일정 조건이 충족되어야 합니다. 여러 조건 들 중에서 '생애최초 주택구입자금' 은 디딤돌 대출을 실행할 수 있는 자격 중 한 가지 조건입니다. 해당 대출 대상과 자세한 내용에 대하여 아래에서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 대출대상 및 대상주택

 

◎ 대출대상

 ▶ 공통사항 : 세대주를 포함한 세대원 전원이 대출 신청일 현재 무주택자로 대출신청인과 배우자의 합산 총 연소득 연간6천만원(생애최초주택구입자, 신혼가구, 2자녀 이상 가구는 7천만 원) 이하이며 다음 한 가지에 해당하는 자.

   - 대출 신청일 현재 민법상 성년인 세대주 (아래 어느 하나에 해당하는 경우 제외)

     ① 만 30세 미만 단독세대주. (단, 민법상 미성년인 형제·자매 중 1인 이상과 동일세대를 구성하고 주민등록등본상 합가일 기준 부양기간이 계속해서 6개월 이상인 경우 가능)

     ② 만 30세 미만 미혼 세대주. (단, 직계존속 중 1인 이상과 동일세대를 구성하고 주민등록등본상 합가일 기준 부양기간이 계속해서 6개월 이상인 경우 가능)

    - 대출신청인은 접수일 현재 성년인 대한민국 국민이며 본인이 주택을 단독으로 소유하거나, 배우자(결혼 예정자)와 공동 소유(예정)

 

    - 대출 접수일 현재 세대주로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택으로 단독세대주를 포함하되 만 30세 미만 단독세대주는 제외

 ▶ 생애최초 주택구입자 : 세대주 및 세대원 (분리된 배우자, 배우자와 동거세대를 구성하는 직계비속, 결혼 예정자)이 최초로 주택을 구입하는 자

   - '18.9.13일 이전 분양권 및 조합원 입주권을 보유했으나 주택을 취득한 이력이 없을 경우 포함

    (‘18.9.14일 이후 분양권 또는 입주권을 취득한 후 해당 분양권 등을 처분한 경우 인정 불가)

   - 본건 담보주택 외 주택을 소유하고 있거나 소유했던 이력이 없고, '기금 대출 이용현황' 확인 결과 기금대출(최초주택구입, 중도금대출)을 이용한 이력(상환 포함)이 없는 경우 인정

 ▶ 신혼가구(결혼예정자 포함)

   - 혼인관계증명서 상 혼인신고일(이하 동일)이 접수일로부터 7년 이내인 신혼가구

   - 결혼 예정자인 경우 청첩장 또는 예식장 계약서 상 결혼 예정일이 접수일로부터 3개월 이내인 신혼가구 (대출실행 후 3개월 이내에 배우자가 등재된 주민등록등본을 대출은행에 제출하셔야 하며, 제출하지 않을 경우 기한의 이익 상실)

   - LH 신혼 희망타운 분양계약자 중 만 6세 이하 자녀를 둔 혼인 가구

 

 ▶ 신규 분양주택 가구 : 준공 전 분양 아파트 또는 준공 후 분양전환 임대 아파트에 최초 분양계약을 체결한 계약자 가구

 

 

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◎ 대상주택

 ▶ 주거전용면적 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡) 이하의 준공된 주

 ▶ 대출 신청일 현재 담보주택의 평가액이 5억 원 이하의 주택

 ▶ 단, 만 30세 이상의 미혼 단독 세대주(차주의 주민등록등본상 직계존속 또는 미성년 형제·자매 중
1인과의 합가일 기준 부양기간이 계속해서 6개월 미만인 경우 포함)의 경우 아래 ①,② 적용

 ① 주거전용면적 60m²(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 70m²) 이하의 준공된 주택

 ② 대출 신청일 현재 담보주택의 평가액이 3억 원 이하의 주택

 

 

 

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 신청시기

 

▶ 소유권이전등기(입주예정일) 전 접수. 다만, 소유권 이전등기를 한 경우에는 이전등기 접수일로부터 3개월 이내 접수 가능(소유권 이전과 동시에 대출 취급 가능)

  - 상속ㆍ증여ㆍ재산분할로 주택(분양권 또는 조합원 입주권)을 취득한 경우 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내일지라도 취급 불가

  - 매수인과 매도인의 관계가 부부, 직계존비속, 배우자의 직계존비속인 경우 취급 불가

  - 매수인과 매도인의 관계가 형제인 경우 계약금, 중도금 등 실질적 대금 지급 내역을 입증하지 않으면 취급 불가

 

▶ 신청시기 : 공사 홈페이지를 통해 접수 시 대출실행일(입주예정일)로부터 최대 70일 이내 접수 가능    (대출 접수일로부터 최장 40일 이내에 승인하며, 승인일로부터 30일 이내 실행합니다.

 

 

 

 대출한도

 

▶ 최대 LTV 70% / DTI 60% 이내

    - 일반 2.5 억원 이내 (생애최초 주택구입자 3억원 이내), 신혼가구 및 2자녀 이상 가구 4억원 이내

▶ DTI, 대출구조, 소득추정에 의한 소득산정 등에 따라 LTV가 달라질 수 있음

▶ 매매(분양)가격 이내로 하되, 대출총액은 (본건 내집마련 디딤돌 대출 + 국민주택건설자금 + 중도금대출 + 기금대출)은 매매가격 초과 불가

▶ 단, MCG를 이용하면 소액 임차보증금이 차감되지 않기 때문에 LTV 한도까지 대출이 가능

- MCG(Mortgage Credit Gurantee)란?
주택담보대출 시 소액임차보증금을 차감하지 않고 최대 LTV까지 대출을 받을 수 있도록 하는 공사의 모기지신용보증

 

 

 

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 대출 상환 방법

 

▶ 아래 대출 상환 방식  (택 1)

   - 원리금균등 분할상환 : 매월 원금과 이자의 합계액을 균등하게 상환하는 방식

   - 원금균등 분할상환 : 매월 균등한 원금을 상환함에 따라 초기에는 많은 이자를 내나 점점 상환이자가 줄어드는 방식

   - 체증식 분할상환 : 만 40세 미만의 근로소득자인 경우 초기에 상환하는 원금과 이자가 적고 회차가 지날수록 원금과 이자가 늘어가는 방식

▶ 대출기간 : 10, 15, 20, 30년 -> 연말정산을 위해 아래 소득공제 내용 반드시 확인!!
 
   - 거치기간(이자만 납부하는 기간) 최대 1년 설정 가능

   

   - 조기(중도)상환수수료 최대 3년, 최대 요율 1.2% 잔여일 수에 따라 슬라이딩 방식(조기상환 수수료가 날짜에 따라 감소하는 방식, 일할계산, n/365)

 

 

 

 필요서류 및 소득증빙방법

 

◎ 필요서류

  ▶ 필요서류(공통) : 신분증, 소득증빙서류(부부), 가족관계 증명서, 등본 등 은행 요청 서류

 

  ▶ 증빙소득 서류

<증빙소득 서류>

 

 

  ▶ 상시 소득 서류  

 

<상시소득 서류>

 

  ▶ 추정소득 서류

 

<추정소득 서류>

 

 

◎ 소득증빙 방법

  ▶ 소득은 모든 종합소득 합산하며, 근로소득, 사업자등록이 있는 사업소득, 공적연금소득(국민연금, 공무원연금, 군인연금, 사립학교교직원연금, 별정우체국연금)은 필수 합산.

 

  ▶ 현재 소득이 발생하고 그 소득 발생기간이 최소 1개월 이상일 것

 

  ▶ 연소득 산정방법은 아래와 같음

 

<연소득 산정방법은>

 

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 대출금리

 

 

▶ 신규 분양 아파트의 최초 계약자에 대한 신규 우대금리 도입(0.1% p)

 

▶ 생애최초 대출금리

 

 

 

 

▶ 디딤돌 일반 대출 상품 금리

 

 

▶ 디딤돌대출 금리 추이

 

 

 

특례보금자리론이 신설되었습니다. 기존 적격대출, 안심전환대출 그리고 보금자리론이 합쳐져 만든 상품이 바로 특례보금자리론이기 때문에 금리가 당분간 고시되지 않을 것 입니다. 

 

3월 디딤돌 대출은 현재까지 대출금리가 지난달과 동일하게 유지되고 있습니다. 보금자리론의 경우는 일반형 우대형으로 나누어져 있습니다. 현재 기존 보금자리론 U 그리고 T를 유지하는 반면, 우대형U 그리고 우대형 T로 나누어서 운영중에 있습니다. 금리 조건 및 대출 조건이 일부 달라졌습니다. 자세한 내용은 아래 특례보금자리론 대출 상품을 참고해주시기 바랍니다.

 

 

 

 

▶ 금리우대

  - (중복불가 우대금리) 연소득 6천만원 이하 한부모 가구 0.5%p, 다문화·장애인·생애최초 주택구입자·신혼가구 0.2%p

  - (중복적용 가능 우대금리) 다자녀가구 0.7%p, 2자녀가구 0.5%p, 1자녀가구 0.3%p, 청약저축 가입자 0.1~0.2%p, 부동산 전자계약 우대금리 0.1%p, 신규 분양주택 가구 0.1%p

 

 

 

 

 

 중도상환수수료

 

▶ 중도상환대출금액×중도상환수수료율(1.2%)×(중도상환약정잔여일수÷중도상환약정기간)

 

▶ 최초대출일로부터 3년까지 적용

 

▶ 아래의 경우에는 중도상환수수료 면제합니다.

   - 담보주택의 공용수용, 채무자의 사망, 천재지변으로 인한 중도상환의 경우
   - 연체, 경매 등으로 기한의 이익을 상실시킨 경우

 

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 취급기관 및 소득공제

 

◎ 취급기관

 ▶ 우리, 국민, 기업, 농협, 신한, 하나, 경남, 부산, 광주, 대구, 수협, 전북 은행 (영업점) 

 ▶ 또는 한국 주택금융공사 홈페이지 신청

 

 

◎ 소득공제

▶ 연말정산 시 소득공제 가능 (상환기간 15년 이상일 경우)
   - 조세특례제한법 제87조제2항에 따른 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 금액의 합계액이 연 500만 원(차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금에 대하여 적용

 

 

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 신청방법 및 유의사항

 

◎ 신청방법

▶ 소유권 이전등기(입주예정일) 전 접수 및 신청, 단, 소유권 이전 등기한 경우 이전등기 접수일로부터 3개월 이내 점수 가능(소유권 이전과 동시에 대출 취급 가능, 구입용도 이외의 대출은 신청 불가)

 

   - 신청시기 : 대출 실행일로부터 70일 이내 접수 가능 (대출 접수일로부터 최장 40일 이내 승인, 승인일로부터 30일 이내 실행)

   - 공사 신청 대출 처리기간 : 공사 홈페이지를 통해 접수 시, 최장 70일 소요

 

 

 

◎ 전입사실 확인 관련 유의사항

▶ 대출받은 날로부터 1개월 이내 본건 담보주택에 전입하고, 전입일로부터 1년 동안 실거주

  - 다만, 채무자가 전입을 못하는 타당한 사유가 확인되는 경우에 한해 전입 완료일을 2개월 연장할 수 있음

▶ 금융기관은 대출 실행 후 1개월 이내에 본인에게 전입할 것을 안내하고, 미전입시 기한의 이익 상실 처리(즉, 대출금 전액 상환요구)

▶  주택도시기금의 요청이 있는 경우에 한하여 전입이 완료된 건에 대해 전입 완료일로부터 일정기간 이후 전입여부 조사

 

▶ 전입완료 후 1년 이내에 채무자의 전출이 확인된 경우 등 실거주요건 위반시 기한의 이익 상실 처리(미전입과 동일하게 처리)

 

 

 

 

 

 특례 보금자리론 주요 내용 (조건 및 자격)

 

해당 보금자리론은 기존 있던 보금자리론, 안심전환대출 그리고 적격대출을 합쳐 1년간 한시적으로 운영하는 대출 상품입니다. 그동안 높은 대출금리로 2가지 상품 모두가 크게 메리트가 없다고 판단하여 운영하는 정책중 하나입니다.

 

 

 

▶ 주택가격 : ~ 9억원 이하

 

▶ 대출한도 : 5억원 이하

 

▶ 대출 금리 : 연 4.65% ~ 5.05% (우대금리 시, 연 3.75% ~ 4.05%)

 

 

▶ 대출기간 : 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년

 

▶ 소득제한 : 제한없음

 

▶ 대출용도 : 주택구입, 기존 주담대 상환, 임차보증금 반환

 

▶ 주택 수 : 무주택, 1주택, 일시적 2주택(기존 주택 2년 내 처분 조건)

 

▶ 중도상환수수료 : 없음

 

 

 

 

 

 

 

 [정부정책 변경] 생애최초 주택구입 조건 및 혜택

 

 

 

 

2022년 하반기부터는 윤정부의 정책으로서 주택담보대출 규제 완화를 시행하고 있습니다. 그 첫 번째로 생애최초 대출 규제에 대한 완화가 시행되었습니다. 테이블과 같이 LTV를 80%까지 늘렸으며, 대출한도도 최대 6억 원 까지 가능하도록 증액하였습니다. 생애최초로 주택 구입하시는 분이라면 이제는 조금 더 여유롭게 한도를 증액하여 대출을 실행할 수 있습니다. 다만, 대출 금리가 매우 가파르게 상승하여 서민들에게 부담으로 다가올 수 있습니다.

 

 

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 [정부 규제 완화] 주택담보대출 규제 완화 (2022.10.27)

 

▶ 청약당첨자 기존 주택 처분기한 연장 

   - 기존 입주가능일 이후 6개월 이었으나, 2년 연장

 

▶ 중도금 Hug 대출 규제 9억원 → 12억원 확대

 

▶ 15억 초과 아파트 주택담보대출 허용

  - 투기, 투기과열지구 내 무주택자 및 1주택자 대상 15억 초과 APT 주담대 허용 (LTV 50% 적용 가능)

 

▶ 무주택자, 1주택자 LTV 50% 완화 

  - 무주택자 및 1주택자에 대하여 주택가격과 무관하게 LTV 50% 단일화 (다주택자 현행 유지)

 

 

 

 

 

 상환방법 이해하기 (원리금, 원금 균등상환방식)

 

 

 

▶ 원리금균등분할 상환 방식

  - 원리금균등상환방식을 선호하는 분들의 경우 단기간 대출, 추가 담보대출 또는 상환금액이 원금균등상환방식보다 적은 것을 선호할 때 주로 해당방식의 대출 상황방법을 택하고 있습니다. 디딤돌 등의 대출은 원리금 균등 상황방식을 택하고 있습니다. 또한 현재보다 미래의 소득이 많을 경우 해당 방식을 선호하고 있습니다. 위 표와 같이 대출 만료가 되는 시점까지 월 상환금액이 동일합니다. 이에 따른 이자율은 원금균등상환방식보다 높습니다.

 

 

▶ 원금균등분할 상환 방식

  - 원금균등 상환 방식은 매월 원금이 줄어들기 때문에 지급하는 이자도 낮아지게 됩니다. 그렇기 때문에 총 지급해야할 이자가 원리금균등상환 방식보다 작습니다. 이자가 줄어들지만 초기에 납부해야하는 원금과 이자가 매우 높기 때문에 다소 부담스러울 수 있습니다. 즉, 초기 부담 비율이 매우 높은 편입니다. 해당 방식을 선호하는 이유는 이자 비용을 적게 내는 것을 선호하는 사람, 원금 납부하는데 생활에 부담이 없는 분들이 선호하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 LTV, DSR, DTI 이해하기

 

 

 

• LTV - 현재 주거용 부동산의 시세 대비 최대한 대출 받을 수 있는 한도를 비율(%)로 표시하는 것
          (예시 - 투기과열지구 A아파트 KB부동산 시세 5억 - 무주택자 실수요자 - LTV60% 최대 3억 원 한도)
  
  
• DTI - 해당 부동산 원금 및 이자의 합이 나의 연 소득 대비 DTI % 한도 내에서 대출 가능하도록 규제한 비율
         [(DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기대출 이자 상환액) / 연간 소득 or (주택담보대출 원리금 상환액 + 기대출 이자 상환액 + 기대출 원리금 상환액) / 연간 소득 ) > 연소득 / DTI %]
  
  
• DSR - 나의 전체 대출 및 부채에 대한 합이 나의 연 소득 대비 DSR % 한도 내에서 대출 가능하도록 규제한 비율
         ((모든 대출에 원리금 상환액 + 이자) / 연간 소득)

 

아래 블로그 내용에서 해당 내용에 대해서 자세히 알아보시기 바랍니다.

 

 

 

주택담보대출 금리와 대출한도는 어떻게 결정되는가? (Feat. 주담대의 모든것)

 

 

 

 

 대출 이자 줄이는 방법 - 금리인하 요구권 활용하기

 

 

금리인하 요구권

금리인하 요구권은 개인이나 기업이 금융회사로부터 대출을 받은 다음 신용상태나 상환능력이 대출 당시보다 크게 개선되는 경우 금융회사에 대출금리 인하를 요구할 수 있는 제도로, 금융 소비자의 법적인 권리로 명시돼 있다.

 

대출 후에도 개인의 신용점수가 상승하거나, 연 소득 상승, 직장 변동, 직장 내 직위 상승, 전문자격등 취득 등여러 조건 및 환경이 긍정적으로 변화한다면 은행에 금리인하요권을 신청하는것이 좋다. 승진이나 급여가 오르거나 안정적인 직장으로 옮겼다 해도, 부채비율 상승한다면 금리 인하 요구가 거절될 수 있다. 

 

금리인하요구권은 법제화 되었기 대문에 은행, 저축은행, 보험 등에 정당하게 요청할 권리가 있다. 입증 자료만 정확하게 제출하면되고, 해당 금리 인하권을 한번쯤은 요청해보도록 하자.

 

 

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 대출 이자 줄이는 방법 - 금리인하 요구권 활용하기

 

 

대출 상환은 대출금리가 높은 대출 상품부터 상환하는 것이 좋다.

 

금리가 높은 상품부터 갚아야 이자를 빠르게 줄일 수 있습니다. 같은기간 대출을 받았어도 5% 대와 3% 금리라면, 2% 수준의 금리를 더 내는 상품이 갚아져야 이자상환액도 줄어들 수 있기 때문입니다. 목표를 우선 금리가 높은 대출 상품부터 갚는 것이 중요합니다.

 

대체로 3금융권> 2금융권> 1금융권 상품 순으로 금리가 높습니다. 또한 대출을 상환하게 되면 신용점수도 상승하게 되니, 추후 금리 인하 요구권을 활용할 수 도 있습니다.

 

만약 대출이 더 필요하시다면 대환대출 상품을 찾는 것이 중요합니다. 최대한 1 금융권 상품 또는 정부지원 대출 상품으로 갈아탈 수 있는 것이 중요합니다. 해당 내용은 아래 내용을 참조해주세요.

 

 

대환대출 Top 10 (조건 및 자격) - Best 상품 추천

 

 

 

 

 

 

 

 

 참고자료

 

 

주택담보대출 금리 비교 (23년 3월 5주 차) - 조건 및 자격

신혼부부 주택 구입대출 (신혼부부 내집마련 대출)

주택담보대출 금리와 대출한도는 어떻게 결정되는가? (Feat. 주담대의 모든것)

주택금융공사 주택담보대출 적격대출 금리 조건 및 자격