상가 임대차보호법 핵심 정리 요약

상가 임대차보호법 핵심 정리 요약

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<상가 임대차보호법 핵심 정리 (10년)>

 

상가를 임차하고 사업을 영위하면서 가장 골치 아픈 기간이 바로 임대 연장 계약 등 상가 계약에 관련된 사항이다. 누구나 해당 기간 협의를 해야 하지만 실제로 건물주와 협의하기가 상당히 까다로워진다. 상가 임대차 보호법은 법률에 의해서 임대인과 임차인에게 서로 최소한 지켜야 할 법률관계들에 대해서 의거하고 있다. 이를 통해 실제로 계약 갱신권 그리고 권리 등 핵심 요건에 대해서 자세히 알아보도록 하자.

 

 

 

목차

1. 상가 임대차 보호법 이란?
2. 상가 임대차 보호법 핵심 사항
3. 상가 임대차 보호법 주의사항
4. 결론
5. 참고하면 좋은 자료

 

 

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1.

상가 임대차 보호법 이란?

 

상가 임대차 보호법 이란?

 

<상가 임대차 보호법 이란?>

 

상가를 임차하여 영업하는 임차인들에게 계약기간을 일정기간 보증함으로 써, 임차관계로 인하여 갑작스럽게 영업을 못하게 되는 상황을 방지하고 보호하는 법률입니다. 해당 법률은 계약갱신요구권, 임대료 인상 제한, 권리금 회수기회 보호조항 등 임차인의 권리를 보장해주고 있습니다. 하지만 무조건적으로 임차인을 보호해주는 것이 아닌 적법한 사유로서 임대인의 지위와 권리를 보장해주는 역할을 하고 있습니다. 해당 내용들에 대해서 자세하게 아래에서 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

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2.

상가 임대차 보호법 핵심사항

 

상가 임대차 보호법 핵심사항

 

• 임대차 기간 : 기간을 정하지 아니하거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다, 그러나 임차인은 1년 미만으로 주장할 수 있다. 또한 임대차 기간이 종료한 경우에도 임차인이 보증금 반환 하기 전까지 임대차 관계는 계속되는 것으로 본다.
  
  
• 차임연체와 해지 : 임차인이 임대료 지급을 3기(3개월) 연체할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
  
  
• 계약갱신 요구 : 임대인이 계약 만료 전 임차인에게 계약 갱신 거절 통지 또는 조건 변경 통지하지 않은 경우 동일한 조건으로 임대차가 1년 연장된 것으로 본다. 그러나 임차인은  계약이 연장되었다 하더라도 임대인에게 계약 해지를 언제든 통지할 수 있고 통보받은 날로부터 3개월 이상이 지나면 해지 효력이 발생한다.
  
  
• 차임이나 보증금 증액 제한 : 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정이 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
  
  - 현재 이에 따라 차임이나 보증금의 증액정구는 5%를 초과하지 못하며 증액 청구 후, 1년 이내에는 증액을 또다시 요구할 수 없다. 해당 규정은 전대차 관계에서도 적용된다.
  
  
• 월차임 전환 시 산정률 제한
  - 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 전환하는 경우에 전환금액에서 가장 낮은 비율을 곱한 월차임 범위를 초과할 수 없다. 이 역시도 전대차 관계에서 적용. (연 12%, 한국은행 기준금리 x 4.5)
  
  
• 대항력 : 임대차 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다. 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
  
  
• 우선변제권 : 대항력을 갖추고 관한 세무서장으로부터 임대차계약서상 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유자의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 생긴다.
  
  
• 권리금
  - 임대차 목적물인 상가건물이 대규모점포 또는 준대규모 점포 일부인 경우 권리금 받지 못함
  - 임대차 목적물인 상가건물이 국유재산 또는 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산인 경우 권리금 받지 못함
  - 임대인(빌려주는 사람)은 임대차 계약 종료 3개월 전부터 종료일까지 임차인(빌리는 사람)이 신규 임차인을 지정하고 신규 임차인에게 권리금을 받는 걸 방해하면 기존 권리금이나 새로 받을 권리금 중 낮은 액수를 한도로 임대인이 임차인에게 배상할 의무가 있다는 내용이다. 이 법에서는 다음의 네 가지 사항을 방해하는 행위로 규정하였다.
  
    1) 임대인이 임차인이 지정한 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 권리금을 받는 경우
    2) 임대인이 임차인이 지정한 신규임차인이 되려는 사람이 임차인에게 권리금을 주는 것을 막는 경우
    3) 임대인이 임차인이 지정한 신규임차인이 되려는 사람에게 시세에 비해 과도한 보증금이나 월세를 요구할 경우
    4) 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 지정한 신규 임차인이 되려는 사람과의 임대차 계약 체결을 거절하는 경우

 

 

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3.

상가 임대차 보호법 주의사항

 

상가 임대차 보호법 주의사항

 

해당 임대차 보호법의 경우 모든 내용을 다룬 것이 아닌 주요내용 중 핵심 내용에 대해서 다루었다 해당 내용에 대해서는 필히 알고 있어야 하며 공인중개사 시험에도 제출되는 문제 내용들이다. 그렇다고 모든 상가가 상가 임대차 보호법에 해당하는 것은 아니다. 적용범위가 존재하기 때문에 해당 내용을 파악해야 한다. 

 

지역	보증금액 한도
서울특별시	9억 원
과밀억제권역 (서울특별시 제외), 부산광역시	6억 9천만 원
광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	5억 4천만 원
그 밖의 지역	3억 7천만 원

 

상가임대차보호법은 상가건물의 모든 임차인에 대하여 적용되는 것이 아니라 환산보증금(보증금+월세환산액)이 해당 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용됩니다. (월세환산액 = 월세 x 100) 

해당 범위는 인터넷 등기소에서 조회하실 수 있습니다. 조회방법은 아래와 같습니다.

 

<상가 임대차 범위 확인>

 

 

들어가시기 불편하신 분들을 위하여 PDF 파일로 해당 범위를 정리하였으니, 기준표를 보시고 본인의 위치를 확인하시면 좋을 것 같습니다. 지역에 따라 다르게 적용됩니다.

 

임대차범위.pdf

0.14MB

 

 

 

 

 

 

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4.

결론

결론

 

법은 정말 아는 만큼 보이고, 아는 만큼 나의 권리를 지킬 수 있는 것 같다. 모르면 결국 당하는 게 법률관계다. 내가 만약 임차인이고 상가를 임대해야 한다면 무조건적으로 확정일자와 같은 기본적인 것들을 챙겨야 한다. 물론 공인중개사를 통해서 진행 하단 다면 이 부분은 아무런 문제가 없을 수 있으나, 단독적으로 거래를 한다면 이런 기본적 개념들을 뺴먹을 가능성이 있다. 만약 내가 이런 제도에 대해서 알았다면 내 권리를 보호받기 위해서 무조건 적으로 지켰을 것이다. 아는 만큼 보이기 때문에 앞으로는 많이 알아보고 이해해보도록 하자.

 

 

바람이 불지 않으면 노를 저어라.
- 윈스턴 처칠

 

 

 

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5.

참고하면 좋은 자료

 

 

[정부지원] 소상공인 자영업자 개인 사업자 대출 자격 조건

[정책금융] 희망플러스 특례보증 소기업 소상공인 비대면 대출

[서민금융 지원] 신규사업자 창업, 운영 자금 대출 자격 및 조건